收藏级实录：刘德科房地产怎么办年度演讲。︱爱是一道光

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●学术上再正确，如果经不起现实世界里人的情感的检验，这样的学术正确要来又有何用？

●说起来房地产是没有技术含量的，但是房地产有很多的观念、很多的常识，是不被尊重的；只要接受了这些基于常识的观念，你就可以把产品做好。

●我今天要讲的所有案例，其实讲的就是三个字：「公共性」。

●现在和未来，对高端住宅来讲，它的核心竞争力是高级烟火气。

●如果你懂得了如何把市政服务空间嵌入到你的产品里面去，再去做产品就会不一样。

●什么叫做客户调研？是你必须拥有自己专业的眼光，跑到居住者的现场，去观察他真实的生活是如何乱糟糟的，那种乱糟糟的空间里面有哪些合理性，有哪些不合理，你想出怎么样的办法去解决它的不合理性。

●如果你看的都是兄弟公司或者友商同行的样板房，你永远不会有长进；样板房提供的是一种舞台化的生活，不是一种真实的生活。

●为什么大城市的人会嫌弃县城里的生活？主要原因大概是：「公共性」的供给不足。

●要拉升一个城区的价值，第一件要做的事情就是：激活「公共性」。

●我们城市里的任何一个市政空间都值得重新做一遍。

●连瑰丽酒店这么有公共性的空间，都强调要「融入社区」。

●「中国有三宝」，成都的公园，深圳的学校，上海的街角。

●一座城市的竞争力不仅在于人口、产业或 GDP，更在于城市空间的「公共性」。

●哪怕是住宅，也要拼命纵入城市的海洋里。「公共性」是产品、企业、客户与城市的最大公约数。

●主动退让红线，诱发更多城市活力，是地产央企该有的担当。

●文脉是打开创新魔盒的一把钥匙。

●有的时候，我们不小心埋下的那些种子，可能就在某一处发芽。它发芽的声音可能你根本就不知道，但那有什么关系呢？说不定某一天我们坐在墙角，人都老了，这时候有个年轻人走过来望了一眼说，你好像讲过一个很无聊的词，叫「公共性」——对我们来讲就够了。

●如果能习惯性地用全中国的视角去看待一个局部问题，去发现它在整个中国的坐标里处于什么位置，或许可以把事情看得更透彻；同时，也更容易完成心理自洽，就不会那么悲观，就更懂得还有那么多事物值得我们去激赏……

●该做怎样的产品：「公共性」是产品迭代的关键出路

●房企该有怎样的战略：「公共性」是长期主义的必由之路

●该如何洞悉客户：「公共性」是引领客户的终极法宝

●该如何研判城市：「公共性」是城市竞争力的命门所在

●创造「公共性」的两个支点：空间与记忆

*本文根据2022年11月11日「爱是一道光：刘德科房地产怎么办年度演讲」内容编辑整理

刘德科房地产怎么办年度演讲

演讲︱刘德科

第一次在这么辽阔的舞台上演讲。没有任何一个舞台敌得过绿水青山。我今天要聊三个小时，我们的主题叫做「爱是一道光：刘德科房地产怎么办年度演讲」，很多朋友会以为我要聊楼市走势、该不该买房或者要不要转行……但是我们今天要聊的是「热爱」，是我们怎么样在房地产这个行业里面找到很多我们可以热爱的东西、可以坚持做下去的理由。

前两天我写了篇预告文章，在开头，我是这样写的：「大家都艰难。坐在墙角，讲几个悲伤的故事，只会让自己更苍老。我们更喜欢那些还在漆黑隧道里奋力前行的人。」我看到一些朋友在转发那篇文章时引用了这句话。

这个开头其实是我抄来的——

「在梦中的城市里，他正值青春，而到达伊西多拉城时，他已年老。广场上有一堵墙，老人们倚坐在那里看着过往的年轻人；他和这些老人并坐在一起。当初的欲望已是记忆。」

大家肯定读过这句话，特别是最后一句，「当初的欲望已是记忆」。这是从卡尔维诺《看不见的城市》里抄来的。虽然卡尔维诺是用意大利文写的，但是英文翻译得也非常好，中文翻译得也非常好。

▲刘德科演讲PPT第2页

不觉得这写的就是我们这个行业的现状吗？所以，今天要送给大家的第一本书是卡尔维诺的《看不见的城市》。

今天的主题叫做「爱是一道光」，热爱才能让我们坚持走下去。今天这三个小时，看能不能找到一些些微光。

第一部分

从何说起呢？我还是得先介绍一下我是干什么的。我们首先是一家研究机构（屋顶研究），然后才是一个媒体平台（德科地产频道）。我们研究楼市，也研究城市，楼市与城市的公约数就是「空间」——如果我们对空间足够敏感的话，对这个行业或许会产生更多的爱。

还是从六年前的那篇文章说起吧。2016 年，我写过一篇至今为止点击量最高的文章，这篇点击量有几百万的文章，跟围墙有关。我们讨论的是「围墙到底是要拆掉还是要保留」。因为在 2016 年 2 月份的时候有一份文件，这份文件讲了这么些话——「原则上不再建设封闭式的住宅小区」。请注意，是「原则上」。今天再去看我们当初的观点，是需要大幅修正的。

▲刘德科演讲PPT第12页

我可以跟大家汇报一下我当时的观点。我当时的观点是：我们的小区不应该有围墙。全世界哪一个国家的小区是有围墙的？在纽约、巴黎、伦敦、东京……甚至连超级豪宅都没有围墙。既然全世界大多数国家都是没有围墙的，为什么我们中国城市里的小区要有围墙？当时就是这种浅见。

我今天是来反思的：为什么当时我那么笃定地认为围墙必须拆掉，而现在却认为围墙不该拆？是因为可以有更好的方式。把围墙拆掉，相当于是把人的心给拆了。因为大家已经习惯了有围墙的生活，你一下子把它给拆掉，谁受得了？没有人会同意的，理论再正确又怎么样？学术上再正确，如果经不起现实世界里人的情感的检验，这样的学术正确要来又有何用？

这是非常典型的小区围墙——

▲刘德科演讲PPT第13页

这是 20 世纪 90 年代建的一个小区，叫昌五小区，在上海，这是改造之前的样子。这个围墙怎么改？我接下来要讲的就是由梓耘斋建筑设计事务所做的这个项目。我非常喜欢这个案例，因为它不复杂，但是它给我们的启发非常多。

改造之后变成这个样子？乍一看好像没什么感觉，还是围墙，只不过做了一点镂空——能做好第一步镂空就已经很了不起了，至少墙的那种遮蔽感消失了，让城市可以透过墙。但如果你走近看，会发现大有变化。

▲刘德科演讲PPT第14页

我们再凑近去看一下：这个围墙不只是围墙，它其实是一条走廊。你想象一下，这么多镂空的孔，如果长一些植物、开一些花，是不是更美？更重要的是，有没有人从这条廊穿过。这是很神奇的：把一堵墙变成一条廊，它给你的那种活力感就不一样。

▲刘德科演讲PPT第15页

它不只是简单地做一条廊，还做了很多这样折进折出折进折出的空间，人就可以在这里停留，这空间立马就变得生动起来了。大家就会从这样的一个斜角穿出去，从这样的一个折角走过来，这样的场景跟刚才我们改造前的场景是不是完全不一样？

▲刘德科演讲PPT第16-17页

所以，我对于梓耘斋建筑设计事务所的这个小小案例非常感兴趣。它是怎么做出来的？当地的社区是怎么同意的？如果都很顺利的话，我们那么多的老旧小区的围墙，是不是都可以改成这个样子？还有我们那么多号称品质很高、号称理念很先进的开发商，能不能做出这样的围墙呢？你不觉得现在的那些围墙，壁垒森严，冷冰冰的，一点温度都没有吗？昌五小区这样的围墙，是不是就让这座城市多了很多那种看上去很舒服的温度呢？

