NO.01
大王你好，最近在看房，非常纠结。简单介绍一下自己的情况，海淀大厂码农，最近几个项目都挺热门的，所以我是一路逛，一路排卡，汇德里，润园，永定府，哪个热门我就排哪个。
现在陆续都摇号了，我有点慌了，如果到时候真摇号靠前，我可就要做决定了，所以您跟我分析一下海淀北真的适合上车么，还是赌一把永定府？
——————大王有话说——————
大王：
你好，收悉你的问题。让我们聊能不能买之前，先来讨论一个话题：该如何定义当下有点“疯魔”的海淀北楼市。
首先明确一个观点：海淀北楼市，是一个典型的产业驱动型市场。
海淀的产业，过去十余年里，一直处于从南到北狂奔的状态。
最早2010年左右开始，从中关村和学院路上的各种985211高校拉开了中国互联网创业的序幕，接着中关村创业大街，各种创业孵化园，开始占据了海淀的各种写字楼。
创业大潮下，一个个互联网造富神话，也滋养了海淀楼市。
记得在2015年，五道口就传出了宇宙中心的响亮称号，旁边的华清嘉园，也因为房价突破10万+，成为了中国国内房地产的顶流话题。
紧接着，海淀产业一路向北，从北三环到中关村，再到上地和西二旗软件园，海淀的互联网产业开始向北扩张。
翻过天然屏障百望山，近5-6年，腾空而起的山后“后厂村”， 迎来了企业增长的巅峰，网易从五道口搬迁而来，新浪从海淀黄庄迁来， 互联网四大巨头就在后厂村路的十字路口鼎足而立。
这些，是海淀北楼市得以繁荣的基础。
看完产业和经济，我们就容易理解海淀北楼市了。
大家可以记住一个结论，海淀区的新房，每年的新增供应，大概在1000套到3000套左右。
每年的成交也差不多在2000套以上，这意味着什么？
意味着开发商在海淀买地盖房，从不担心滞销。
这样，大家就可以理解为什么每次土拍，海淀的地报名房企总是最多，争抢也是最激烈的。
因此，既然开发商不担心滞销，翻译过来就是海淀新房不愁卖，那么结果就是：“海淀新房，几乎没有降价空间。”
这种情况下，如何调控海淀的房价？
答案就是：用行政手段干预。
所以，我们看过去几年时间，海淀新房市场的调控基本上没歇着。
先是2018-2019年—限竞房时代，海淀北，翠湖产业园旁边当年的翠湖三子；碧桂园山屿湖，葛洲坝紫郡兰园以及万科翡翠云图，全部都是限价五万三的房子。
再后来是2020年，限竞房西山锦绣府登场，捆绑后限价7万。
西山锦绣府
接着到了2021年，新型共有产权房来了：学府壹号院，限价八万九；学府公馆，限价10万出头。
不难看出一个现象：海淀的这些新房，全部都属于价格被一股神秘的行政力量摁住的一批。
再加上新房房价和二手房房价会相互影响，可以想像一下，如果海淀没有持续高强度的新房价格管控，海淀当下的房价可能是不堪设想的。
现在再来展望一下未来的趋势，无非两个话题：
1，海淀房价会疯长么？
2，现在该买还是等？
关于是否会疯长，其实前面已经说的差不多了，大家能感受到政府对新房价格的管控，去年在新房价格管控的基础上，大家可以去搜索一下，海淀还在很多成交量比较大的二手房小区，设置了指导价，也意味着管控的手，已经伸到了二手房市场。
所以，本小王认为海淀的房价监管趋势，只会从严，不会轻易放松。
其次，就是现在该买还是等的话题，这个就看当下市场上的新房，是否符合你的自住需求，如果区位，产品类型预算都符合就可以买，毕竟，下一次你想买的区位，会不会恰好有住宅土地供应，很难说。
NO.02
大王你好，我在考虑昌平换房去海淀，大孩在昌平上的学，当时买不起海淀，只能选昌平，好在大孩争气，学校也给力，所以大孩成绩不错现在已经念高中了。现在二娃周岁了，想要不要换去海淀？
现在有一个思路就是换去海淀永丰的新房或者是北清路上的二手房，现在有些吃不准，从昌平到海淀北是不是一个好选择，如果是中关村或者学院路那边，我就不犹豫了，但是那一片我买不起，现在永丰总感觉和昌平区别不大，所以想让您点评一下昌平和海淀北的区别大么？
——————大王有话说——————
