近日，有购房者反映，原定于2020年交房的融创海棠湾，虽然已基本完工，但仍无交房的迹象，逾期交房已超一年。
融创海棠湾因规划问题无法验收
融创海棠湾业主王先生告诉青财经，他于2018年在三亚海棠湾看了几个别墅项目，总体感觉融创海棠湾最满意，于是购买了一套，当时置业顾问告知房子2020年可交付。
王先生平时在北京工作，春节喜欢到海南三亚过年，买这套房子的目的也是想在三亚有一套自己的房子，每年冬天住上几个月也方便。但没想到融创海棠湾没有如期交房，导致了2021年的春节，王先生一家还得在海南租房。
如今又快到2022年春节了，王先生在项目现场看到已完工很久，但迟迟还未通知交房。王先生通过打听得知，可能是因为项目规划问题，导致无法竣工验收，所以无法交付。
青财经通过三亚市住建局得知，融创海棠湾确实逾期交房时间不短了，主要是因为规划方面有违规，正在整改，整改合格后才可竣工验收，达到交付标准。
融创海棠湾实景图
融创海棠湾开盘以来违规不断
公开资料显示，融创海棠湾项目规划建筑约880亩，坐落于国家海岸海棠湾，打造山海独院纯别墅社区。项目整体规划套数为523套，全部为独栋别墅，容积率仅为0.3。该项目2017年正式开始销售，最早交房的楼栋原计划于2019年交付。
关于融创海棠湾规划违规问题，近年来环球网、界面新闻、搜狐焦点等媒体均有报道。
环球网曾报道，融创海棠湾是一个纯独栋别墅区，容积率仅有0.3，远低于国家规定的住宅项目容积率不得低于1.0的要求。
除此之外，环球网还报道了该项目实际交付面积要远大于规划面积的问题。以B户型为例，建面为95.58m2，装修后可使用面积约252.64m2，户型图上红色虚线区域名义上是业主自拓空间，实际上交房时252.64平米的使用面积，全部是精装修交付，盖房子的时候直接按照252.64平米的户型图盖。而比不动产证上多出来的面积，很有可能就是违建。
融创海棠湾B户型户型图
包括每户的小院和地下面积，均未计入产权证，都有可能存在违规送面积问题。
环球网还报道了融创海棠湾地处国家海岸线，是50年住宅产权，由于拿地时政府要求70%自持，开发成旅游业配套设施，所以只有30%的别墅有住宅产权证，其他70%的别墅只能签租售协议，租售协议到期后再续签即可。而在实际销售过程中，70%不允许销售的别墅，开发商也进行了销售，要求购房者先交70%的房款，等通过协调变更相关手续可办产权证后，再补齐30%的房款。
有购房者向青财经反映，他们当时确实是先交了70%的房款，签了租房协议，后来通知可以办房产证了，再补交了30%的剩余房款，才改签了购房协议。
还有限购问题，海南省自2018年4月22日实施“全域限购”政策，限制外地炒房客购房。而多家媒体都报道过，融创会推荐第三方公司帮购房者解决限购问题，通过补缴社保或个税，即可办理网签落户。
融创海棠湾每套别墅附赠的小院
逾期交房，背后是政府对违规说不的态度
有知情人士告诉青财经，融创海棠湾入市以来一直存在违规问题，甚至是顶风违规，但依然不影响正常销售，并非当时政府相关部门不知情，而如今因违规不予竣工验收，也说明政府对违规房地产项目的态度有所改变。
近日，恒大海花岛39栋楼，因违法取得规划许可证已被撤销，责令拆除。海花岛事件刚过一周，媒体曝出济南南部山区成片的削山填地，搞出来数千栋别墅。随后山东省成立调查组，开始全面彻查南部山区，最后全部拆除。
在环保政策趋严下，不仅是海花岛和济南南部山区，融创万宁日月湾的月岛填海项目、石家庄鹿泉削山建别墅、郑州上街区奥伦达部落五云山小镇、大理苍山脚下苍海高尔夫二期、昆明长腰山古滇名城、澄江抚仙湖周边项目等，均印破坏环境和生态红线问题，均被拆除。