你想象一下，这么长的小尺度的街道，如果就是我们常见的那种围墙，不管围墙建得多漂亮，这条街道都是废的，但是现在这条街道被激活了。

它也可以做月洞门，也可以透过去看到路面上有人在等待，或者在做别的事情。这样的围墙，他们做了一整段，做了非常长的一条长廊。

◀向左滑动图片，刘德科演讲PPT第18-24页

这么长的一条街，景观用地面积仅仅只有 2000 多方，包括景观的构筑物，仅仅只有 790 平方米，几套房子而已。这 2000 多方听上去好像很多，但是它利用的是城市犄角旮旯的位置，却让整个这一片城区就火起来了。那么一个小小的空间，一条线，就解决了这座城市困扰多年的问题。

几乎跟刚才讲的老旧小区改造的同时间，万科·沐拾在宁波做了类似的事情，用同样的解题方法。这是小区的围墙，标了红点的，是万科在围墙边做的一些口袋公园。刚才的老旧小区改造案例，也是把围墙折进折出，折进折出的时候，不就形成了口袋公园吗？他们在新建的商品房住宅楼盘里面，也给城市做了一个个小小的折角，这个楼盘不就更有活力了吗？

▲刘德科演讲PPT第25与29页

我曾经跟我们的同事讨论（我经常抓我们的摄像老王问一些问题），我说，我把小区的围墙设计成这个样子，你作为购房者接不接受？他说这好是挺好的，但为什么要把我们楼盘红线里面的土地让给城市，我这不是损失了吗？我觉得这说得也很有道理，楼盘红线内的土地是属于全体业主的，我为什么要把它让给城市？

我们在让渡出去一部分东西的时候，一定要看我们获得了什么：我们获得了更融洽的城市关系，你家楼下不再是那种冷冰冰的街道，你走过去，有人坐在那里休息，有人在那里喝一杯奶茶，有人在那里聊天，甚至有人在那打牌……有人在这里活动，才是风景，才是活力。那么，作为开发商，为什么要把红线内的土地让出去？其实这个角落是没有用的，就算不让出去，它在小区里面也是犄角旮旯的无效空间。

让出去，是为了让它变得有用，相当于你把你不穿的旧衣服捐到了某个地方，让有需要的人继续来穿你的衣服。穿的人不是很开心吗？如果你知道了你的旧衣服派上了用场，你不是也很开心吗？一个对你来说没有用的东西，为什么要把它藏在那里？应该拿出来分享。这是我对红线退让的一点点理解。

万科·沐拾在围墙外侧做了各种各样的座椅。这样的口袋公园点状分布在整个楼盘的各个围墙边上。这样的围墙，它的活力感是不是就完全不一样了？对你的楼盘来讲，就多了很多封面。我们现在住的楼盘都只有一两个封面，就是小区出入口；可如果整条围墙都是你的封面，整个楼盘的状态它就会不一样了。

▲刘德科演讲PPT第26-27页

刚才说的是宁波，现在说杭州。这张效果图是绿城在杭州城北 CBD 的三个楼盘，「海棠三篇」。他们在小区门口加了一个飘板，就变成了珍贵的「灰空间」。我把这条长廊叫做「海棠长廊」：沿街面的这几栋楼，用一条飘板把它给串起来，走在下面的时候，整个空间的趣味性就发生了很大的变化。

▲刘德科演讲PPT第30-31页

飘板底下朝着街面的那些店面，一般可以用来作为底商，现在政府要求做文体、养老、幼托、社区配套等等空间——这些配套空间是不是更生动、更有活力了？这样的一个底座，它加了飘板，飘板上面还有镂空，镂空的部分绿城很可能在上面会种一棵树，不管是下雨天还是晴天，你走过这条街的感受是不一样的。

我们自己家门口的那些沿街面——如果你住的是比较高端的住宅区，可能一个商铺都没有。没有商铺，你难道不会感到一丝丝冷清吗？为什么一个商铺都不做？为了美，我们可以把活力给牺牲掉，我们可以把城市的温度感给牺牲掉。有些就算做了很美的底商，也总感觉缺了点趣味，因为底商是直的，绿城的这个案例同样是有折进折出的变化。

沿街的「灰空间」是非常珍贵的，我非常欣赏在高周转时代，仍然能对产品进行创新，仍然有脑洞给你来玩味。这种脑洞是时代往前走的方向，是产品发展的趋势，他们把这个趋势先给做出来了。

这也是杭州的一个楼盘，保利做的。我喜欢它的道理跟刚才绿城的「海棠三篇」是一样的，它的沿街面是有「灰空间」的，做得更美。你看这个结构像什么？保利的人告诉我这是伞骨。他们认为，在杭州，伞下有很多故事，有各种情绪，白娘子和许仙的爱情传说都是在伞下发生的。所以，他们把这种伞骨的结构用在了沿街面的「灰空间」里。

▲刘德科演讲PPT第32与34页

这个项目的地段虽然非常好，但是微观环境的城市界面其实不是太好，因为还有一些上个年代的经营业态在。但是保利的这种处理方式，让这条街变得非常璀璨，创造出自己的领域感。所以，这样的一条街带来的不仅仅是城市温度，对于这个楼盘的业主来讲，它是有现实利益的：我的二手房可以比别人更有价值，我的身份感跟别人不一样。

这种改变其实很简单，为什么大多数的房企就不知道要做这么简单的事情？说起来房地产是没有技术含量的，但是房地产有很多的观念、很多的常识，是不被尊重的；只要接受了这些基于常识的观念，你就可以把产品做好。

我把这一切归纳成一个词，叫做「围墙场景化」。作为开发商，哪怕你只是在围墙上做了一点点的动作，你做的就是这个时代最前沿的动作。当然我们不一定会像绿城、保利、万科那样子做，特别是那些讲究成本控制的开发商，我们可以像上海的昌五小区的老旧小区改造一样，花不了几个钱的。

我刚才讲的这些案例，下面都标了一个词，叫做「Roof 12」。「Roof」就是「屋顶」，我们的研究机构叫「屋顶研究」。每一年我们都会选出 12 个在中国非常有代表性的、能够反映出时代变化的、引领时代潮流的旗舰案例。

所以，我要检讨我在 2016 年写的那篇文章，写错了，我们住宅区的围墙不应该拆。但是我们不要「非此即彼」，不是说不拆就保持原样，我们可以进化，可以进化成像上海昌五小区那个样子，可以进化成像杭州绿城那个样子，可以进化成像宁波万科那个样子。

我今天要讲的所有案例，其实讲的就是三个字：「公共性」。「公共性」是产品迭代的关键出路，这话似乎文绉绉的，翻译一下：我经常跟很多行业内不同层级的人沟通，他们会说，现在住宅产品创新已经到尽头了，还能有什么变化？我说这么理解太肤浅了，有一块东西我们根本就没有做足，就是「公共性」。哪怕是刚才案例里讲的那道围墙，能做出那种围墙的在全国是凤毛麟角。

从「公共性」去着手产品的升级迭代，能够找到更多的思路，你就会打开一片崭新的天地，有很多事情等着我们去做。

这场直播之前，我录了一个前宣短视频，念叨了一堆人的名字。这些名字，可能各位有听说的，有认识的。为什么有些人的名字是玫瑰色的？玫瑰色名字的人是我不认识的，但是不认识不要紧，我相信在我有生之年肯定会认识他们的。我今天要讲的 1001 个秘密，有很多都来自这份名单上的人。

