最近，好几个朋友，不约而同给我转发了一篇热文，标题是“沉舟侧畔千帆过”，其中，“沉舟”指老经济，“千帆”指新经济，文章很长，我认真拜读，没有看完，努力学习里面关于“房地产”的分析研究部分，很有收获，也很受启发，回想起来，过去这么多年，关于房地产，总有一种论调，我暂且将其统称为“规模见顶论”。
2014年，全国房地产成交金额7.63万亿。
Then，
专家预测，“房地产长期拐点至，规模见顶，风险增加”。
业内大佬说，“楼市进入白银时代”。
2016年，全国房地产成交金额11.76万亿。
Then，
专家预测，“根据联合国数据，中国25-44岁人口在2013年左右见顶，人口抚养比也在2011年步入上升通道，中国人口红利的拐点正在出现，我们对中国房地产大周期的判断：
1、开工、投资的高速成长期已过，开工规模和投资增速的历史峰值已经出现；
2、新房成交量接近行业天花板，存量房市场仍有较大发展空间；
3、房价：快速上涨阶段接近尾声，关注区域分化下的城市级差扩大”。
业内大佬说，“房地产行业2015年规模仅为不到10万亿元的规模，但到2016年10月底，房地产规模已达9万亿元。规模恐再难增长，但资源正快速向大公司集中。”
2019年，全国房地产成交金额15.97万亿。
Then，
专家预测，“行业、企业规模双见顶，大鱼开始吃大鱼”。
行业大佬说，“白银时代进入深水区……”。
2021年1-11月，据国家统计局的数据，全国商品房成交金额16.17万亿，同比增长8.5%，禾略预计，2021年全年，全国商品房成交金额不低于17.64万亿，再创历史新高。
Then，
专家预测：“告别白金时代，再看第二曲线，走进青铜时代”。
行业大鱼面面相觑：“求接盘，请把我吃掉……”。
（一）2008年9月的报告
跟着回忆，继续往前翻，突然看到一份2008年9月的万科办公会的报告，“应变、调整、奠基”，就顺便复盘了一下，摘取部分观点如下。
观点一：住宅供应总量持续增加，存销比不断恶化，购房意愿和能力受股市下行的影响巨大，短期内楼市难以回暖。
复盘：库存数据推导的结论没毛病，股市直接和楼市挂钩分析，没有做过相关性分析，确实有点勉强。
整体看，当时的结论和预判，过于悲观，甚至认为，即使未来宏观政策松动，短期内也难以直接惠及住宅行业，也从侧面反映出，那个时期，大家其实并不迷信政策，对市场抱有敬畏之心。
再看看现在行业里某些观点，天天就只会想着政府兜底，琢磨着搭政策搭顺风车，到了投资决策的时候，不分青红皂白就是一把梭哈。只能说，专业和敬畏，不能保证我们永远正确，但可以让我们活得更久一些。
观点二：住宅市场规模增长未来两年将大幅放缓（08年会萎缩），行业盈利水平在房价下行和成本刚性挤压下将持续下滑。
复盘：规模测算，简单粗暴，加减乘除一波，预测了2009年全国商品房成交金额2万亿，2010年全国商品房成交金额2.2万亿，实际结果是，2009年全国商品房成交金额4.44万亿，2010年全国商品房成交金额5.27万亿。
当然，也不需要苛责当年的万科，那个时代，要数据没数据，要模型没模型，乔布斯都还在被盖茨吊打，再加上，人们面对剧烈的市场下跌，内心的恐惧会被放大，同时，锚定效应也会让人们以线性思维去对未来做预判。
观点三：万科需要转变经营观念，由侧重“规模速度型”增长转向侧重“质量效益型”增长。
复盘：实际情况是，从2009年开始，市场整体规模快速增长，黑马房企层出不穷，资本市场的评价标准也被带歪，房地产企业融资主要靠排行榜上的销售规模讲故事。
万科尽管预判偏差较大，但具体执行落地依然准确有力，依然保持了持续稳健的发展，当之无愧的地产行业大白马。
以上三个观点，在十三年后的今天来看，准确率还是比较有限的，但这三个观点的对错其实并没有那么重要，因为，对于大环境大趋势，如果可以准确预判，多赚个beta收益，当然最好，如果看不清楚，也没关系，因为大环境对大部分人都是公平的，把它想象的更困难一些，在制定应对策略的时候会更认真一些，在落地执行过程中也会更努力一些，最终赚到属于自己独一份的alpha收益，也更有价值一些。