而近年来依法拆除的很多项目，很多是当年政府招商引资吸引来的企业，比较容易的办理了相关的证件，之所以还被拆除，是因为违反了国家相关的政策红线。
该业内人士认为，这次融创海棠湾未能竣工验收，主要跟两个因素有关。
一个原因跟目前对文旅项目和生态问题管控趋严有关，地处国家海岸线，通过人为操作将不能办理产权证的项目办理为可售卖的住宅，并且还是低容积率的别墅，这些都是国家明令禁止的，甚至有可能部分别墅还盖在了生态红线内。
另一个原因是每个项目的交房面积与规划不符，不论是所谓的“装修优化面积”还是赠送的小院和地下面积，都是不合规的。而按规定，“装修优化”的“违建”，应该拆除才能与之前报规的一致，方可达到验收标准。
北京金诉律师事务所主任王玉臣认为融创海棠湾有以下七个问题：
1、不是房子完工了就能交房，开发商交房的时候必须符合法定交房条件，比如规划验收批准文件、消防验收或备案文件等。在这些法定交房条件当中，规划验收是比较核心的一个条件，也是直接影响到其它后续手续的文件。比如规划验收如果没有通过，就不能进行竣工验收备案。上面的这个项目正是因为违规所以无法通过规划验收，进而无法进行竣工验收备案，所以无法交房。开发商建房的时候不是想怎么建就怎么建，必须完全遵循之前取得的建设用地规划许可和建设工程规划许可，以及背后相关的一系列的规划数据。
2、实际交付面积远大于规划面积肯定存在违规行为，如果开发商存在违规建设，相关规划部门有权依法进行调查处理，比如要求限期整改、拆除、没收违法所得或罚款等。
3、咱们国家早已明令禁止不允许建设别墅，如果还存在建别墅的行为，往往存在严重的违法用地，相关自然资源部门有权依法调查处理，并实施相应的处罚。
4、开发商必须按照预售许可方案实施销售，对于不能销售的部分不得进行销售，否则就是违法销售。相关住建部门有权对违法销售行为实施调查处理，并进行相应的处罚。
5、开发商不得逃避限购。开发商如果采取一些途径来帮助购房人逃避限购，则明显属于违规行为。而且，在这个过程中还可能存在违法操作链条，甚至可能涉及刑事犯罪问题。对于逃避限购的行为，住建部门有权依法调查处理，并取消相关人员资格。所以购房人千万不要轻易听信开发商的“诱导”或“误导”。
6、开发商的赠送面积往往可能是违建或侵占公摊或公共部分，违建就有被拆除或处罚的危险，而赠送公摊或公共部分看起来是不用花钱，实际上，在购房人所出的房款中是包含了这部分费用的。有时候购房人实际上可能会有二次购买，因此看起来是赠送面积。但是一旦有了所谓的赠送面积，房屋的整体价格往往要比没有赠送面积高。而原本公共部分就属于购房人共同所有的，已经付过款了，再以赠送面积的名义出现时，房款再有所增加，就等于二次付款了。开发商进行赠送面积的目的往往是为了多赚钱，看起来是赠送，实际上是打着赠送的名义抬高房价。对购房者而言，这部分赠送面积既办不了房产证，也无法受到法律的有效保护。而且呢，实际上出的房款中的还包括这部分费用，比如送庭院的房屋比不送庭院的房屋往往是要贵的。只要是这部分送出的面积没有办法走正规的手续，隐藏在其他的面积里面，往往都实际上是挂着羊头卖狗肉。
7、开发商延期交房就应当承担延期交房的违约责任，应当向广大业主支付相应的违约金或损失赔偿。如果开发商不及时支付违约金，业主有权提起相关民事诉讼。如果合同中对于违约金约定过低，还可以追究超出违约金部分的相关直接损失。此外，业主还可以通过信息公开申请、违法查处申请方式进一步对自己所购买的房子及所在小区进行全面的了解和调查核实，进一步挖掘相关违法违规问题，进一步维护自己的合法权益。
文/牛丽丽