▲刘德科演讲PPT第42页

如果看得再仔细一点，最上面有一个人被我打了玫瑰色的勾：周轶群。周轶群原来在仁恒，现在在旭辉。我先讲一个周轶群的故事，因为这个故事跟我们对产品的理解是有关系的。

周轶群在仁恒的时候，做了一个非常好的楼盘，是上海的仁恒·海上源。这张效果图我非常喜欢，我没有办法仅仅用几句话来告诉大家为什么。

▲刘德科演讲PPT第44页

这张效果图是俯拍视角，上面这些「绿色」可以走人，它是楼盘里的私家花园；透过镂空的部分，你可以看到街面上那些人，他们是走在商业街上。这是不是一种非常美妙的体验？你走在商业街里，就像走在自己家楼下，楼下开着很多很有腔调的社区店；你坐在花园里喝一杯咖啡，可以俯视路人走来走去。你可以坐在自己的空中花园里面去俯瞰街区的那种烟火气，路上的行人是你的风景；你坐在自己的花园里，你又是路人的风景。这样的花园比任何高级别的景观设计都要厉害。

▲刘德科演讲PPT第56页

回到 2018 年的晚上，也就是差不多 4 年前，我跟周轶群还有其他的一些朋友喝茶，讨论一个话题：我们的住宅楼盘到底要不要配底商？

我的看法是，如果整个小区为了干净与美观，连一个商铺都不做（全是围墙），这是不好的。我们还有一个观点：要做街区，不要做底商。那么，街区跟底商有什么区别？底商只有一条动线，走过去很无聊的；街区有 N 条步行动线，你可以这样走，也可以那样走。

▲刘德科演讲PPT第47页

当初我们讨论的，不是上海的仁恒·海上源，而是杭州的仁恒滨江园。仁恒滨江园是配有公租房的，按照规划要求，公租房必须在楼盘里面。那么，有没有这种可能：在商品房和配建的公租房之间镶嵌一条商业街区？本来仁恒滨江园第一次开盘还要提早一两个月的，但是后来仁恒团队根据我们讨论的结果，真的去做了一版镶嵌了商业街区的方案。但后来由于各种各样的原因，杭州的仁恒滨江园没有做成这个方案，真是令人遗憾。

▲刘德科演讲PPT第48页

但是，上海的仁恒·海上源做成了。当然仁恒·海上源的这个街区，也不是一蹴而就的，一开始的方案也很普通，后来嵌进去一条商业街区之后，整个僵硬的边界马上就变得很生动。

▲刘德科演讲PPT第50页

仁恒做了一个盖板：上面是空中花园，只有业主才能上去；底下的商业街区，是开放的。这就把公共跟私密做了一个非常有趣的混合，但是动线并不冲突，而且盖板是有镂空的，人在盖板上面可以看到在底下穿行的人，底下各种各样美好的店。

如果你到了上海，一定要去看这个街区。这是这两年相对纯粹的住宅里面，最值得看的项目，没有之一。

里面的这个茶馆，是仁恒的业主开的，去年样板区一开放，它就开出来了。商业街区里面的一些开发商预装的也好，业主朋友进来自己开的店也好，每一个都要去讲究跟这个街区的气场气质相吻合的那样的一个设定。

▲刘德科演讲PPT第61与65页

我稍微总结了一下仁恒·海上源是怎么做的：第一步，把商业街区嵌进去；第二步，形成很多条交织的动线；第三步，立体街区；第四步，要有语境约束力。

▲刘德科演讲PPT第66页

什么叫「语境约束力」？就是我们要创造这么美好的一个语境，那些五金店、洗车店、足浴店就进不来了。这种约束力，靠纪律是做不到的，要靠气场。气场是怎么形成的？这就是空间规划的魅力，这就是规划师的责任和使命所在。

这就是我讲的仁恒·海上源的故事。我想得出的结论是：现在和未来，对高端住宅来讲，它的核心竞争力是高级烟火气。

我发明「高级烟火气」这个词已经有三四年了。当年我刚说这个词的时候，有一些房企朋友说这个词太土了，烟火气哪里能值钱呢？现在你去看中国各个上点档次的楼盘，他们基本上都会强调自己的烟火气。大家接受了这份共识，我们的城市才有可能更美好，我们的产品才会更加符合人的需求，而不是假想出来的那些需求。所以，豪宅第一重要的不是镶金带银，也未必是看上去不食人间烟火的禅意空间，而是高级烟火气。

杭州亚运村的万科·日曜之城，其实逻辑跟仁恒·海上源是一样的：也有盖板，下面也是街区。只不过，仁恒·海上源做出了更浓烈的街区感，因为亚运村受制的条件比较多；但是做成这样子已经代表了万科最前沿的理解力了，这种项目值得我们反复学习：盖板上面怎么做花园，盖板下面怎么做街区，私密区跟公共区怎么分割，怎么样在两种街区随时切换，怎么样形成高级烟火气，怎么样形成私密感……这是作为一个产品官要去反复琢磨的。

▲刘德科演讲PPT第73-74页

第二部分

我刚才讲的这一切还是回到这三个字，「公共性」。那么到底什么是「公共性」？再举一个例子：重庆的光环购物公园。它把一个非常酷的植物园直接搬进了购物中心里面，然后又把大型的艺术品搬进了购物中心里面，它不叫自己「购物中心」，它非要叫自己「购物公园」，因为它确实是按照公园的理念去做的。

▲刘德科演讲PPT第78页

在中国非重奢购物中心里面，在面向主流家庭的购物中心里面，重庆光环购物公园是目前最值得看的，没有之一。

这是去年我们做的一份研究报告，叫《香港置地城市渗透力报告》，我们从这本报告里面抽出来了两页，这是一个理论模型：「公共性」是怎么来的？我们得回到人最基本的需求里面去提取。

▲刘德科演讲PPT第79-80页

我们生活在城市里面，需要怎样的公共生活？你会去公园逛一逛，你会去菜场，你会去广场，你会去体育场馆看一场演唱会或者看一场足球赛，你会去剧院或者音乐厅，你会去博物馆，你还会去动植物园，你还会去城市里的景区……所以我们把这 8 种非常典型的体验归纳出来，抽象成更高阶的需求，我们归纳的 6 个需求是：烟火气、度假感、社交圈、竞技性、殿堂感、便捷度。香港置地努力把这些感受融进空间里面去。

好了，我身边有一些自以为很了不起的朋友就来嘲笑我了：你这张图讲的全是废话，没什么了不起。这张简单的图，我们足足讨论了两个月，因为我们得去找出公共生活的最大价值在哪里，背后的逻辑在哪里，一旦你把这张图植在脑海里，在做产品的时候，你会去思考要满足哪些需求。

再来看香港置地的另一个案例：武汉光环。这个空间虽然是效果图，但是我相信建出来一定比这个更美。我们走进购物中心中庭，矗立在眼前的是一个巨大的鱼缸。迪拜也有，但是武汉的比迪拜的高级多了，鱼缸中间有一条景观隧道，你可以从中间穿进去，再沿着上边的缓坡走过去；两边有海洋餐厅，鱼缸上面还有台阶，阶梯看台上面还有鱼骨，鱼缸的下面还有餐厅。

◀ 向左滑动图片，刘德科演讲PPT第81-84页

这个鱼缸是很贵的，要把这个账给算回来，真的得需要有长期主义的价值观。如果只是用高周转的理念，账根本算不回来。但是做了这个鱼缸，鱼缸周边铺位、整个购物中心的价值会不断往上涨，鱼缸周围的商铺跟别的商铺就完全不一样。香港置地做了这么脑洞大开的奇幻景观，但是又很合理。

