本报记者 余燕明 北京报道
日前，北京市政府办公厅印发了《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》（以下简称“《指导意见》”），鼓励统筹推进存量国有建设用地盘活利用，进一步提高节约集约用地水平，为首都高质量发展提供有效用地保障。
《指导意见》当中所称“存量国有建设用地”，指的是现状国有建设用地中规划为建设用地的土地资源。北京市要求各区政府以土地使用效率为重点，突出土地集约利用度，统筹开发强度、经济效益、人口环境资源等方面指标，对各区存量国有建设用地进行综合评价，确定需盘活利用的存量国有建设用地。
今年5月份，北京市政府专门召开会议研究了存量国有建设用地盘活利用。会上相关负责人表示，存量建设用地盘活利用是落实城市总体规划、优化城市功能布局的重要举措，对于推进城市更新、织补城市功能等具有重要作用。会议要求各区要依据分区规划，结合区域特点，挖掘盘活利用潜力，明确用地功能定位，推进项目实施。
根据《指导意见》，在存量国有建设用地盘活利用的实施路径上，北京市鼓励原土地使用权人通过自主、联合等方式盘活利用；原土地使用权人无继续开发建设意愿的，可通过土地二级市场交易监管平台进行转让或由纳入自然资源部储备机构名录的机构收储（可带地上建筑物）。
今年4月份，北京市平谷区体育局在北京产权交易所挂牌了位于北京市平谷区渔阳地区平谷体育中心西路3号院的平谷区体育综合服务中心项目，包含了一宗文体娱乐用地及体育中心配套用房、设备用房等地上建筑物，转让底价约为4.54亿元。
这笔来自于行政事业单位实物资产的转让交易，实际上属于北京市土地二级市场首宗国有建设用地使用权转让试点项目。平谷区体育综合服务中心项目所属文体娱乐用地，是北京市平谷区体育局通过划拨方式取得，项目在挂牌转让时处于空置状态。
在《指导意见》中，北京市鼓励国有企业探索成立专业平台公司，通过腾退、整合等方式，对企业所属土地、房屋资源进行统筹再利用。
《指导意见》明确，在存量国有建设用地的盘活利用过程中，允许进行用地功能兼容和建筑功能转换。
其中，北京市鼓励产业用地混合利用，单一用途产业用地内，可建其他产业用途和生活配套设施的比例不超过地上总建筑规模的30%，其中用于零售、餐饮、宿舍等生活配套设施的比例不超过地上总建筑规模的15%。
而对已建成投入使用且符合北京市建设用地功能混合使用相关规定的存量建筑，也可进行功能转换。重点功能区及现状轨道站点周边，在符合规划、权属不变、落实建筑规模增减挂钩要求、满足安全要求的前提下，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房。
北京市存量国有建设用地的盘活利用，还允许进行异地置换。
对腾退的流通业用地、工业用地，在收回原国有建设用地使用权后，在符合规划及北京市产业发展要求前提下，经批准可以协议出让方式为原土地使用权人安排产业用地。
符合城市副中心发展定位的国有企事业单位，在疏解至城市副中心时，允许其新建或购买办公场所；符合划拨条件的，可以划拨方式供应土地；原国有土地使用权被收回的，经批准可以协议方式按照规划建设用地标准为原土地使用权人安排用地，所收回的土地由属地区政府依法安排使用。
在土地利用方式及年限上，《指导意见》规定对存量国有建设用地盘活利用中涉及的划拨用地、出让用地，根据盘活利用的不同形式和具体情况，可采取协议出让、先租后让、租赁、作价出资（入股）或保留划拨方式使用土地（再利用为商品住宅的除外）。
存量国有建设用地盘活利用项目，可结合规划情况，合理约定出让年限，但不得超过相应用途法定最高出让年限；以弹性年期方式使用土地的，出让年限不得超过20年；以长期租赁方式使用土地的，租赁期限不得超过20年，到期后可按规定申请续期。
存量国有建设用地的盘活利用过程中，还会涉及土地出让价款的缴纳。《指导意见》规定，划拨用地补办出让手续，以及已出让用地因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴土地价款，按照国家和北京市相关规定执行。土地价款可分期缴纳，最长不超过1年，首次缴纳比例不得低于50%。
在符合规划、不改变用途的前提下，对现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，以及对提高自有工业用地或仓储用地利用率、容积率并用于仓储、分拨运转等物流设施建设的，不再增收土地价款。
对企事业单位依法取得使用权的土地经批准变更土地用途建设保障性租赁住房的，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，不变更土地用途，用于建设保障性租赁住房的，不补缴土地价款。
另外，经盘活利用发展高精尖产业项目的，土地价款按北京市构建高精尖经济结构等相关用地政策执行。
在用地功能保障上，《指导意见》明确，为保障产业用地发展空间，“三城一区”、国家级开发区、市级开发区等重点功能区，需在产业用地主导功能不变的前提下，实施存量国有建设用地盘活利用。
盘活利用的存量国有建设用地转型为教育、养老等公共服务类用途的，房屋不得分割转让。对经营性的教育、养老等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资，抵押人、抵押权人应共同做出承诺，在抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。
《指导意见》还出台了盘活利用存量国有建设用地的过渡期政策。企业利用存量房产、土地资源发展北京市重点支持产业的，可享受在一定年限内不改变用地主体和用途的过渡期政策，过渡期以5年为上限。过渡期满或涉及转让需办理改变用地主体和规划条件的手续时，除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外，其余可以协议方式办理。
据记者了解，此前国家多部门已经陆续出台了相关文件，为各地盘活利用存量国有建设用地提供政策支撑。
2020年4月，中共中央、国务院印发了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，明确提出要“鼓励盘活存量建设用地”；同月，国家发改委印发了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，提出“鼓励盘活低效存量建设用地，控制人均城市建设用地面积”；2020年6月，自然资源部发布了《关于2020年土地利用计划管理的通知》，提出 “对未纳入重点保障的项目用地，以当年处置存量土地规模作为核定计划指标的依据，加大存量盘活力度”。
一家区域政策研究机构的人士表示，北京作为全国首个减量发展的超大城市，随着北京非首都核心功能疏解的持续推进，未来北京市土地市场机会将以“存量”为主，而非“增量”。
“基于《北京市新增产业的禁止和限制目录》对农林牧渔业、制造业、批发业等行业的禁限管理，涉及禁限目录业务相关企业，其因历史原因储备的工业用地、仓储用地等将逐步得到释放。”这位区域政策研究机构的人士说，“这些存量国有建设用地规模庞大，盘活利用空间前景广阔，将为新时期首都的城市发展建设提供有效用地保障，补齐短板、提质增效。”
（编辑：王金龙 校对：颜京宁）