国庆节过完，这次假期，最火的是烟台山，作为对比，新盘在营销上，并没有哪个项目非常出彩，对比9月接连不断地刷屏，可以说略出乎意外。
在国庆前一天，央行下调首套个人住房公积金贷款利率，同时财政部发布卖房一年内再买房退个税，两个调控政策，力度都谈不上大，从方向来看，也是响应了之前的“支持刚性和改善性住房需求”。
当然这样的力度，明显作用也是忽略不计。
在国庆期间，也出现了不少项目备案上市，以及之前的营销盘实际去化如何，下面都来聊聊。
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刷新上限的备案价
最受关注的国贸天琴湾，4栋住宅全部领证，精装备案均价55734元/平，目前网络传出的消息，要求捆绑车位，去化不错。
看到项目上市后，惊讶的不是去化情况，而是项目备案价。
去年底，厦门国贸摇号拿下这幅闽北CBD的纯商，楼面价3.08W，指导价4.2W，要求100%精装，而此前福州出台的精装标准，最高为不高于8000元/平，考虑到土拍溢价15%，指导价可以上浮4.5%，即便如此。
指导价4.2W+精装0.8W=5W，上浮4.5%，也就52250，比实际备案价低了3.5K。
可以说这个备案价，已经打破了福州近年的住宅记录，而且还远高出指导价，非常神奇。
顺便看看近年福州备案价的记录：
1、龙庭路95号：备案均价4.6W
2、保利天悦二期：备案均价4.1W
3、融侨外滩壹号：备案均价4.29W
4、建发养云一二期：备案均价3.81W
5、白马映书台：备案均价3.87W
6、建发玺云：备案均价3.9W
分析：对于福州之前的备案价，不少板块的上限4W，而市中心的上限是4.5W，这也导致建发养云拿到精装3.8W备案价后，采用额外加价。
在龙庭路95号备案后，这个当时的地王，也拿到了4.6W的备案价，一举刷新了记录。
不过在福州土拍开始指导价之后，有趣的现象出现：上限完全打开。
这次国贸天琴湾的备案价，已经把上限提高近1W，而未来是否还有更高，依然难说。
对于项目的去化实际如何，目前的楼市，真真假假，虚虚实实，还是以最后的网签做参考。
当然对于小体量的改善项目，从造价和地价来看，下的成本不低，去化压力也不算太大。
有个有意思的案例，就是龙庭路95号，这个只有88套，宣称6-10W，要求验资1000W的改善项目。
在当时备案就全部网签，也引起了市场热议，为何如此热销？
随后的情况是部分网签房源变成未售，目前的情况更加惨淡，大部分房源都变成产权冻结。
而从网签数据来看，真正去化的也只有6套，可以说也出乎意外。
2
分销跑量情况如何？
上两个月有几个项目开启了全面的分销刷屏，找了三个项目做参考，就是中骏璟宸、旭辉江山云出、时代江来。
中骏璟宸，位于南二环的项目，在8月下旬，中介打出的宣传标语：单价1.8W起，2.2W楼层任选，低首付，带车位。
主要的手段就是通过车位做溢价，同时宣传是世界城三期，还给出10%首付的操作等。
营销过后，项目5号楼领证备案，不过与别的项目不同，这次备案的房源全部是抵押状态。
过了一个多月，项目的5号楼，房源已经全部变绿，相当于已经解押完成。
从备案均价来看，之前也分析过，5号楼均价2.84W，比已经备案的2号楼，均价2.64W，贵2K。
目前也已经网签13套，集中在03，05单元。
虽然去化不算理想，但是对比首开的2号楼，目前网签是零，可以说通过一系列套路刷屏，多多少少还是卖了一些。
除了中骏璟宸外，旭辉江山云出，9月初中介打出的宣传标语：单价2.3W金山精装现房。
当时主推项目洋房和高层的余房，在营销刷屏过后，这个前两年在福州主打安商房的房企，股价也面临持续大跌，让市场震惊。
时间过去一个月，项目网签21套，其中洋房和高层14套。从房源分布来看，其中1，2层的房源也有几套，可以说营销也得到了一定效果
最后就是同样在8月中旬刷屏的时代江来，中介打出的宣传标语：首付20%，单价1.45W起非一楼。
项目位于三环边，安商房比例80%，可售商品房297套，2021年4月备案上市，上个月网签42套，目前剩余22套。
从数据来说，项目算是这两个月，刷屏优惠盘里面，去化最成功的项目。
3
9月网签数据分析
今年的新盘网签数据整体都比较低迷，在8月进入最低值后，9月伴随着房企打出的各种优惠，数据迎来了反弹。
当然对于新盘网签，肯定很多人迷惑的是数据反弹，是否是因为安商房。
从整体数据来看，9月2176套，并不出众，跟上半年数据也就持平，甚至还略低。
从实际网签数据来看，本月商品房1148套，同样跟上半年数据持平。
从网签排行榜来看，位于金山的建发玺云，121套拿下本月销冠。
项目8月底开盘，给出的数据是150套，随之而来的是质疑声不断。
从网签数据来看，121套，并非全部来自一期，有10套是来自9月底备案的二期。
所以一个月多时间，一期的198套房源，截止10月8日，网签116套，去化率58%。
在目前的楼市这样的成绩肯定不算差，不过对于项目而言，并非璟园、天琴湾、朗云，都是不到200套的小盘，即便首开没有遇冷，但是压力依然不低。
当然面对国庆开盘的国贸天琴湾热销数据，看到建发玺云网签126套，相比而言，应该难度也不大。
除了玺云外，剩下也是常见的几个项目，比如五四北的熙悦府、金地领峯，还有三江口的远洋天赋等。
这些项目的共性就是通过持续的低价，吸引外溢刚需。
对于异常艰难的东区，保利云上、和樾风华、臻榕府，也都排到中上档，算是一个好消息。
至于谁是那边最艰难，可以回顾一下在售项目，哪些没有上榜。
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盘点总结
对于9月的楼市，整体来说，在8月进入冰点后，房企开始冲击下半年销量，不少项目的特价分销刷屏，确实有一定作用。
对于网签数据，虽然环比上涨，不过跟上半年也就持平，配合9月的大力度营销刷屏，可以说这样的结果，依然偏差。
对于新盘上市，遇冷的市场，热销都会变得非常敏感，至于最终数据如何，建议多关注网签，网络信息有时过于极端。
对于购房者，多点理性，多点思考。