这样的商场开放以后，我觉得一定是整个中国的大网红，大概 2025 年会开业，我们下次到武汉，一定要去看看。

所以我们又在讲「公共性」。如果你坚持的是长期主义的战略，你就要讲究「公共性」。我们去衡量一家企业，他讲的长期主义口号是真的还是假的，你看它的产品就知道了：有没有「公共性」？

刚才讲的是香港置地，再讲一家另一个购物中心大 IP：太古里。大家都很喜欢太古里，成都有，广州有，北京有，上海有，深圳马上开始建了，西安都有了——对不起，杭州不配拥有太古里。

我去年写过这篇文章《寂寞啊，前滩太古里》，我的朋友老毕在读了我的文章以后，专门去看了前滩太古里，他说上当了，说刘德科说的纯粹就是骗人的，前滩太古里哪有你说的那么好。我说你得再去几次，它不是那种一眼就会让你觉得很好的购物中心，你需要长久地跟它相处，才能强烈地感受到它的各种好。

到底是前滩太古里更好，还是成都太古里更好？两个都好，但是我更喜欢前滩太古里。为什么？因为成都太古里太像一个舞台了，而前滩太古里则有耐人寻味的空间感。

▲刘德科演讲PPT第88页

这是前滩太古里的规划总平图，我把它抽象了一下：红色的代表商业盒子，绿色的是小广场。红色、绿色、红色、绿色、红色、绿色……这到底是一个开放式街区，还是个盒子？都不是，它是很多小盒子混合在一起，形成了像街区一样的盒子集群。

▲刘德科演讲PPT第90页

普通的商场，前面是广场，里面是大盒子；前滩太古里则是一堆小盒子。如果是两栋楼，中间做一个连廊就行了，最典型的就是杭州的杭州大厦；前滩太古里则是几乎每一层都交织在一起，通过廊桥，通过退台走廊，通过天空跑道，通过露台，通过空中广场……把所有的盒子全部串联在一起。

▲刘德科演讲PPT第91页

串联在一起会有什么好处？有这种节奏：你走在商场里面，一会儿是露天，一会儿是「灰空间」，一会儿又是室内空间。不断在这三种空间里面变化节奏，多走几次，会感觉这空间太好玩了——是那种很高级的好玩。

▲刘德科演讲PPT第94-95页

现在很多的购物中心屋顶上都做天空跑道，但不是说把跑道架上去就行了。前滩太古里在那个位置做了个亚瑟士 ASICS 的旗舰店。亚瑟士本来就是运动品牌，放在跑道边上，对它来说，营业面积被无限放大了——虽然租的店铺面积只是这么小，但整条跑道都是它的展示区。

所以，一个好的商业，需要商场和商家在规划设计阶段就要进行共谋，而不是招商的时候很机械地把它引进来就够了。

▲刘德科演讲PPT第98页

第三部分

再讲一个购物中心的案例——这个项目两年前就已经做成了，武汉的青山印象城。

▲刘德科演讲PPT第102页

乍看起来，青山印象城就是一个很普通的商场，你去看好像啥都看不到，但是人家最独特的是，青山区图书馆在商场里。青山区图书馆是国家一级图书馆。直接把图书馆放进购物中心里面去，这很了不起。不止是印力团队了不起，更是当地政府部门的决策者了不起。

我们通常会有什么样的观念障碍呢？图书馆该是多么神圣的空间，怎么可以放进那种充满铜臭味的购物中心里面去呢？能把图书馆放进购物中心，这得益于当地政府非常开明、非常先进的观念。

更有趣的是，两者之间发生了很多化学反应：他们把这个印象城变成一个社区活力枢纽。有了图书馆这样的一个市政服务空间，印力觉得还要更多的市政服务空间，所以他们又引进了航站楼，有去机场的大巴可以直接从这里出发；又引进了社区党群服务中心，引进了听障人士的爱心之家，爱心之家还开了一个给听障人士提供就业岗位的烘焙店，生意非常好。他们还在自己的前场做了一个对武汉来讲相当稀罕的非常大的免费游乐场，小朋友非常愿意来。

青山印象城就把自己这个盒子打开了。虽然这个盒子的物理形态没有办法打开，但是它的内容是开放性的。经过这样的调整之后，它的租金和人流量上涨得非常快。

这个故事有什么样小小的启发？我们通常认为的那些市政服务，比如社区党群服务中心，干嘛要放进我的场子里去？其实这些都是宝藏空间，只是你有没有认识到它是宝藏，你有没有认识到我用什么样的空间来匹配它才能让它成为宝藏。这就是「公共性」，这就是「嵌入式市政服务空间」。如果你懂得了如何把市政服务空间嵌入到你的产品里面去，再去做产品就会不一样。

当然，刚才讲的是商业地产案例，商业地产天然就更强调「公共性」，但通过香港置地与太古里的案例，你能感受到不是所有购物中心都讲究「公共性」：真正坚持长期主义的企业，会更强调「公共性」。同样，对于做住宅的人来讲，做出浓郁的「公共性」，其实不是在迎合客户，因为很多客户自己都不知道自己需要的其实是「公共性」。

如果我们仅仅只是迎合客户，做一些表面功夫的客户调研，是没办法做出引领客户的产品的。什么叫做客户调研？是你必须拥有自己专业的眼光，跑到居住者的现场，去观察他真实的生活是如何乱糟糟的，那种乱糟糟的空间里面有哪些合理性，有哪些不合理，你想出怎么样的办法去解决它的不合理性。如果你看的都是兄弟公司或者友商同行的样板房，你永远不会有长进。样板房提供的是一种舞台化的生活，不是一种真实的生活。

这是绿城在台州做的一个项目，叫深蓝中心，我的朋友周锦虹做的。

▲刘德科演讲PPT第105页

看上去很简单，就是两栋楼连在一起，但是这项目非常值得看。大家仔细看，底下是有公交车的，这是一个公交车首末站，绿城把楼盖在公交车首末站上面，而且做得非常极致。

他们把公交首末站当做一个流量宝藏，就像对待地铁站一样。台州不像杭州那样有那么发达的地铁系统，但是公交首末站也很好，底下的商业资源都可以随着公交车运转起来——这就是 TOD。我们讲 TOD 的时候总是想到地铁，可是 TOD 的「T」是什么意思？公共交通。地铁是公共交通，公交车更是公共交通，所以这是一个非常杰出的代表项目。

我这些年一直在说公交 TOD 太值得做，整个浙江省有几千个公交首末站，基本上都是露天的，很浪费土地。我这么说很简单，可是绿城团队要把这件事情做下来是非常难的。难在哪里？难在制度的改革，因为公交首末站的土地属性，上面这一点点楼它该是办公楼还是住宅楼？土地属性很难界定，最终台州相关部门做了大量的制度创新，才创造出了这个很酷的公交 TOD。

这是绿城·深蓝中心的平面图，浅黄色的是住宅，草绿色的是公交首末站，黄色的是商业，粉红色的是办公。总之，多种功能是交织混合在一起的。你可以想见这个项目得突破多少制度上的困难，但是他们最终成功做出来了。

▲刘德科演讲PPT第106页

从城市的角度来讲，这个公交 TOD 有效提高了土地的使用效率；从居住者的角度来讲，城市的公交首末站原来是一个很被嫌弃的地方，但现在它有可能变成一个很潮的地方，可以有商业街巷，可以是一个比地铁站还要洋气的地方。

一个月前，我在一个县城，受当地县委书记的邀请做了一场演讲。跟今天讲的是同一个主题，就叫做「公共性」。

我提出一个问题：中国有几千个县城，县城跟一二线城市相比，到底缺什么？为什么大城市的人会嫌弃县城里的生活？主要原因大概是：「公共性」的供给不足。县城里面现在也啥都有了，星巴克有了，肯德基早就有了，优衣库也都有了，保时捷算什么，开的车比大城市里还好，爱马仕、LV 都已经拎上了；但是大城市里面有博物馆、美术馆、图书馆、科学馆、剧院、植物园、广场、公园、街道、装置艺术，等等等等，这些东西县城没有。这些东西不是在县城里想要拥有就可以拥有的，这些就叫「公共性」。