那么，接下来就让我们继续回顾一下，2008年9月，基于对宏观经济和市场极度悲观的预判，万科还做了哪些反思和调整。
反思改进一：公司的经营目标不够清晰，业绩目标不够完整，过于关注短期且没有随市场变化及时调整。
反思改进二：经营策略的制定多以“我”为主，缺乏对市场状况和竞争对手更多、更深、更全的考虑。
反思改进三：纵向重要专业体系的管控严重缺失，导致对一线经营的支持不足；集团缺乏运营管理的长效机制。
反思改进四：激励机制（奖金、排名、领导心中的地位）重规模轻效益，与运营改善的导向不一致。
反思改进五：三级组织定位不清晰，总部、区域和一线经营责任的分工不明确，没有真正建立矩阵式管理结构。
反思改进六：专业人员培养体系没有切实建立、高素质复合型人才整体缺乏、人员结构和数量有待优化。
反思改进七：从产品定位，成本控制和竞争能力三个维度看，万科产品的市场竞争力还有很多工作要做。
万科就是万科，虽然是十三年前的东西，但今天读来，每一条都是振聋发聩，面对今天市场的下行，我建议大家先不着急埋怨客观环境，不妨自我比照一下，看看自己有哪些地方可以反思改进。
从另一个角度来说，十三年前的反思改进，在今天看来依然有价值，是不是意味着，过去十三年，我们行业所处的大环境，其实并没有发生显著的变化？那么，接下来会不会发生变化？什么时候发生？如何发生？发生什么？
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于是，我们又要回到本文最初的话题，“规模见顶论”，即，2021年全国商品房成交金额小18万亿，是不是房地产的历史顶部？
其实，每一年我们都会做这方面的研究，2020年，我们用下面的方法，做过一次关于房地产规模的预测。
当时得到的预测结论是：
1、预计2021年全年商品房成交金额17.96万亿，复盘来看，基本吻合；
2、市场仍将保持相对稳健的增长，年平均增速从13.6%下降到8.53%，虽然是下降趋势，但考虑到基数越来越大，这个增速绝对值并不低；
3、预计2022年全国商品房成交金额突破20万亿，预计2025年全国商品房成交金额有望达到27.17万亿，以上还有待验证。
基于以上三点预判，我在思考，今天我们谈论“放弃规模增长，专注经营效益”，是否为时过早？
因为，在一个市场规模巨大，且增速超过GDP增速的行业里，规模越大，意味着效益越高。
但这又如何解释，2021年某些大规模企业一夜之间陷入困境呢？
为什么明明是一个规模持续增长，售价持续增长的市场里，2021年却有那么多企业出现流动性危机呢？
或许，这就是房地产行业的精彩和无奈之处，既要像万科郁亮说的那样，“我们不去预测政策走向，当好农民种好地”，也要接受行业大环境还是靠天吃饭。
总的来说就是，只干活，不看天，不行，只看天，假装干活，也不行。
从这个角度来说，对行业规模的研究，也是对企业经营立足点的研究，仅仅研究一个“成交金额”是不够的，还需要研究“成交金额”实现过程中的周期节奏，以及“成交金额”实现过程中的客群结构和产品结构，如果还能进一步理解“成交金额”形成的第一性动力，那就更好了。
01
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周期节奏
我们先来说说“成交金额”形成的周期节奏。
我们以月为单位，整理了2006年至今，全国商品房成交金额的数据，做了12个月的移动平均处理，计算出YOY（year of year）的同比增速变化（鎏金线，下文都简称“增幅”），还有滤波周期变化（朱砂线），详见下图。
可以看到：
