上次分析完国贸天琴湾，今天来聊聊同样定位改善产品的建发朗云，同样由厦门国企操盘，主打晋安湖的一线景观，下面聊聊项目情况。
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楼盘规划
建发朗云：备案名（央座公馆），地处：东二环香开新城南侧。
项目分成一二区，合计4栋高层住宅，主推181、206、234平，2T2的精装大平层，合计168套，其中一区74套，二区94套。
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楼盘土拍
2022年5月27日，厦门建发通过摇号+最高限价4.6亿（一次性付款）拿下宗地2022-25号，溢价率15%，楼面价25930元/㎡，地块面积：10.23亩，容积率：2.6，限高：90米，销售指导价达45000元/㎡。
2022年5月27日，厦门建发通过摇号+最高限价4.43亿（一次性付款）拿下宗地2022-26号，溢价率15%，楼面价26420元/㎡，地块面积：13.97亩，容积率：1.8，限高：65米，销售指导价达45000元/㎡。
分析：上一场土拍，虽然持续遇冷，不过当天依然成交两幅较大热度的地块，地块全部都触发限价，同时竞首付比例达到100%。
在摇号的过程里面，厦门建发都顺利被摇中，当然从拿地的企业名称来看，作为当时较大的对手厦门住宅，建发能够如此幸运，应该也是马甲够多。
从地块的指标来看，指导价都给到4.5W，算是指导价出现后的最高值，同时由于溢价，指导价可以上浮4.5%，所以指导价可以到47025。
虽然地块没有精装要求，不过并不影响房企采用精装，如果同样按8K最高档次的标准，项目的最终精装备案价可以达到5.5W，如果真的按这个价格备案，注定刷新福州备案的历史记录。
对于两幅地块，都是袖珍地块，社区空间忽略不计，楼面价2.6W，比当初建发养云还低，指导价差价2W，也无须采用额外的加价等操作。
地块纯商定位，南面还有晋安湖加持，在目前的楼市，小型地块+改善产品，算是主旋律，比如五四北的建发璟园，就是一个成功案例。
从地块指标来看，东地块容积率1.8，限高65米，湖景加持度也更高，从性价比来说更强。
当然两幅都被一个房企拿下，也无须竞争，加上房源总量小，可以说压力并不大。
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户型情况
181平米：四房两厅三卫，位于二区，2T2，四开间朝南，大面宽主流布局，客餐厅南北对流，右侧客卫是暗卫，同时客厅墙被次卧入户门隔断，从效果图来看，北侧设置生活阳台，南侧右次卧+阳台直接封包做观景。
205平米：四房两厅三卫，位于一区，2T2，四开间朝南，布局跟181平基本一致，差异在于厨房做到北面，南北也不算完全通透，主次卧空间变大，主卫有了浴缸等配置，当然次卫暗卫，隔断客厅墙依然存在，南面左侧两间卧室+客厅全部采用阳台封包赠送面积。
235平米：五房两厅四卫，位于一区，2T2，比较特殊的观景户型，跟融侨云津209的布局有点类似，南向双主卧设计，不过其中一个卫生间是暗卫，同时也搭配佣人房，不过并没有独立卫生间，右上角的卧室进出卫生间动线略长，效果图也把客厅的L型阳台做了封包，搭配最东面的楼栋，景观资源拉满。
分析：虽然都是改善大平层，不过楼栋都是高层住宅，加上2T2的定位，实际的公摊预计都不低，可以参考目前的玺云等项目，同时电梯厅也没有完全私密，跟天琴湾类似。181，205的主卧功能区略显单调，对于这个面积段而言略显不足。
从户型的数量来看，181平是主打，占比超过50%，235平相对稀缺，特别是东端有较好的景观。
从户型布局来说，基本没有太大的硬伤，大部分都是常规的四开间朝南，动静分离，已经都固化了，观景户型也给出了较亮眼的双面采光。
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区位情况