在上一个年代，无论是在大城市还是在我们县城里面，要拉升一个城区的价值，传统的手段是：盖政府大楼搬过去，或者盖一个产业基地、总部基地，或者盖几个听上去非常有名的购物中心。但是在未来，这些手段的效能会越来越弱；在未来，更重要的抓手就是我们讲的「公共性」，尤其是对县城来讲，第一件要做的事情就是：激活「公共性」。

▲刘德科演讲PPT第109页

在那场县城演讲里面，我讲了很多纽约是怎么做的，巴黎是怎么做的，上海是怎么做的，杭州是怎么做的，成都是怎么做的，然后我跟他们探讨：这些案例在我们这个县城全部都能做，只不过看你愿不愿意去做。

互联网兴起以后，大家都说，任何一个快消品品牌都值得重新做一遍；我们要说的是，我们城市里的任何一个市政空间都值得重新做一遍，无论是在大城市还是县城。

公交首末站值得重新做一遍，地铁站出入口值得重新做一遍，婚姻登记中心更值得做一遍，还有医院。所有的你能想象到的市政服务空间，都值得重新做一遍。它所释放出来的城市活力将是几何倍数。

我们今天会听说有很多网红咖啡馆、网红桥、网红街等等，但是我们很少听说有网红医院、网红婚姻登记所……所以我们的市政空间还没这个宝藏，还没有被开发出来。

前两天，财政部发了一个文件，说我们国有的沉睡资产有 40 万亿。这里的沉睡资产主要指的是空间资产。这是一个多么大的空间。谁能做这个生意？我不知道，但是我知道只有拥有「公共性」观念的人，拥有「公共性」能力的这些企业，才能接触这个生意。40 万亿的生意，多大的市场啊，全宇宙第一大。

在那一场县委书记邀请的演讲里面，你觉得县城的领导们听得懂吗？我一开始很担心，但是我讲完了之后，跟好多乡镇里的干部交流，一直到现在我们都保持比较频繁的交流，他们能够把我讲的这些案例全部再复述一遍——他们是听得懂的。城市是平权的，不要以为你在杭州你就了不起，我在县城做这些事情可以比你在杭州做得更了不起，关键是我们怎么去做。

怎么按照功能混合的方式去做，而不是功能单一；怎么按照开放连接去做，而不是封闭孤立；怎么样才能做成步行友好，而不是汽车友好。

▲刘德科演讲PPT第111页

用这三个标准来衡量，杭州是非常落后的城市。今天的上海已经是非常高级的城市了，上海高级到什么程度？在城市建设方面，5 年前的上海是有些落寞的，但是这 5 年来，上海发生了翻天覆地的变化，经常做比纽约更先进的事情。

我今天在做这场直播演讲时，脑海里始终存着一个人，就是从前的杭州万科总经理周俊庭先生（他刚才 4:00 进直播间的时候被我看见了，不知道现在还在不在）。因为他有很多做事情的方法、对产品的理解，都是出于对生活的热爱，他把对生活的这种热爱转化成他对产品的研发。只有热爱生活的人才能做一个合格的产品官。

再举一个「公共性」的例子：万科在嘉兴做的渔里未来社区，这是一个受周俊庭先生影响很深的人做的。这是整个浙江省到目前为止做得最好的未来社区，没有之一。

这是我们深度参与的一个未来社区项目。这张图的底下有一个粉红色的叉叉，其实那是个躺椅，是我们从纽约时代广场上 copy 了一个躺椅放在嘉兴。

▲刘德科演讲PPT第113页

这是渔里未来社区的邻里中心，那些是 24 小时政务办事机，面对面的椅子是今后社区办公人员要上班的地方，他就坐在那里给你办身份证。大家彼此的关系应该是这个样子的，而不是像银行窗口一样。

▲刘德科演讲PPT第114页

这种面对面的市政服务场景，会让彼此的心情更好。我非常喜欢的一个建筑事务所叫 MVRDV，他们 SLOGAN 的其中一句就是「我们创造让人微笑的空间」。我觉得这话太棒了，不是说我们创造有价值的空间，而是说创造让人微笑的空间。让人微笑空间是有魔力的。

渔里未来社区的邻里中心还有迷你植物园、咖啡厅、图书馆，还有医共体……这些全部容纳在像这个像飞碟一样的建筑物里面。

除了邻里中心，我们可以在渔里未来社区看到城市之丘：学校前面本来是空置的水泥地停车场，万科先把它改造成像缓坡一样的运动场馆和开放的文体空间，于是就有可以跳广场舞的那种广场。

▲刘德科演讲PPT第115-116页

还可以看到又配了一条水街：那条河的两边都是商业街。现在商业街的试验段已经开了，如果你去嘉兴，有空可以经过这个项目去看一下。

▲刘德科演讲PPT第118页

渔里未来社区里面还有一个工业遗存，就是筒仓，以前是用来储存粮食的，现在没有用了，所以万科请大卫·奇普菲尔德来给这个桶仓做设计。这么个地方，也不是嘉兴市中心最好的位置，为什么要请这么大牌的建筑师？大卫·奇普菲尔德给了一个非常友善的价格，因为请他做住宅设计，他都没有什么兴趣，他跟我们一样都在关心「社区」这个概念。他说，把工业遗存改造成一个社区艺术馆或者社区博物馆，这太好了，在中国竟然还有这样的项目，我只收工本费。所以，大牌建筑师是这么的任性，跟我们一样任性。而且这是他亲自做的，非常认真，经常开视频电话会议。所以，筒仓艺术中心也很快就能够呈现在我们的眼前。

在参与渔里未来社区规划的过程中，我们提出了三个思考的维度：城市关系、邻里关系和家人关系。用这样的基本分析理论，在这样一个项目里做具体实践。

▲刘德科演讲PPT第126页

这就是我们热爱这个行业的原因。渔里未来社区是未来社区试点项目，我们会有更多关于如何认知「未来社区」的思考。这是我们做的《渔里未来社区学术报告》，这不是给购房者看的，这是给致力于研究空间的人大家相互交流用的。

▲刘德科演讲PPT第127页

为什么我们说渔里未来社区是目前浙江省做得最好的未来社区？因为他们做出了细腻而浓郁的「公共性」。

酒店算是很有「公共性」的产品，接下来我要讲瑰丽。瑰丽是我最喜欢的酒店品牌，没有之一。

连瑰丽酒店这么有公共性的空间，都强调要「融入社区」。酒店不就是商旅人士或者是度假人士短暂停留的吗？不，它要与社区同行。所以住全球任何一个瑰丽酒店，你会发现它都有一个非常本地化的酒吧，因为对瑰丽来讲，那不只是个酒吧，而且是连接社群的一个非常重要的空间载体。

很多很有创造力的住宅项目都在学习酒店，大部分学的都是度假酒店。至今为止，我还没有听说哪个人因为学习了瑰丽酒店而做出了一个很不错的住宅产品。只要瑰丽有新酒店开出来，如果我有机会，我一定会去住一下。

这是瑰丽旗下稍微大众化的品牌，叫同派，几百块钱一个晚上。这是同派的大堂，瑰丽认为，大堂也应该「边界消融」。我也经常用这个词，「边界消融」，不知道瑰丽是不是借用了我们这个词。这个大堂空间跟传统酒店是不一样的：大堂为什么一定要分这里是吧台区，那里是什么区；大堂应该是这个样子的，你搞不清楚哪里是哪里，这才对。

