你有多久没听到深圳公寓“火热”的消息了？
深圳降价情况最惨的，不是新房，是公寓。
上周，龙华某公寓被曝出打折的消息，按网友的话来说，是“便宜得掉渣”。
总价180-200万的房子，现在最低降到了135万，相当于75折起。
我们联系项目得知，现在确有打折，但并不是网传的折扣价。
销售称，目前有100套39㎡房源以员工内购的名义公开售卖。原价230万左右，折后170-190万左右，相当于打了85折。
现在这批特价房源正处于认筹阶段，保证金10000元，据说认筹人数已经超过了总套数。
记得去年初该项目公寓开盘时，项目就打了9折，还推出“首期10万”的活动。虽然开盘的去化情况我们不得而知，但从这次曝出的打折力度看，应该不会太好。
项目信息：均价5.6万/平，户型面积39/41/56㎡ 公寓产品
网上很多网友对这件事的评价是：龙头房企开始割血卖肉了？
其实不是龙头房企开始割血，是整个深圳新房的行情都很差。尤其去年10月份后，新房市场骤冷，供应量增多使得购房者买房时更加挑剔，于是新盘内卷愈发强烈。
销售成绩惨不忍睹的开发商，为了抢客，使出浑身解数：转介、降价、打折、首付分期、买房就送“壕”礼...以求快速去化。
最近又出现多个楼盘去化不理想，甚至出现开盘去化个位数的情况。
在整个市场环境都低迷的时候，公寓市场也没逃过这场“冷空气”。
前段时间我们整理新盘打折情况时就已经发现，公寓打折比新房更猛，也更惨。
伴随楼市下行明显，“价格战”成为公寓促销的关键，开发商们只能试图通过低价噱头吸引购房者关注。
新房打折幅度基本在9折以上，但公寓就不一样了，打起折来，恐怕连自己都害怕：
6折、8折、买大户型送小户型……
去年最令深圳人震惊的恐怕是罗湖某项目买一送一活动：
买240平总价1899万的大户型，送56平的小户型，一次性送给购房者不用付月供。
可别小看这56平，它的总价值高达400万+。（什么时候深圳公寓这么不值钱了？）
以备案价85折对外销售的另一个罗湖公寓同样吸引眼球；一套65㎡左右的公寓，折前442万，折扣在360万左右，直降82万。
开发商承诺给中介的佣金也很高：总价的3-8个点。引得中介们纷纷当起“街霸”，当街拦人看房。
福田、龙岗多处在售公寓，也推出不同程度的优惠折扣。
激烈的“价格战”与“佣金战”之下，是深圳公寓市场凉得发慌。
深圳公寓市场有多难？
成交量、供应量、去化周期个个都不争气。
去年，商务公寓、宿舍项目可以通燃气后，市场直接沸腾了。
上半年公寓在供应量断崖下跌的时候，均价和成交面积都呈现了正向上涨趋势。
成交面积更直逼2020年全年成交的三分之二。
图源 深圳中原研究中心
但挣扎过后，还是没翻起什么大水花。
从2021全年数据看，商务公寓共卖出69.5万套，只比上半年多出25.8万套，差不多是上半年的一半。
如果不是年初政策“利好”，想必去年商务公寓成交数据会更惨淡。
图源 深圳中原研究中心
此外，供应量太大也成为公寓的弊端。
虽然2021年供应量只有26个大幅滑落，但2015年以来，商务公寓供应一路高歌猛进，2020全年就有46个。
图源 深圳中原研究中心
但与之形成对比的是，去化周期太长。
贝壳研究中心数据显示，2021年商务公寓去化周期长达34.6月，2.8年。与住宅去化形成鲜明对比。
对购房者来说，时间和资金都是耗不起的。
大部分商务公寓产品很难脱手，开发商卖不出去不说，购房者转手也是问题，商务公寓限售至少被套5年。
一个真实的案例是，有位东莞客2017年来深圳买了公寓后，在去年东莞房价上涨后，想卖了回东莞买房，但她不想亏钱卖。结果就是大半年都没卖出去，只能白白浪费时间。
公寓还有个明显的硬伤：费用高。你以为它比住宅便宜，很可能买下来才发现，花费会更多。
1.税费高，总价300万公寓税费至少10万；
2.商水商电，一年下来费用平均比住宅贵几千元不等；
3.首付五成，贷款利率比住宅高，只能贷10年。同样首付150万，公寓只能选300万的，住宅却可以选500万的。
被人诟病的还有以下几点：产权40年、没有阳台和花园以及不能上学或入学积分远低于住宅等。
过去都说，深圳住宅不够，公寓来凑。但在新盘供应越来越多的当下，公寓走下坡路是一种必然。
不过公寓并非不能买。如果你有钱但没购房名额，想投资深圳或者想买给孩子的话，也是一个选择。
但前提是得选在城市核心地段，周边交通/商业/规划/配套都很全，有升值潜力的公寓。
如果你是刚需和有钱有名额的小白就算了，记住，优先买住宅！