1、看鎏金线走势，虽然2021年下半年，地产行业一片鬼哭狼嚎，但因为2021年上半年的行情实在太火爆，所以算下来，2021年11月还是有14%的增幅，对比历史几个低点，“2009年2月，-17%”，“2012年9月，1%”，“2015年2月，-7%”，“2020年4月，0.6%”，市场确实还没到最惨的时候；
2、再看朱砂线走势，根据滤波周期的预测，市场完全见底应该是在2022年7月，但大家也不用绝望，市场只是增速下滑，并不是负增长，只要比街对面的对手努力一点，熬过了2022年7月，市场就会开始恢复增长，届时又是一波鸡犬升天行情，这一次可要把握好节奏，别又在2023年二季度去抢高价地；
3、感慨一下，确实如朱格拉说的那样，“萧条的唯一原因就是繁荣”。每一次市场的失速下跌，恰恰是因为之前的一波政策性刺激放水，祸福相依，古人诚不欺我，也希望房地产开发商的决策人员更有智慧一些，乐观的时候不要过度膨胀，悲观的时候不要盲目消极。
当然，这确实很难，万科2008年9月的报告为什么对大市的预期那么悲观？从上图也可以看出，2008年9月的市场，正在失速下跌的通道里，如果只有经验和感觉可以依靠，恐惧是难免的，预测偏差较大也是难免的。
02
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市场结构
看完市场的周期节奏，接下来我们说说结构的问题。
成交金额=成交价格x成交面积，
房价，本质上是个货币现象，汇率和利率，M1和M2，决定了房价，即成交价格，从分析模型的结果来看，M1和M2对成交价格的影响更为显著，当货币供应增速快的时候，成交价格的增速也快。
这里需要注意的是，对于开发商而言，房价的上涨不一定就是好事，因为从历史统计数据来看，地价上涨的幅度总是超过房价上涨的幅度，尤其在热点城市，而且热点城市的一手房销售均价还有限价，这就给开发商挖了“增收不增利”的经营陷阱。
我们先来看成交价格的数据分析结果。
我们用处理成交金额数据的方法，也把成交价格的数据处理了一遍，详见下图。
可以看到：
1、看鎏金线走势，历次市场下跌，仅有2015年2月，房价出现-0.6%的负增长，其余时间里都是只涨不跌，房地产扎扎实实的十五年牛市，扪心自问，你的成功，到底是实力还是运气。
2、再看朱砂线走势，全国成交价格见底时间是2022年9月，比全国成交金额见底晚两个月，是不是可以推测，未来将会有一些开发商选择在2022年8-9月，来一波以价换量的操作呢？若预测准确，对于购房者而言，2022年最好的买房时机就是8月，对于开发商而言，如果实力允许熬过9月，不妨就把销售高峰放在10-11月，多卖一分钱也是利润。
3、既然说成交价格与M1和M2强相关，那么M1和M2在2022年的走势也值得我们研究看看。我们来复习一下2021年10月禾略做的预测吧，详见下图。
M1的预测还是有点意思，在2021年10月预测了2021年12月反弹，结果2021年12月初就降准了。
从预测来看，对于这次降准也没必要过度解读，就是一次守住底线的小操作，根据这个预测，2022年2月还能再来一次降准或者“麻辣粉”之类，2022年4月也还会再来一波小放水，这些都是宝贵的卖房窗口期，请大家把握机会。
努力卖房回款，救救自己，救救自己的老板，救救等着回款的乙方（主要指工程款，春节前还是要保证农民工的工资）。
预计到2022年6月，资金面就真的见底，开始稳步回升，这个预测结论，和全国成交金额滤波周期的预测结论一致，是不是有点意思？
再看M2，2020年6月开始第一波去杠杆，部分开发商失去了融资端的资金流入后，陷入现金流危机，从预测来看，2022年1月又要开始第二波去杠杆，千万不要心存侥幸，不要对融资端的资金流入抱有太多期待，还是要努力从销售端创造资金收入。
只要坚持到2022年9月，这一轮去杠杆就真的结束了，融资端又可以恢复输血功能，这个预测结论，和成交价格的滤波周期预测结论一致，这可能就是传说中的多维复现吧。