▲刘德科演讲PPT第132页

这是目前瑰丽已经开出来的所有酒店，每一个酒店都有一个特别的徽章。就像很多开发商每一个楼盘都有自己的一个 logo。可是开发商设计的所有楼盘 logo 如果放在一起通常是很紊乱的。但瑰丽酒店的所有徽章所在一起，一看就是同一个体系出来的。

▲刘德科演讲PPT第133页

为什么一定要有徽章呢？客人只住一个晚上，他同样需要身份建构。徽章只是身份建构其中一个小小的方面。瑰丽酒店还有他们的「艺术家驻店计划」，他们会把当地的艺术家请到这个酒店住一段时间，然后跟客户互动。

还有这个案例，我讲了非常多次，北京瑰丽酒店门口的神兽。它的两尊神兽是面对面的，不是银行门口那种朝向外的。为什么要这样安排？面对面摆放，才像是迎宾的使者。

▲刘德科演讲PPT第135页

其实北京瑰丽酒店最值得学习的点在于，它门口的那个迷你花园。北京瑰丽酒店是一个旧楼改造项目。项目用地本身很狭小，如果你用上帝视角来看的话，酒店前场的那个小花园一文不值，因为只有那么一点点大的一个三角地——但是置身其中的时候，你会觉得这个花园好大好大，它通过小小的路网切割与交融，就让花园有了独特的气场。广州瑰丽酒店门口的花园稍微大一些，层次感也稍微多一些，同样非常精彩。城市酒店大多是没有条件去做花园的，但是瑰丽在处理每一个城市酒店的花园的时候，都做得非常好。

杭州很流行把商用土地做成类住宅，所谓的 300 方大平层，在我眼中没有一个大平层是合格的。为什么不合格？因为他们不懂得在这么狭小的空间里面，怎么样把花园给造好。他们会说，我们就这一栋楼，哪来什么花园，我做不了——琢磨一下瑰丽酒店，你就做得了。可惜那些人不琢磨瑰丽。

为什么瑰丽可以做出来？或许俗语是对的：俗语说，富一代通常都很土，富二代可能去做官从政，富三代才会玩艺术。他们家是富三代，哥哥叫郑志刚，创造了 K11；妹妹叫郑志雯，收购并且重新创造了瑰丽酒店。这两兄妹非常有意思。当然，他们在杭州马上会有 K11，也有杭州瑰丽酒店，到时候开业了我们可以去仔细地揣摩一下它的每一寸空间到底是怎么做的。

瑰丽酒店也好，万科的渔里未来社区也好，绿城的公交 TOD 也好，我们讲述的这些案例，只是为了找到这把钥匙：「公共性」是引领客户的终极法宝。

第四部分

最近我又琢磨了一句：「中国有三宝」，成都的公园，深圳的学校，上海的街角。

直播演讲一开始我们说了上海昌五小区那道围墙如何改变了街道的活力，实际上，这几年上海的街道有无数的改造案例值得参观学习。我们再来看一下上海新华路的那个街角，上海水石建筑设计事务所的作品。

是不是看上去很迷人？里面都是镜子，一个小女孩在那照镜子，里面的花草就有一种绿野仙踪的感觉。这是在市中心，一个很迷人很小的空间。

▲刘德科演讲PPT第138页

我们可以看一下改造之前的样子，是不是有一种换股脱胎的感觉？

▲刘德科演讲PPT第139页

其实很多城市老城区里有很多这样的破败空间，只是不懂得如何改造而已。这样的改造要很多钱吗？花不了多少钱，主要不是钱的问题，而是观念的问题。所以上海的很多街角、很多街道，有不可思议的魔力，不是因为他们的经济有多发达，而是因为他们的观念变了，变得非常先进。

这两年成都市的公园太多了，这几年新做出来的很多公园很有意思。因为成都的口号是我们要做「公园城市」，而且是「轨道上的公园城市」——太厉害了，一下子把「公园」和「TOD」都弄进去了。

这是其中一个公园，它是麻将公园。这是一饼，这是二饼，这是三饼。三饼是什么？是蹦床。另外还有四饼五饼六饼……它是在搞笑吗？不是搞笑，每一个场景都非常妥帖，麻将作为一种文化，不是拿它来装点门面的，公园的规划设计不是强行跟它发生关系的：首先公园不要做那种绿化公园，要的是有活力的公园，这时候「麻将」不管是条还是饼，都只是我的一个元素，把它变成一个有人参与的空间就可以了。

◀ 向左滑动图片，刘德科演讲PPT第140-142页

深圳的学校最近两年很网红。「网红」这个贬义词掩盖了他们的设计水准，但这两个网红学校的设计水平非常高。他们回到了小孩的视角，而不是以成人的视角去看待学校空间。

▲刘德科演讲PPT第143页

所以，「公共性」是城市竞争力的命门所在。我们说「中国有三宝」——成都的公园，深圳的学校，上海的街角，其实是想说一座城市的竞争力不仅在于人口、产业或 GDP，更在于城市空间的「公共性」。

继续说上海。2022 年 11 月份，离现在差不多两年了，美团在上海拿了四块地，花了不少钱，65 亿。

▲刘德科演讲PPT第145页

这四块地中间的道路，是政府事先规划的，必须让我的城市道路穿过你的总部。所以，一个伟大的作品有时候在于城市的规划底盘。如果底盘错了，它很难伟大起来。如果美团总部中间没有城市道路穿越，就变成了一个巨型的封闭世界，变成了一个孤岛。

两年前美团拿下这块地以后，我们就一厢情愿自作多情地写了篇文章，说美团总部该怎么怎么盖，我们要提点建议。因为美团有黑珍珠餐厅的榜单，我们作为市民甲乙丙丁，能不能到美团总部吃东西？榜单上的最高级东西，能不能让我吃到？

我们想到了一个案例：EmQuartier the Helix，在曼谷。这栋楼厉害的点在于，它把全曼谷最厉害的餐厅全部都搜集到一栋楼里。你想，这个开发商得花多大的精力。不知道美团可不可以。大众点评说自己的「黑珍珠」是「中国人自己的美食榜」，意思是说，米其林评的是西方世界的，而我们黑珍珠评的是我们中国人自己的，那好，你的总部能不能像泰国的那个商场一样，把你认为的黑珍珠最好吃的都集中到总部里，让我们可以在美团总部体验美食。当然，我们只负责幻想，我们不负责落实。

▲刘德科演讲PPT第147页

后来，在美团隔壁，B 站也拿了块地，花了比美团还要多的钱，81 亿。所以我们忍不住又幻想了一下，写了篇文章。今年看到了 B 站的规划方案，跟我们幻想的几乎一模一样，就是这个样子的。我们顿时觉得：B 站真有前途。

▲刘德科演讲PPT第157页

我们幻想的是一个虚拟的世界跟真实的世界融合在一起的总部，一个总部如何成为一个城市的活力中心，而不仅仅是经济引擎。阿里巴巴的总部一定是杭州这座城市的经济引擎，但它一定不是杭州的活力中心。这是最大的区别。

B 站的规划里面做了这个东西，里面有星球，有探险。整个总部是开放的。现在技术这么发达，如果一家高科技公司还担心自己的安防问题，你还好意思叫自己是高科技公司吗？

这是规划局批准的总平图，你会看到道路穿梭，这些道路穿梭也是上海市规划部门提前规定了的。这种观念就叫「公共性」，公共性会让一家企业的总部显得更高级。

▲刘德科演讲PPT第159页

刚才怼了那么多次杭州，但是杭州有一个全世界都非常领先的东西：杭州西站——了不起的杭州西站。

▲刘德科演讲PPT第163页

这个帽子是我合法拥有的，是我去年爬上杭州西站的工地的时候，他们赠送给我的。我要一直保留着，因为这是一个非常厉害的项目。杭州难得有一个项目这么厉害，所以我们非常兴奋，做了 100 多页的 PPT。