大王：
看来你就是典型的那一波凭实力把昌平学校考成学区房的牛掰家长，考虑海淀北是不是适合买，其实我建议亲自过去看一下就很清楚了。
去之前，我先给对海淀北做一些大的骨架结构的解读，首先不管是楼市还是产业角度，海淀北都可以以北清路为界，分成南侧和北侧。
这一板块，交通大动脉还是依赖北清路的路面交通和轨道交通，以此可见，地面交通和轨道交通都是沿着北清路，而产业构成，也是沿着北清路进行的。
譬如永丰产业园，中科产业园，用友产业园，中关村产业园等，都在北清路沿线。
其次呢，更多的居住社区和产业聚集地都在北清路的南侧，比如西北旺，后厂村这些互联网重镇，又比如万科如园，百旺府等小区，都在南边。
因此如果你想买成熟片区，我建议选择北清路南侧。
其次呢，干脆就选在建的永丰大悦城周边，至少能保障居住氛围，至于你说的学区，我觉得这一片都不是学区强势的区域，奔着学区来的话，你需要慎重。
NO.03
大王你好，我是后厂村大厂打工人，媳妇也是互联网行业，年前开始备孕，最近怀上了休息在家，估计我俩未来都会在后厂村几家公司反复横跳，不知道能不能在互联网公司养老，现在反正准备上车，现在就考虑最近永丰北这一片的新盘了，最近看汇德里和润园开盘，卖的特别火爆，想问问您两个项目怎么样，值得买么？
——————大王有话说——————
大王：
恭喜恭喜，看来家里快添丁了。
听你描述的工作经历，你应该是后厂村村霸级别了，肯定对山后也很熟悉，我简单说一下海淀北板块吧。
先说我对海淀北楼市的整体印象：
我觉得对于北清路沿线产业园和后厂村的工作人群来说，海淀北的楼盘，包括你说的汇德里和润园，已经是真正意义上的职住平衡最优选择。
因此我觉得你的买房决策大方向，完全没问题。
再具体看项目，为了帮你理解这两个项目，我先帮你梳理一下它两的前世今生。
去年年初，海淀永丰这很早就传出消息，要出让了两块地。
这个消息搞得各家开发商都很激动，如此优质的地方，那必须要准备起来。
去年北京楼市开始集中供地的事情，你应该知道，那时候很多地块要求高标准方案，所以好几家开发商都提前准备好了地块方案了。
但是人算不如天算，年中，地产行业发生大地震，融资和信贷一下子全面收紧，让参与北京二批次土拍的房企一下少了一半。
所以，最终结果就是中海和华润捡漏了。
拿地价格不高，最终楼面价在5万3，但销售指导价可以卖到8万3，利润空间，可以说是非常充足。
不仅仅是利润空间大，这两个项目更大的优势，在地块的出让条件上。
两块地十分方正，同时容积率只有1.5，限高却达到了30米。
润园效果图
汇德里效果图
这几项指标，是开发商最喜欢的，按照前几年房企的喜好，一般会把这样的地块做一部分低密度洋房产品+一部分叠墅产品。
叠墅可以卖的比较贵，洋房产品则接受度很高可以走量，快速回本。
最典型的一个案例，就是中海汇德里的一奶同胞，朝阳金盏的拾光里，就是出的叠拼方案，在竞争压力很大的朝阳，也卖的非常好。
但是，这一次，中海和华润都打出了一张鬼牌：
“比较小的小户型”
润园的最小面积，只有109m²，最大面积147m²。
要知道，去年华润在海淀拿的销售楼盘幸福里，最小面积可是130m²。
而相比润园，汇德里的最小面积更小，小到只有77m²，最大也才到129m²。
汇德里效果图
这种面积上的变化，可以反映出几个问题：
1，两家开发商这次采用的相通的策略：“快速出货”。
大家都知道，户型越小意味着总价和首付门槛都越低，够的到的人也就越多。
中海汇德里的77m²两居，直接让很多准备在昌平买三居的购房者坐不住了。
相同的预算，当然愿意牺牲一些面积选择海淀新房，因此这种向下兼容的策略无疑会让项目变得火爆。
2，关照了低预算客户，自然会损害高预算客户的利益。
按照第一点说的，小区多了很多小户型，那么意味着小区住户数量就会升高，这会让本身一个纯改善型小区，变成了刚改兼容的小区。
因此，我觉得如果你是低预算选手，无脑上吧，如果你是改善客户，不妨多看看。