说完了成交价格，再来研究研究成交面积的数据，还是用处理成交金额数据的方法，也把成交面积的数据处理了一遍，详见下图。
可以看到：
与“成交金额”和“成交价格”两个分析对比，存在两个差别——
一是，成交面积周期下行时，增速会出现负增长，2009年2月甚至达到了-17%，上一次底部，2020年4月，增幅下降也有-4%，再看2021年11月，虽然大家感觉市场很冷，但其实增速还有6%，最差的时候还没到；
二是，预计成交面积增速见底会在2022年7月，比成交价格见底早两个月，可以推测，销售去化最艰难的时候，可能是在2022年的5月6月7月，如果感觉现金流比较紧张，建议在5月前就要主动积极降价，率先抢跑一波，等到大家都开始促销，再想快速出货回款就更难了。
综上，回顾一下核心观点：
1、虽然增速持续下降，但房地产的行业规模还未见顶，预计2022年全国商品房成交金额在19.23-19.73万亿之间，预计2025年全国商品房成交金额突破27万亿；
2、本轮周期下行的底部，整体市场预计在2022年7月，分结构来看，成交价格预计在2022年9月见底，成交面积预计在2022年7月见底；
3、M1反弹只是宏观调控的临时应急措施，核心是守住底线，对房地产行业的金融紧缩政策风向没变，预计，2022年4月后，M1还要继续下行，与此同时，M2也同步下行，可以推测，2022年5月6月7月会是房地产行业的至暗时刻（2021年11月是部分房企的至暗时刻）；
4、预计M2在2022年9月见底，可以推测，2022年10月，会有比较明确的货币转向政策出台，或许那时候对房地产行业的融资才会友好一些，也就是说，2022年5月6月7月既是房地产销售的至暗时刻，也是房地产投资抄底的绝佳时机。
03
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人口
当然，对于上面这波操作，还是会有很多人有疑问，不论是成交金额、成交价格、成交面积，还是M1、M2，这不都是数字游戏吗？数字背后的本质是什么？讨论房地产是不是还是要讨论一下人口呢？
那我们就来看看中国的人口数据，最近，大家对出生率下降这件事情，非常紧张，近乎焦虑，还有若干专家给出了“发钱补贴生娃”的药方，我极度怀疑，他们只是想趁着自己还能生，占点国家补贴的便宜。
其实，出生率下降并不等于总人口数量下降，而且，数量很重要，质量更重要，GDP总量第一，只能算合格，人均GDP第一，那才是真的第一。
人海战术，那是落后组织的落后观念，纵观美国和日本的经济腾飞史，并不是不靠生孩子拼人多来实现的。
在工业化初期，人多力量大，资本和劳动力确实是拉动经济增长的重要要素，到了工业化成熟转型期，科技才是第一生产力，组织创新和技术革新才是推动经济飞速增长的重要要素。
说了这么多，其实就是想提个醒，讨论人口和经济发展的关系，不是简单讨论人口总量和经济发展的关系，也不是简单讨论人口结构和经济发展的关系，还需要考虑人口质量和经济发展的关系，或许也需要研究文化和经济发展的关系，正所谓，国民审美决定国家战略。
再说回人口和房地产的关系，总人口真的和房地产市场发展有密切关系吗？
我查阅了2006年万科集团做的全国cati调研数据，具有购房需求的人群的年龄集中在25-49岁，我又查了公司最近半年做的几个城市抽样调研数据，80%以上的具有购房需求的人群年龄也是集中在25-49岁，我还顺手查了一下美国帕尔迪的历史报告，美国的主要购房人群年龄也集中在25-49岁。
果然，人生历程如万花筒的画面，每转动一次万花筒，就看到另一种景象，然而眼前总是同一个万花筒。或许，购房这件事，应该算是人类的本能生理行为吧，不论在哪个时代哪个国家，都呈现出一定的共性特征。