杭州西站是我非常尊敬的程泰宁院士倾注了很多心血做出来的。老人家已经 88 周岁了，前几天还在工地，还是外地的工地，他要跑过去看。我最羡慕的就是程泰宁先生，我们不太可能达到他的艺术成就或社会地位，但我羡慕的是：一个人可以一直在一个工作岗位上，始终保留那么大的热情。每次跟他聊天，他都是非常认真、富有激情地跟你讲很多事情。所以我也幻想着，如果我活到 80 多岁，我也要一直那样工作。

杭州西站厉害到什么程度呢？西站解决了很多东西，程泰宁院士在这里开了很多的脑洞。它跟普通高铁站相比根本就是两个物种。这里给大家稍微感受一下，阳光是怎么照进地铁厅的，人是怎么样顺着阳光去寻找方向感而不需要过度依赖指示牌，整个地铁内部各种各样的镶嵌关系，候车逻辑的改变，怎么样让人更舒服，怎么样让人快速进站上月台，怎么让人快速离站、进入地铁站、进入出租车站、进入私家车停车场，怎么样让人的步行距离可以变得更短……

▲刘德科演讲PPT第170页

更重要的是，杭州西站没有割裂城市。我们的大部分高铁站都割裂了城市，但是西站解决了怎么样南北畅通，怎么样去让城市路网保持畅通，让整个建筑跟城市有更多的接触面，雨棚如何上盖，雨棚是不是可以变成一个酒店，雨棚下面的空间也不要浪费还要创造活力，让你的下车平台不是一个孤独的平台，而是一条繁华的可以穿越的街……中间是巨大的云谷。

▲刘德科演讲PPT第184页

整个杭州西站，我们对它有个一厢情愿的幻想，幻想它是中国的枢纽、杭州的窗口。现在那么大的空间，怎么样可以在西站里面就可以让人完整地感受到杭州的烟火气、杭州的内涵。为什么大学不能直接开在西站里面？虹桥火车站里面就有商学院。中欧商学院在浦东，长江商学院在虹桥，后来长江商学院的招生情况比中欧好很多，其中一个原因就是从别的城市过来上课更方便。

我的意思是，火车站不只是火车站，它可以是整个城市的浓缩，可以把整个城市放进它的空间里面，它甚至可以是城市圣殿。

别的国家还没有人能做出来，因为他们没有这么多的高铁；他们即便有高铁，也没有这么大的体量可以建。我们经常用西方发达国家的视角来看待问题，可是我们总是忘记了，我们明明已经是一个发达的东方国家。

◀ 向左滑动图片，刘德科演讲PPT第164-214页

讲完了杭州西站，当然要讲另外一个高铁站，重庆的沙坪坝站。

这张图非常著名，很多房企在讲述 TOD 时都会引用这张图。这张图就是重庆的沙坪坝站，龙湖做的目前最复杂的 TOD。

▲刘德科演讲PPT第218页

很多人去看沙坪坝，是看不出东西的：不就是个普通的天街吗？所以，我们总结了它的七大看点，这七个看点的英文首字母拼在一起，刚好是一个单词——「奇迹」（MIRACLE）。真的是个奇迹。

▲刘德科演讲PPT第219页

我们对于龙湖的 TOD 能力做了 10 个方面的总结，你同样能感受到「公共性」的重要性。做传统住宅开发，跟做 TOD 根本就是两种不同段位的能力。

▲刘德科演讲PPT第222页

要把龙湖 TOD 给讲清楚，估计我还得专门再讲三个小时。今天就讲很小的一个场景：这是龙湖的成都上城，左边这张图是住宅花园，花园中间为什么有个洞（你可以在右边的总平图中找到对应的那个浅蓝色的圆圈）？朝这个洞看下去里面是什么？街道，是龙湖天街里面的场景。你在自己家的花园里面走，突然可以看到下面别人在那里面逛街，这是不是一种很奇妙的体验？这就是功能混合。功能混合不是说功能相互打搅，而是我们彼此之间不打搅，但是我们彼此之间可以相互欣赏。

▲刘德科演讲PPT第224页

讲这个小小的场景，是为了再一次强调：哪怕是住宅，也要拼命纵入城市的海洋里。「公共性」是产品、企业、客户与城市的最大公约数。

现在，我要总结一下这场冗长的演讲——

▲刘德科演讲PPT第227页

公共性是什么？从产品、企业战略、客户、城市这四个维度去看，我们都要用「公共性」这三个字去解题。这就是我今天讲的全部：「公共性」。

第五部分

那么，该怎么创造浓郁而细腻的「公共性」？其实刚才我们讲的这一切案例，已经是答案了。我们可以再归纳得更简练一些：创造「公共性」的两个支点。别急，先讲另外一个故事。

今年年初，跟保利华东区董事长唐翔吃饭，第一次见面，当然是非常客套；但很快就谈得很高兴，因为他是做设计出身的，当然这是后来我才知道的。当时我很不礼貌、很不客气地说，保利现在规模做得不错，但是产品做得不怎么样，保利本该有更大的作为。比如，如果李宁体育公园是跟央企保利一起做的，一定会比现在更好，因为李宁非常懂体育，但是肯定没有像保利这么懂空间。保利如果能介入到更多公共空间里面去，那不是开辟了一片新蓝海吗？对于央企来说，做这件事情有天然的优势，也极其有价值——不仅有经济价值，更有社会价值。

这是年初的事情了。前阵子看了保利在浙江做的几个新项目，虽然还是住宅项目，但有一种石破天惊的感觉，完全颠覆了我的想象。这是保利华东区一个职能部门负责人昨天发给我的一张实景照片。

▲刘德科演讲PPT第231页

这个住宅项目，主动退让了红线，在小区南入口做了一个开放前场，去诱发更多的城市活力。这种事情如果是万科做，我们一点都不惊讶，但这是保利做的——这才是地产央企该有的担当。

我们想强调的是：主动退让红线，诱发更多城市活力，是地产央企该有的担当。

我最近看了保利今年下半年的几个楼盘的方案，我就很好奇：你们这些方案怎么会做得这么好？然后我就到他们的共享中心去参观学习了一下——共享中心，就是把规划、建筑规划、室内设计、景观设计、采购等等跟产品研发有关的职能部门，把它们给拉通。

这是保利华东区域的共享中心的办公室，如果你仔细看，会发现稍微有点不一样：边上一圈是马桶造型，中间一圈座椅也是马桶造型（传统的那种），但不是真的马桶，是垃圾桶，他们说，如果你画的图纸不够好，就丢掉马桶里去。

▲刘德科演讲PPT第234页

共享中心是今年年初保利组织架构变革的产物。有了共享中心，保利的产品完全就不一样了，突飞猛进。

这是保利在宁波的一个新楼盘。乍一看没什么，但其实这里面有两个点很难：第一，戏水池怎么做；第二，戏水池边上的高台为什么做成这个样子。

▲刘德科演讲PPT第236页

这个景观好在哪里？它是立体的。不是说架了一条桥就好了，这些桥上的坡道得跟桥下的场景要有呼应，要有对视关系。所以这样的景观，无论它是不是这个造型，我根本不关注，我关注的是不同高差空间它们彼此之间是怎么实现场景呼应的。

