选择按揭买房的不少朋友，都有一种担心，如果发生未来通货膨胀，利率水平上涨了，自己还款的成本是不是也会有明显增加。实际上，道哥认为，没必要有太多这样的忧虑。
首先，我们先看一下，中国过去几十年房贷利率的变化。在2018年之前，我们所有的房贷利率，参考的都是5年期的长期银行贷款的基准利率。1998年、1999年甚至高达10%以上，但是到2015年-2018年，整体一路下滑到了4.9%。
2017年开始房地产市场的调控，2018年推出了LPR的借贷市场报价利率。我们今天购买房产的时候，新的贷款利率都是参考LPR的利率。
从2018年10月到2021年年底，贷款利率发生了什么样的变化呢？以下数据来自于融360。
虽然时间不长，但2018年10月全国的首套房的平均利率还是5.75%。但是到了2021年年底，已经降到了平均5.2%左右。三年时间首套房的利率是下降了大约50个基点。
可能有的朋友会讲，三年时间太短了，或者说我们没有发生恶性的通货膨胀。没有发生明显的通货膨胀，可能利率就会温和一些。
在2020年到2021年，为了应对新冠肺炎疫情的危机，西方主要的经济体都实行了非常宽松的货币政策。由此迎来了几十年不见的通货膨胀。应该说这轮通胀是比较明显的，甚至有一点恶性了。
像美国2021年11月最新的通货膨胀率达到了6.8%，创造了40年的新高。欧元区28个国家通货膨胀率达到了4.9%，创造了欧元成立以来的历史新高。
具体到德国是5.2%的通货膨胀率，意大利3.7%，这些都是创造大约是10年、20年的新高。英国5.1%创造了10年的新高，加拿大4.7%，创造了30年的新高。
道哥想通过这些数字来告诉大家，在发达国家，毫无疑问在2021年年底都经历最近几十年难遇的通货膨胀问题。
当发生通货膨胀的时候，整个利率水平又怎么样呢？房价的水平怎么样？
我们先说一下房价。参考来自于国际清算银行的数据，美国的房价在2021年二季度（大家注意最新拿到的数据是2021年的二季度）同比去年增长了10.5%。可能很多朋友都认为，在美国大家都买股票不买房子，房子价格长期不涨，实证发现这个判断是错误的。
至少在2021年二季度，美国的房价同比前一年上涨了10.5%，英国是上涨了16.5%，法国上涨了5.7%，德国上涨了10.9%，澳大利亚上涨了16.8%，巴西上涨了10.1%。俄罗斯实际上房价最近五六年时间都没怎么涨，但是在2021年二季度房价同比上一年增长了14.4%。这个涨幅是不是也是很大了？
再来看一下土耳其，2021年房价同比上年的二季度上涨了29.2%。
通过房价的数据，你至少可以知道，在通货膨胀发生的时候，这些西方的主要的经济体，甚至包括像土耳其、俄罗斯这些我们传统的金砖国家的发展中国家，他们的房价都出现了普遍的明显的上涨，而且涨幅是最近的一二十年时间里边所不多见的。
我们来看一下按揭买房人最为担心的利率水平。2021年年底，美国只有0.25%的净利率，像5年期贷款利率，美国大体上保持在2%~3%的水平。实际上美国的利率水平，在发生了通货膨胀的时候，仍然处在一个低位。
朋友们都知道英国也是接近于0.25%，最近的十年时间里面几乎最低的利率水平了。
其实，在欧元区是零利率，日本是负利率。所以，我想通过这些利率的水平来告诉朋友们，未必发生通货膨胀的时候，利率就一定会要来高。
因为发生通货膨胀时，这些国家为了刺激经济，不得已来忍受一定的通货膨胀，同时还要按住资金的成本。
所以你要更新一个观念，发生通货膨胀的时候，利率未必一定就要上去，但物价肯定是要上去的，房子资产的价格肯定是要上去了。
对比到房子这么庞大的资产，你每个月的利率有所浮动，这个成本可能增加的就是星星点点。
与其担心房贷利率，发生什么样的变化。你恐怕更要来关心房子资产的价格，同样也在发生变化。也许在一年时间里面，它可能升值会达到几十万，甚至达到上百万之多。
实际上，某种程度上发生通货膨胀的时候，如果你已经购买了房产，你还利用了按揭，那么恭喜你，你真的成为了赢家。
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