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2021年的佛山楼市，对于不少市辖镇街来说，都是不堪回首的。
但这样的说辞，明显不适合三山新城。
◆数2021年佛山最火热的板块，三山新城可谓当之无愧。
广东粤湾数据研究院统计数据显示，佛山住宅备案金额龙虎榜前三位中有两位来自三山新城，而且这两个项目的备案均价均坐稳3万+。
广东粤湾数据研究院统计数据显示，佛山住宅备案金额龙虎榜前20位中，冠军、季军均出在三山新城！三山新城占据了四席（除下图显示，还有中交泷湾云城），三山新城真飘起来了？
2021年佛山住宅备案金额龙虎榜
(来源：广东粤湾数据研究院)
而在2020年，三山新城是“排不上号”无影无踪的！
来自世联的统计数据显示，整个片区的均价，在2021年的狂飙突进后，三山，也压过了其他众多新城，成为仅次于传统楼价鼎峰的桂城老区（含千灯湖）的存在！
2021成交价格热力图
(来源：佛山世联)
目前，三山新城真的称得上遍地3万+了，而部分高端产品甚至一度喊出了4万+！
进入2022年，在全新的市场环境之下，这个去年最为火热的片区，还能走多远？
佛房网关注到与新房市场的火爆不同，三山新城的二手房市场却不容乐观，不仅实际成交均价有下滑趋势，成交周期还长，仅仅排在南海第10，与新房市场的领头羊地位远不匹配。
◆ 成交周期长达36个月的二手房市场！套现真心不容易！
一边是狂飙突进的新房行情，另一边，则是捂紧房源待涨的业主。
对于早期买家而言，三山新城此波行情确实足够让人飘！
有多飘？这里我们不妨看一下 2016年1月~2017年2月的三山新城均价走势。
没错，短短几年时间，三山就给投资者们回报了不止翻倍的乐趣！
但不能忽略的是，价格美丽，却不代表你真的拥有这部分的财富。
黄小姐2016年初1.3万买入了三山新城某项目，按某中介的估算，挂牌单价已经可以到2.8万左右。原本想着过年前卖掉房子，好好庆祝一下，然而，黄小姐在某中介处挂牌三个月，却连看客也是寥寥无几，不少人看过后，连价都不还。
有价无市，或许，就是三山新城投资者们必须面对的第一道坎。
(来源：贝壳)
根据贝壳平台上的成交统计，目前三山新城二手房的成交周期已经超过36个月，在南海区内排行第10，与新房畅销前列、房价涨幅称雄的地位严重不符。
以贝壳平台内“三山热门新上榜第1名”为例，要成交，降价，可能是唯一的选择。
(来源：贝壳)
贝壳数据显示，三山的二手房，进入2022年的这20多天来，成交均价正切切实实的下调。
◆2022，继续上飘or回归？
进入2022年，三山新城能否继续延续此前的神奇，继续往上突破？
目前来看，板块前景并不乐观。
首先，佛房网注意到，三山新城去年的行情，很大基础是建立在桂城、平洲缺货，周边竞争板块供不应求的基础上的。
2021年南海区各板块供求量价情况
(来源：佛山世联)
世联数据显示：2021年全年桂城新增供应面积22.42万㎡，全年成交了24.33万㎡；平洲新增供应面积43.38万㎡，全年成交42.54万㎡。
简单地说，桂城板块在“吃老本”，基本处于供不应求的局面；
平洲供求关系也是一场紧张，要买到心水房，基本要靠“抢”。
而三山新城，反倒是全年下来有不少余粮的，全年新增67万㎡供应，消化46.48万㎡，还剩下20万㎡可以慢慢“消化”。
虽然个别项目很热门，而从整个板块来看，供应量堪比桂城+平洲总和的三山消化并没有那么神奇。
2021限购区各板块开盘去化表现走势
(来源：佛山世联)
世联数据显示，三山板块项目的开盘去化率，及单盘最高去化率其实都不理想，全年下来，能卖的那么好，真的是“日子有功”；
毕竟，一轮行情走来，周边都缺货了！
但这样的局面似乎已经不能持续——一直都在缺货阶段的桂城成熟区、平洲映月湖片区在2022年将有不少新增供应要上市。