于是，我把25-49岁的人口数据单独拿出来，暂且称其为“适龄购房人口”，再分别对“总人口”和“25-49岁适龄购房人口”做了预测，再加上1999-2021年全国商品房成交面积，就有了下图。
看着确实很让人担心，适龄购房人口峰值5.73亿，出现在2015年，已经是过去时，目前处于持续下降通道，总人口峰值14.64亿，会在10年后的2031年出现，房地产成交面积过去五年一顿暴涨，看起来是见顶准备崩盘的样子。
感觉是这么个感觉，想象也是这么个想象，不少专家也是这么说，但还是不必着急下结论，不妨让我们来看看日本的人口和房地产的历史变化是怎么样的。
日本的适龄购房人口峰值0.46亿，出现在1981年，总人口峰值1.29亿，出现在2009年，但是，请注意，日本房地产新房销售的高峰期，发生在1994-2006年这十二年里，适龄购房人口峰值和房地产新房销售峰值，相差十三到二十五年。
肯定有人要反驳，“不对呀，日本房地产不是1990年前后崩了吗？你这数据有问题！”
首先，声明一下，数据是日本官方数据，正儿八经的渠道。其次，一般说日本房地产崩盘，指的是，日本房地产成交价格大幅度下跌，而在这个下跌过程中，新房销售套数不仅没有下跌，还走出一波波澜壮阔的行情。
所以，当某些专家说，套户比超过1，房地产市场就不好做，这是想当然了。即便我们每个人都好几部手机，也不妨碍苹果公司继续做大做强，即便大部分家庭都有汽车，也不妨碍特斯拉在汽车行业后来居上。
具体到买房这件事，有没有可能是这样，如果大家不买房子，不是因为套户比超过1，而是因为买不起，要是像日本1991年之后那样，成交价格实实在在崩溃一波，那买的人会不会就很多了呀，这难道不就是1994-2006年日本新房大卖十二年的原因吗？
如果是这样的逻辑，那么，我们可以说，目前的中国房地产市场，不是房子太多，而是房子太少，适销对路的房子更是稀缺，房地产开发商不要只会担心房子没人买，而是应该认真研究一下，如果房价进入下行期，如何把房子卖出去，而企业还能有利润。大道理谁都能给你说上两句，但你手里的底活只能靠你自己，这才是安身立命之本。
那么，人口和房地产真的没什么直接关系吗？
这确实是一个又专业又宏大的课题，我尝试把日本的人口数据掰开了，做了一点傻瓜式分析，谈不上很科学，仅作为一种角度，供大家参考。
从上图可见，似乎，新房销售的走势，与25-29岁人口的走势比较相关。年轻的家庭，都想买房，只是有些家庭，比较富裕，就无所谓房价贵，想买就买，而大部分家庭，还是普通工薪，就只能等房价跌一轮，才终于买得起。
从上图可见，似乎，房价的走势，与40-44岁人口的走势比较相关。人到中年，有点小钱，收入稳定但增长预期没有了，又有极强的贷款加杠杆条件，于是，要么，有了需求，改善一把居住条件，要么，有了欲望，投资一把保值增值，只是，人生巅峰转瞬即逝，身体开始下坡路，事业家庭有压力，一点风吹草动，无以为继，集体大溃败。
再来看看中国这两个数据如何。
从上图可见，25-29岁人口2015年已经出现峰值，到2030年之前都是断崖式下降，40-44岁人口在2012年已经出现过一次峰值，不过从2020年开始到2030年，又迎来一大波上升。
2020-2030年，这十年，虽然总人口还在增长，但25-29岁人口在下降，40-44岁人口在上升，可以推测，房地产市场的增长主要来自于成交价格的增长，而非成交套数的增长，这十年，房地产市场的主流需求是改善需求、高端需求及投资需求。
对于购房者而言，2020年无疑是比较确定的房价大底，但如果你的房子很刚需，接下来十年可能跑输大市，把握市场机会，及时把老破小换成新好大；
对于开发商而言，2030年之前，专心干活，不要左顾右盼，具体到手上的细活，建议要及时调整开发策略，不要再一味做首置刚需市场，也不要总是90平米小三房定位，更不要动不动核心卖点就是青年社区亲子配套，成本还是要有适度超配，建筑立面要更加丰富有品质，社区配套要酒店化会所化，品牌要走轻奢路线或艺术路线。