观点网6月1日下午，领展董事会主席聂雅伦、行政总裁王国龙及首席财务总裁黄国祥，主持召开全年业绩发布会。
今年业绩会提问的媒体人数明显增多，管理层亦乐于详细回答。
年报显示，2021/2022财年领展实现收入116.02亿港元，同比增长8.0%，物业收入净额则为87.76亿港元，同比增长6.5%。
而投资物业组合的估值增幅则从上一年度的3%增加至6.9%，数据录得2127.61亿港元。这令领展扣除与基金单位持有人交易前的年内净利大幅提升到69.07亿港元，该数据去年是7.52亿港元。
按照规定，香港上市的房地产投资信托基金必须将年度内税后净收入90%进行分派，今年领展就拿出了64.19亿港元，可分派现金6.8%的增长幅度，也匹配了收入的增幅。
具体而言，领展全年每基金单位将分派305.67港仙，撇除酌情分派后，每基金单位则将获分派298.67港仙，其中上半年已分派152.59港仙，下半年会分派146.08港仙。
以当天收市71.2港元/每股计算，领展年内股息收益率约为4.3%。
据了解，自2019年后，由于各种内外因素影响，领展股息收益率曾一度跌至3%以下。但随着复苏的到来，2020/2021财年已修复到4.1%，如今进一步回升至4.3%。
由于奥密克戎变异株入侵，中国内地和香港最新一轮疫情持续至今才明显受控，将近半年时间覆盖了领展2021/2022年度下半财年半数日子。
但由于去年疫情反复并不强烈，国内经济、消费全年复苏强劲，同时加上国外疫情防控放松已久，领展年度内得以收获亮眼成绩，并抓住机会进行了较大规模的业务拓展，无论从资产成色抑或是团队管理等方面均有所突破。
领展过去几年因十分积极提升资产规模而受到关注，2005年以“领汇”名称上市时，旗下全部物业均为民生购物商城以及停车场，并全部位于香港。以2015年进军内地为标志性事件算起，7年内该公司布局已不局限于香港一隅，呈现全球化、多元化趋势。
截至2022年3月末，领展拥有共151个物业资产，总估值2127.61亿港元。
按资产价值计算，其中74.8%位于香港，包括53.9%零售物业、17.6%停车场、3.3%写字楼）；17.4%位于中国内地，包括13.1%零售物业、3%写字楼、1.3%物流地产；7.8%位于海外，包括1.4%零售物业、6.4%写字楼。
从物业资产类型上看，领展资产总价值68.4%贡献自零售物业、17.6%为停车场、12.7%来自写字楼、1.3%来自物流地产。
物流地产对领展来说是新鲜事，该公司在年内进行了大量收并购，丰富了旗下资产组合。数据显示，自2021年4月份到2022年5月末，领展斥资共110亿港元买下世界范围内17项资产。
包括位于广州的购物中心太阳新天地、位于澳大利亚悉尼的三座购物中心、澳大利亚商厦组合物业信托AOFI I 49.9%权益、位于香港红磡及柴湾的停车场及仓库大厦等……
最值得注意的是，去年斥资超过17亿元买下大湾区和长三角5个物流中心。
从这两年表现看，物流地产在疫情和经济衰退中的抗冲击能力胜于其他资产类型，能为东主提供异常稳定的现金流。
“我们觉得物流是好的。”聂雅伦称，物流业与零售业类近可以在逆境中作出业务对冲。其介绍，领展目前已建立物流团队，并加强了与其他合作伙伴的交流。公司目前拥有的物流资产规模较小，因此渴望有更多机会壮大。
王国龙也补充到，领展过去一年在物流地产方面已学到很多，期望此后在这方面会有更快速的发展。
由于加强了并购，领展过去财年负债比率提升至22%。但聂雅伦指出，这个水平仍然优秀，比规定的50%上限有一段距离，仍有空间进行收购计划。
他强调，领展未来负债比率还会因收并购而上升，但“50%（负债率）不是我们的目标”。
另一方面，由于管理资产持续膨胀，领展亦在增强自己的管理团队。
最近，该公司聘请了谭承荫为首席企业发展总裁、竺海群为中国内地董事总经理，以及林定邦出任首席投资总监（策略投资）。
更早之前在4月份，领展国际市场首席营运总裁卓格理履新。
以下为领展2021/2022年全年业绩发布会现场问答整理实录节选：
现场提问：目前领展部署了物流中心，未来是否会继续？
管理层：关于物流中心的部署会继续进行的。我们买的项目有刚刚完工的，也有已经现成建好的。由于领展自己是比较稳健的，所以会更偏向于买已经完成的物业，而非发展中的。
现场提问：怎样看第五波疫情的影响？
管理层：香港第五波疫情影响是巨大的，因为政府对社交政策收紧得很厉害，尤其影响餐饮业，因此领展很早就决定支持商户减租，同时有通过发优惠券支持租户生意。
大家都希望第六波疫情不会过于猛烈，但是我们能从国外经验看到，经历过奥密克戎后防疫政策没有那么紧了。
租户上面，我们之前度过了三年非常难过的租约谈判，这一次公布回正已经是很让人开心的结果。在不少租户还是在减租的情况下，平均数正增长说明有了好大好转。
现场提问：4-6月人流回升，零售数字回升，未来还会继续支援措施吗？
管理层：租户生意确实回弹，香港零售市场租客的恢复其实做得不错；但是有些租客还是需要时间来恢复，我们会继续帮助。
人流方面，目前恢复到疫情前9成，车流本来第五波疫情前到达了历史新高，现在也恢复到新高的9成。
内地的情况倒是更有挑战，但是上海今天也已经开放了。
现场提问：公司近半年来在物流地产方面有多宗并购，对物流地产板块未来有什么规划，是否会组建独立的团队？除物流外，公司在多元业态方面还关注哪类型物业？今年预计会利用多少资金去做并购？
管理层：这方面我们会根据市场情况而定，会慢慢来，但还是会认真执行。
我们觉得物流是好的，也在继续招聘更多新同事到上海办公室去，但由于之前上海的封禁，所以没能走访项目，解封之后会继续推进。
关于未来的并购，领展没有具体数字金额投资在某一个业态，更多的是在哪个国家哪个城市投什么物业。
不同物业的周期不同，领展会视周期而决定。过去这一年领展在物流这一方面学会了很多，希望能加快步伐。
现场提问：最新负债比例22%，收紧部署之后会不会更加谨慎？
管理层：目前公司负债比率为22%，是合适的水平，虽然按守则可达到50%，但这并非公司的目标。只是若有收购计划将有上行机会。
现场提问：第五波疫情影响是已经完全释放还是得继续看后续影响？什么时候租户受到的影响完全消除？
管理层：是会影响我们的生意的，但我们也有提供支持给租户，目前没有进一步的支持。
领展并没有太多分成租金，每一次谈好的租金三年期内会固定。如今市场情况回暖，谈判的调整空间不算很大，但也是会比之前好很多。
这两三年谈下来的比较低租金会持续一段时间，领展尝试做一些短约，短约能尽快调整，长约没太大调整空间。
因此，收入的反弹不会很快的，收入的下降会从新收购的物业的租金来弥补。
现场提问：领展如何看待内地房地产市场、是不是抄底好时机？
管理层：很多人在关注发展商是否有过红线，财政困难，我们也有接触发展商和业主，大多数情况下好物业他们不想卖，不好的我们不想买。
部分好物业抵押率高，近期没什么项目谈下来。目前还不能确定是否是真正的谷底，因为银行利率仍然处于一个不算低的水平。