桂城板块久旱之后终于有新增供应，如一直传言不断的灯湖盛世、建面达45万㎡的桂城夏南竹基湖项目保利天汇（暂定名）；
平洲就更不用说，映月湖板块正步入“收割期”。
保利天汇(暂定名)效果图
更关键的是，未来桂城、平洲还有不少地块补充入市。
据去年12月举办的“‘广佛之芯 湾区明珠’——现代化新南海土地推介会”消息，桂城+平洲准备推出的商住地块建面已超100万㎡！
(来源：佛山世联)
南海一线临广板块2022年土地供应情况(来源：佛山世联)
三山新城的竞品，正飞奔而至！
其次，2021年三山新城的行情，很大程度也在于对轨道交通的“渴望”。
8年的翘首以望，大家对南海新交通的期待不言而喻，南海新交通1号开通的预期顺势成为了2021三山楼盘的炒作卖点、焦点。
但这一波行情，貌似已将这条单线轨道的价值透支了。
三山新城还等下一条轨道交通？
佛山4号线（一期工程刚刚举办动工仪式）、11号线当然可以热切期待，但那或又是一个漫长的煎熬，详情请参考南海新交通或佛山2号线工期进度。
真正触及三山新城楼市根本的，有不可忽视的“外力”-广州刚需客的购买意愿。
从桂城大动脉南海大道驾车前往三山新城，哪怕不堵车，半小时也算飞快；
而与广州番禺，三山新城就隔了一条番海大桥！
长期以来，广州刚需客，都是三山新城楼盘业主拼图不可或缺的一部分，
数量有多少？业界估计，个别项目单次销售节点的占比接近7成！
“这边的房价已经3万多了，这个价值，完全可以买千灯湖板块内的二手、祖庙板块内的新房，为啥要买到这里来？”作为老佛山的黄先生明显不认同三山新城的定价。
“近南站有啥用？现在疫情，能不出去我们都不出去。”在某企事业单位上班的小李告诉佛房君，疫情的到来，让他越发不看重这些外联式的交通配套，“哪怕没事儿，一年也坐不了几回高铁。”
作为南海最靠近广州的板块之一，如果广州的房价持续走高，三山新城的住宅价格自然水涨船高，但目前尴尬的是，去年三山一波微升后，伴随着广州楼市的严格限价，三山新城已丧失价格洼地的优势。
1月15日，国家统计局发布 2021年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，广州新房价格环比下降0.6%，同比涨5.0％，环比跌幅在一线城市中较大。
安居客数据显示，紧靠三山新城的番禺，1月二手房均价30316元/m²。
番禺房价走势图(来源安居客)
区内热门小区的参考均价是这样的：
对广州外溢的刚需而言，三山新城的吸引力，正在肉眼可见的消退。
虽然番禺的豪宅价格仍在不断向上突破，洛溪板块豪宅正不断刷出新高，如比如南天名苑单价8万/平，拉高了整体的市场水平；紧随其后的是万博板块，目前冲上了“5万+”高地。
但是番禺的豪宅争抢收割的客群是广州改善客群，改善客群对配套、圈层的挑剔反而是三山新城大面积户型最大的短板！
因此，三山新城不少楼盘首推一波大户型后，都面对难以为继的尴尬。
◆三山新城剩下的傲娇，可能就是产业了！
规划建设总面积近1000亩的季华实验室，项目一期工程项目12.8万㎡，2020年12月正式投入使用，到目前人员规模也就1463人，与传统的制造业相比，用人数量完全不在一个级别。
当然，这些都是高级别人才，包括全职引进中国科学院院士1名，双聘院士15名，高层次人才38人，形成了以院士专家为核心、高端领军人才为骨干的人才梯队。
一句话总结：杠杠的高质消费群体！
然而，这些产业也许能带来很高的产值，但却不太会带来传统制造业的人气。
因为高级人才对楼价的敏感度较低，也许更愿意住在一线省城！
质量优、数量少，这样的人口流入现状，为片区带来的总体消费力显然是不能符合商家期望的。
因此，在房价狂飙突进的同期，我们看到的是，周边商业配套的掉队。
其中，最标志的事件，就是2021年9月爆出的三山新城永旺梦乐城弃投事件！
(来源：人民网)
缺乏高质量人气和商业配套的支持，三山新城的房价2022还能“飘”多久？
让我们拭目以待吧！
—— END ——