评价一个楼盘，过去我们会评价地段、户型、价格、外立面……现在，景观的比重会越来越大。度假越多、露营越多、酒店住得越多，你对于景观的渴求就会越多。什么是好景观？以前只要多种几棵树就是好景观，但其实那不是景观，那仅仅只是绿化而已。景观需要情绪，绿化不需要，因为我们需要到楼下去感受不一样的天地，我们需要获得参与性、社交性与度假感。

再给大家看一组词汇：伞、帆、汤圆、键盘……这是什么？这都是当地的文脉。比如伞，就是刚才讲的保利的臻和雅颂，很璀璨的沿街空间，是伞骨的结构，因为它边上有中国伞博物馆；风帆，在宁波镇海，这里有海洋文化，所以保利要做一个这样屋檐上扬的建筑造型……

▲刘德科演讲PPT第237页

这是用文脉装点门面，强行关联吗？当然不是。这是一个非常有趣的工作方式：保利把文脉当作是打开创新魔盒的一把钥匙。

保利的方法论对不对，其实也不重要，重要的是他们形成了自己的创新机制。这很重要：创新是需要机制保障的。成立共享中心，是一种组织结构的改革，形成了一个更高效的团队、更有身份识别感的团队。所以，任何创新背后，是组织变革，组织僵化的团队可能是高效的，但是它创新不了。

这是我最近去拜访华东保利共享中心的一点点小体会。我关心的并不是他们把楼盘做得到底有多好，我关心的是他们怎么就会想到可以用这样一种方式把事情给做成了，然后让自己原本那些看上去比较平庸的产品，一下子变成了全中国、全行业最前沿的一批产品。

通过保利的这些案例，我们再一次可以感受到：记忆（文脉也是一种记忆）也是一种生产力。我们真正想说的是：空间和记忆，是创造「公共性」的两个支点。

「空间」大家都能理解，比如说退让出前场，让更多人可以跳广场舞，让小孩在上面嬉戏——如果不想让人跳广场舞，在上面用水流把它给切碎就可以了，所以规划师可以是像魔术师一样，我可以在事先就诱发你干什么、禁止你干什么。把「禁止跳广场舞」写在牌子上，这是最没有水平的建筑师。

「记忆」就是我们刚才讲的艺术、文脉甚至八卦。故事就是记忆。我们怎么样去继承记忆，让记忆也变成一种生产力。再讲一个迪士尼的案例。这个故事叫做「COTINO」，我把它翻译成「迪斯尼故事驱动力」（a storyliving by disney community）：整个小区是由迪斯尼的故事来驱动的。美国某个开发商想要跟迪斯尼开合作，由开发商盖房子，迪斯尼负责输出他们的一整套故事系统，这个小区就具有独特的气场。这是不是很好玩？你试想一下，这个住宅区里面的空间都有迪斯尼的元素在里面，更重要的是有迪斯尼的气场和文化在里面，那会是一种怎样的居住体验？

▲刘德科演讲PPT第241-242页

所以，我们得重新总结一下今天的这场演讲：空间和记忆，是创造「公共性」的两个支点。

▲刘德科演讲PPT第244页

2020 年我们做了一场直播，阵仗比今天小多了，我们在南宋书房很随意地架了几台摄像机，现场观众除了我们的工作人员，不超过三个，讲得比今天还要无聊，呱呱呱好像讲了也有两个小时。更无聊的是，我们把这两个小时的演讲视频，原封不动地放在「德科地产频道」公众号上，后台的数据告诉我们，这个视频极度不受欢迎，根本没有点击量。

突然有一天，广州有一个非常大的项目，叫花地湾，曲曲折折地找到我们，一定要请我们去花地湾的现场看一下。我们先是看了他们的方案，惊为天人，说我们必须来现场看一下。因为我们不喜欢去现场，去现场太麻烦了，一般就是看看规划方案，但是那次我们自己出差旅费飞去广州看了花地湾。

到了广州，人家说，你去年将近两个小时的演讲视频，我们团队组织大家在一起把它重新看了一遍。他说，视频里讲的 12 个项目的很多局部，他们在花地湾都做了同样的规划。相当于他们一个项目就要把我们 12 个项目的局部都做出来。我们当时就震惊了。

我们仔细听完他们已经做了 3 年半的方案（到今天已经 4 年半了），然后我称赞他们说，你们这辈子能遇上这么伟大的项目，太难能可贵了；你们只要把这个项目做完，一辈子都可以吹牛。因为那真的是可以吹一辈子牛的项目。花地湾是广州的一平方公里。现在他们还很低调，等再过一段时间，所有人都会知道花地湾的盛名。

现在，我要发布一个非常重要的东西。这东西跟广告没有关系，我们每年会挑出中国的12 个项目，必须是「我非常喜欢的」，才能入选年度的「Roof12」——十二个中国旗帜案例。

从 2020 年到 2022 年，这三年的 Roof12 名单有什么变化呢？我自己的感觉是：这个行业的创新力一直都在，一直在推进。我们在选这些项目的时候，是把它放到全中国的视野里面去感受，它对这个行业到底有哪些启发。很多房企的项目为什么没有入选，因为它们不理解我讲的那三个字——「公共性」。

当然我这个榜也没什么了不起。但是这个榜有个好处：看了这个榜以后，以后跑到哪个城市去，你可以顺便去看一下上榜的项目。

▲刘德科演讲PPT第249页

每年我们通过这个榜对自己进行一个整理，每年与大家有一个小小的交流。其实我不是很愿意把 Roof12 放出来，因为有的时候觉得偷偷享受这些项目反而更好。

好了，今天这场直播演讲差不多可以收尾了。按照我的惯例，PPT 的最后一页绝对不会写「谢谢」，因为这就浪费了这么珍贵的版面。我今天要送给大家的一句鸡汤就是：「在屋顶激赏中国」——虽然它是我们的 SLOGAN，但对于诸位来说，如果能习惯性地用全中国的视角去看待一个局部问题，去发现它在整个中国的坐标里处于什么位置，或许可以把事情看得更透彻；同时，也更容易完成心理自洽，就不会那么悲观，就更懂得还有那么多事物值得我们去激赏。

最后的最后，要送给大家一本书：《我的心略大于整个宇宙》。中文版已经绝版，还没再版，所以只能送英文版给大家。感谢「人山人海」（一个靠烧脑为生的协会）的朋友们为这场直播付出的努力，感谢我们「屋顶研究」的同事们押着我做完了这场直播，更感谢在手机屏幕前点开这场直播的每一个你。

▲刘德科演讲PPT最后一页

每当不知道怎么办的时候，请相信，爱是一道光。热爱生活，热爱这个行业，你就可以沐浴在这一道光里。因为，你的心，也正在略大于整个宇宙。

《看不见的城市》[意大利] 伊塔洛·卡尔维诺；《源泉》《阿特拉斯耸耸肩》《一月十六日夜》[美国] 安·兰德；《东方学》[巴勒斯坦] 爱德华·萨义德；《疾病的隐喻》[美国] 苏珊·桑塔格；《追忆》[美国] 宇文所安；《天真的和感伤的小说家》[土耳其] 奥尔罕·帕穆克；《忧伤的时候到厨房去》[土耳其] 爱诗乐·沛克；《爱与黑暗的故事》[以色列] 阿摩司·奥兹；《中国北斗》[中国] 龚盛辉；《刘邦》[日本] 佐竹靖彦；《枢纽》[中国] 施展；《艺术的慰藉》[英国] 阿兰·德波顿；《关羽：由凡入神的历史与想象》[荷兰] 田海；《关羽：神化的<三国志>英雄》[日本] 渡边义浩；《我的心略大于整个宇宙》[葡萄牙] 费尔南多·佩索阿……

编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

视频编导︱费嘉    摄像指导︱王德正

策划︱王冬莺 主编︱何玲  流程︱周慧慧

总编辑︱刘德科  书法艺术︱陈志亨

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