明彬
毕业于武汉大学法学院，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、破产）法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中，破产专著已完稿，尚无出版计划。
要目
一、违法主体
二、违法事实
三、申请人、被申请人、行政机关
四、法律依据
五、法律救济
六、真实案例
即日，作者将总结行政处罚系列的案例，具体将以国务院物业管理条例：“第六章 法律责任”为顺序，厘清各种法律主体可能面临的法律责任。这样能更具体帮助广大业主了解建设单位、物业服务人或其他法律主体违反了什么法律规定，并可以根据什么法律规定予以何种处罚。
一、违法主体
违法主体是建设单位、物业服务人、业主、业主委员会。
二、违法事实
第49条：
（1）范围：公共建筑和共用设施
（2）限定：按规划建设的；
（3）违法方式：改变用途
第50条：
（1）违法方式：擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地
（2）违法程度：损害业主的共同利益；
第54条：违法方式：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营未征得业主、业主大会、物业服务企业同意，且未办理有关手续；
三、申请人、被申请人、行政机关
申请人：业主、业主大会、业主委员会均可。但业主委员会不可能自己申请查处自己违法。
被申请人：建设单位、物业服务人、业主、业主委员会
行政机关：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门
四、法律依据
（一）违法的法律依据：
国务院《物业管理条例》
第49条：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”
第50条：“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。”
第54条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
（二）处罚的法律依据：
国务院《物业管理条例》第63条：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。”
五、法律救济
《行政处罚申请书》——行政复议——行政诉讼（一审）——行政诉讼（二审）——行政诉讼（再审）
或：
《行政处罚申请书》——行政诉讼（一审）——行政诉讼（二审）——行政诉讼（再审）
六、真实案例
（一）根据第63条第（一）项处罚：改变公共建筑和共用设施用途
（二）根据第63条第（二）项处罚：占用、挖掘道路、场地，损害业主共同利益
（三）根据第63条第（三）项处罚：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营
广州锦欣物业管理有限公司擅自利用锦源国际大厦共用部位经营的行政处罚案(越房物罚决字〔2021〕1号)