项目位于东二环，距离泰禾广场500米，南面即晋安湖公园，同时还有鹤林公园等，休闲购物优势较大，距离地铁4号线900米，地铁加持度较低，目前北侧香开新城是划片晋三中，不过南侧地块的划片依然存在一定不确定性。
项目北侧是建材中心和香开新城，从整体界面来说，豪宅的气息依然差点意思。
目前预期也就是未来晋安湖CBD能否建成，以及三创园的发展，整体来说区位优势较好。
对于项目最大的卖点就是湖景，晋安湖较大的主体是在东南侧，观湖郡、香开新城东区是目前看湖较好的项目，不过观湖郡的问题在于化工路的噪音影响严重。
对于朗云而言，有湖景的同时，噪音的影响也相对减小，南侧也有个湖心岛，不过南侧湖景并不宽，同时对面的城建就是茶会小区，视野感官略显一般。
从晋安湖一南一北的建设来看，北面虽然配套多，但是目前看南面和东面的景观，并不惊艳，反而目前三号院虽然有古建筑影响，但是从城建效果来看反而不错。
项目由于景观的差异，所以对高低楼层的选择也存在较大影响，有网友制作了不同高度的景观图，可以做个参考。
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其他情况
项目同样发布过招标公告，从中标金额来看，2.17亿，从两个地块的面积来看，计容面积合计34506平，合计每平米单价6306元。
从对比来看，目前最大的竞品国贸天琴湾，每平米的造价是10760元，仅仅从开销来看，国贸天琴湾明显诚意更大。
此时同样计算一下：
建发朗云：楼面价2.6W，造价6.3K，一套基础成本3.2W，指导价4.5W
国贸天琴湾：楼面价3.08W，造价1.07W，一套基础成本4.15W，指导价4.2W
综上，从数据来说，天琴湾的成本比朗云足足贵了近1W，如果朗云打算卖到5W，那天琴湾就要卖6W，但是指导价朗云反而更高，后续开盘的定价，值得关注。
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价格分析
项目还没上市，虽然精装备案价可以做到5.5W，不过按目前的成本来看，5W就已经有不错的利润空间。
对于东二环泰禾商圈的次新房，其中金尊府、融侨悦城，目前大户型四房的挂牌均价，都到了4.5W以上，香开新城东区个别看湖的毛坯挂牌价也到了4W以上。
当然这些项目的共性都是非改善盘，最主要的对比就是建发养云，项目一期精装均价4.3W，其中看公园的205平的加价后均价近5W。
从对比来看，项目如果按5W的价格，也基本就是持平养云的头部房源，从差异来看，养云虽然也有点插秧，不过社区的空间依然不错。
对于养云的景观，虽然只有公园，但是部分也能远眺一下晋安湖，当然更大差异在于，公园的左侧城建明显强于湖的南侧。
如果仅仅从资源景观来看，可能会觉得朗云又有优势，但是从实际的感受来看，并没有觉得比养云会强很多，当然这是个人感受。
除了这几个项目外，建发改善+湖，联想到的就是五四北的建发国宾府，二手大户型挂牌4W左右。
如果按5W价格对比，虽然也算目前天花板价格，但是感觉也不是不可接受，当然房企最终给出多少定价，预计也跟最终的认筹情况有关。
从目前的项目定位来看，预计可以参考玺云的方式，181平占比最大，价格应该会最低，235平景观特色最明显，特别是东头中高层，估计是价格最贵。
如果按常规的线路，预计也是两极走势的选择可能更优，选个181平西头最便宜的中层，或者选个235平米的东头。
当然对于这样的项目，最大的困扰还是未来的保值情况，项目有自己的湖景优势，但是未来能否具有稀缺特性，依然有点不确定。
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盘点总结
项目位于东二环，优势在于纯商定位，门槛较高，南侧晋安湖加持，周边配套比较充足，未来也有CBD、三创园的预期，劣势在于社区空间小，景观资源不算非常亮眼，造价成本也不豪。
对于有意向的购房者，从项目的定位来看，虽然目前东区滞销严重，不过周边并没有竞品，上市压力也不大，在东二环推出小型地块，还有景观做主打，加上目前建发的热度也不低，建议评估后再做考虑。
当然对于项目，最大的困惑还是在于，它到底是豪宅还是改善盘？