◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探财经
一切努力，都不会白费。假以时日，东山再起。
地产圈这两年，多少民企老板为债务爆雷焦头烂额，没人敢再信“大而不倒”神话，“规模论”尚在，但思路要变了。
民企环境好转信号频现，加倍努力，或有一线生机。融创，就是那个超乎大家预期的头部出险房企，如今正在快速上岸。
对比网传照片，孙宏斌脸庞消瘦了，也白了些头发，但想死而复生，不脱层皮，估计老天都不答应，在他骨子里，就好赌。
与其说跟天斗，不如说跟自己斗，孙宏斌若战胜自己，还有什么好怕的。近来，很罕见的是，他公开反思自己，想了许多。
此前，老孙跌倒于顺驰，迅速爬起来，又后缔造了融创，二次跌倒以来，愈挫愈勇，曙光已现。
前日（3月28日），融创中国公告其针对近90.5亿美元境外债重组，已与境外债权人小组（占现有境外债本金规模超30%）订立重组支持协议。
融创要活下去，就必须打通“源头活水”。看重组支持协议详情，长达26页之多，思路清晰，围绕“去杠杆、留债展期”谈判。
接下来，融创高层要赶紧做的就是，寻求债主们“更广泛”的支持。具体而言，融创“去杠杆”计划目标约30亿美元，分3个步骤策略：
一、拟发10亿美元可转债，每股对价20港元，若不转股，则留债9年，需支付1%-2%票息；
二、拟发17.5亿美元强制可转债，期限5年，债权人若没按期行权（期初、周年、约定触发机制达成等），将全部转为普通股；
三、以融创服务股权置换，每股不低于17港元，规模上限约4.49亿股。
对此安排，孙宏斌已做了表率，孙宏斌前给融创4.5亿美元的无息股东借款，将同步同价转换为融创股权。
剩余约60亿美元债务，融创寻求“留债展期”，债权人将获得最多八档新票据，分别在重组后的2年至9年到期，对第一、第二档债务(初始期限分别是两年和三年)，融创有权选择将到期日延长1年。
这意味着，融创三年内无刚性还款压力，票息介乎于5%-6.5%之间。
相对于境外美元债，今年初，融创总额160亿元境内公开债（即信用债）整体展期方案已获债券持有人会议表决通过，已为其有效延缓3-4年的流动性偿付压力。
对境内外顺利展期，融创中国总裁汪孟德近日公开评价说，这是目前出险企业中极少数率先完成的公司。
如果说，境外美元债重组早点成功落地，将意味着孙宏斌
重组说明会上，孙宏斌反思说，从2021年第四季度开始，行业环境持续发生变化，很多事情都超出了预判。
“原本我们按‘三条红线’要求来控制公司发展节奏、降杠杆的，也有一个比较好的开始，但现在回头来看，还是不够坚决，虽然我们也强调稳健和利润，但追求规模的惯性，让我们在投资上过于乐观和激进。”
孙宏斌特意提及2021年上半年激进拿地一事，很多地产人都非常不理解，既然“三道红线”已出台半年，杠杆本就较高的融创为啥还猛拿地。
看机构当年的统计，很一目了然。从克而瑞监测看，该年上半年融创新增土储货值1837.3亿元，排名第5位，拿地金额981亿元，排名第3，仅次于第一的万科和第二的碧桂园。
“三道红线”高悬，融创作为民企，居然还敢高调四处抢地，“你钱都是自己的？”发酵到当年中期，融创就引来了央行、国土部对其资金来源的清查。
大家都知道，那时候融创撞枪口上了，背运也就跟着来了。资金渠道被严格限制后，仅隔了半年，融创就扛着不了。
回头看，同时期让人很不解的还有万科，此后很久都没拿过地，2022年碧桂园为保命拿地也惨遭暴击。业内调侃说，非央国企，最好夹着尾巴做人。
孙宏斌意味深长地说，“我们管理上存在着‘权力过于下放’等问题，让我们的安全垫不够厚，没有经受住这一轮考验。出现今天的问题，虽然有外界环境因素，但更重要的更本质的，还是我们自己造成的”。
知耻而后勇。如今，楼市政策环境大改观，监管层在今年全国“两会”上已明确说了，支持出险房企自救。
去年底，央行银保监会发的“金融16条”，对出险房企“活下去”是个里程碑意义的一个新起点。
比如，融创去年底等来了AMC财团驰援。汪孟德说，目前已落地包括上海董家渡、武汉桃花源项目，还有其他项目，合作规模整体超过200亿元，现在还有很多项目正在对接持续推进落地。
谈及融创一些信托类等展期难度较大的融资，汪孟德也明确说，也在积极地跟金融机构沟通制定整体解决方案。
按其说法，融创之所以能快速跳出债务泥沼，关键一点还是项目融资“都有非常充裕的底层资产支持”。也就是说，各个项目质地很好。
目前，房地产市场处在缓慢恢复之中。出险的融创，销售依然不理想，今年前2个月，合同销售金额约180.9亿元，但相比去年同期仍明显下降了64%。
汪孟德说，相信今年下半年销售市场会逐步转好，融创将抓住市场窗口，加大供货力度，促使公司销售在下半年更好地恢复，支持公司经营更快地恢复稳定。
外界期待，融创境外债尽快重组成功，为其销售业绩早日复苏铺路，如按孙宏斌说的“要在上半年回归正常轨道上来”，回归正常就是一大胜利。