西青大学城三角地规划又变了！
近日，天津市规划和自然资源局官网发布关于西青区11P-12-05单元01街坊控制性详细规划修改方案的公示。
四至范围为：东、北至外环西路，南至津涞道，西至秀川路。
根据地图显示，该规划区域位于天津理工大学东侧，秀川路与津涞公路、外环西路所围合的三角地带。
大学城三角地曾在2021年6月公布过规划。
2021年6月版规划
2021年6月规划经济指标
对比两版规划，新版规划主要是居住用地减少1.1万平米，平川道一侧新增道路与交通设施用地。
根据新版规划，这一片区规划2宗居住用地，体量约21.09万平米。
按照户均面积100平米估算，未来大概会有2000多套供应。
比宾水西、华苑西供应量小。
另外，根据规划图所示，外环附近规划一部分防护绿地，面积约10.96万平米。
规划2宗商业服务业设施用地，共计3.54万平米。
在靠近理工大学一侧，规划为一所小学、菜市场。
2022年3月规划
2022年3月规划经济指标
大学城三角地块与市区仅一路之隔，对望南开。
整个地块是学校+住宅+绿地+商业配套的格局，与华苑西类似。
按照规律来讲，挨着南开很容易火。
精武镇之前华苑西火，现在宾水西火。
根据西青2021年成交数据，宾水西的保利和光尘樾成交1414套。
成交套数排名西青第一，环城第二。
同板块美的旭辉翰悦府成交719套，成交套数排名西青第三。
这块地能够复刻华苑西吗？
我们从以下两方面分析：
（1）地铁
宾水西、华苑西有一点共同优势：有地铁3号线。
能够带来王顶堤、华苑这边的客群。
大学城三角地块，就显得有点尴尬了。
附近没有地铁，距离最近的地铁10号线还很远。
吃不到地铁的红利，就像少了一条腿。
（2）与南开的位置
华苑西对望华苑、王顶堤。
这两个是南开比较热闹的板块。
大学城三角地块同样对望南开，但是待遇不一样。
凌奥已经在南开边缘，没有华苑、王顶堤热闹。
所以，大学城三角地块的素质跟华苑西有一定差距。
至于未来如何，还要看后续出让情况。