广钢新城最后一个楼盘，今年4月底开放样板房、五一开卖，现在楼盘给出的信息是要卖7.5万，或者8万。
8万，会是广钢新城最高的一手价。
这个楼盘，就是广钢234地块，楼盘名暂时叫中海保利朗阅，有可能会改。地块去年出让的时候，市场不好，楼面地价2.8万左右，不过，隐形成本很多，这会推高房价。
如果真的卖8万，并且还卖得好，荔湾楼盘和广钢的业主估计会放鞭炮庆祝。
看过楼盘的都知道，销售人员在说吹风价的时候，都是张口就来，周边楼盘卖2、3万，他们说自己楼盘吹风价4、5万都脸色不改，大气都不带喘的。吹风价嘛，又不用纳税，说高一点，可以让买家形成心理预期，到时开盘来个3万，这样就会形成预期差，大家觉得占便宜了，赶紧掏腰包，买买买。
朗阅这个楼盘不一样，我去看房的时候，销售给我算了2个价格，一个是7万5，一个是8万，销售说，开盘这两个价格都有可能。
这个价格会不会也是没有节操的吹风价？
从成本、对手两个方面来判断，还真有可能开出这个价格。
首先来看看成本。成本当中比重最大的就是地价，朗阅的地价，直观来看还是比较便宜的，大约2万8。当时荔湾一些想趁着地块出让提提价的楼盘，最终只能放弃了这个想法。实际上，楼盘的地价并不低，因为要配建广钢公园，还有两所学校等等，算上这些，楼面地价大概去到3万5到4万。
按照比较流行的算法，房价≈楼面地价×2，所以，从成本的角度，卖个7.5万或者8万，也算是市场价。
对手方面，朗阅周边目前主要有3个楼盘，花地湾的万科金域曦府，沙涌站附近的保利越秀天启，离得最近的，就是广船，也就是广州滨江上都。从区位、产品的相似性来看，广州滨江上都才是朗阅最直接的对手。
滨江上都和朗阅之间，最大的差别在哪里呢？前者有一线江景，后者没有，甚至景观都不会太好。有江景和没有江景，定价应该差多少？这个要考虑的因素非常多，就算同一个楼盘，有些可能相差10%，有些可能相差30%。
就按照10%来算吧，滨江上都现在卖8万左右，朗阅卖个7万5，也不算飘吧。如果卖8万，那真的要看做的产品有多厉害了。
广钢新城楼盘不少售价达到6、7万，例如保利堂悦，部分单位的售价曾达到高7万多，7.5万并不是广钢从来没见过的价格。
所以，朗阅暂时有两个悬念：
1、能批多高的价格？
2、为了追求打响第一炮，会不会开盘的部分单位，不到7万5，甚至更低？
那么，朗阅的产品做得如何？
我在现场看到了楼书，不过，销售说，还不是最后的版本，所以不能给我，并且保密意识很强，目光一刻也没有离开过楼书，想拍照，根本没可能。
在土地拍卖的时候，因为容积率4.5嘛，加上广钢主要是刚需，市场普遍认为楼盘也是定位刚需，可能做很多小户型，现场看来，完全不是。
它应该想做高端盘，主打改善买家。
有几点可以说明楼盘的定位：
1、只有5种户型，分别是98平方米的2+1房，128、142、179和182平方米的四房。户型追求的更多是舒适度，没有追求空间的紧凑，就像98方，是2+1房，不是3房，有一间房是阳台改过来的；如果有需要，4房也可以改成5房甚至6房。
2、采用了蝶形的设计，做到了每一户都是南向，并不是所有都是正南向，有些是东南，有些是西南。
点击可看清晰规划图
3、很强调阳台，几乎每一户都有一个大阳台，也就是现在比较流行的阳台横跨客厅和一间房，一般情况下，这样的阳台会有7米多。至于最大面积的182方的户型，有一个大面积的L形阳台，有点类似一些高端楼盘的V字形阳台吧，目前市场上还很少见该类型阳台。如果还不知道怎么样的，可以这样想，就是客厅正面和侧面做了2个阳台，不过是连在一起的。
但是，阳台也是要算面积的，好还是不好，得看自己的需求了。
4、179和182平方米的两个最大的户型，做到了三梯三户，说是一梯一户也没什么问题。根据这一点，可以看出这两个户型是在小区入口的V1栋和V11两栋，应该是卖得最贵的了。
就是红色圈起来的两栋
5、外立面是玻璃幕墙。自从侨鑫汇悦台打响了名头之后，最近10年，广州高端楼盘的外立面几乎都是玻璃幕墙，都成了高端楼盘的标配。玻璃幕墙有两个好处：一个是更好的景观面，一个是更好的采光面。但朗阅没有江景，也没其它亮眼的景观，玻璃幕墙等于废了一半武功。
从保利堂悦转入楼盘的路目前正在修建中，应该4月底可以修好。
从现场看，楼盘北边、东边都是楼盘，只能算是二线广钢公园景观；西南边是西塱村，南边是地铁10号线广钢新城站。
楼盘的景观一般般
楼盘的景观面一般般。另外，广钢新城之前是刚需大城的定位，作为一个主打改善市场的楼盘，需要扭转人们的原先的观念，这确实需要产品非常能打才行。
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