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光明：产业向上，楼市向下！日光走下神坛...
光明产业越来越好，楼市却越来越冰冻
——小盘开出1套的开盘新低，星河告别日光，光明还能买吗？
这篇文章还在撰写中，“星河天地5”就告别了日光。240批客户预登记248套房，难以日光。被媒体一顿爆炒，吓走不少客。1月15号一开盘，卖出6成、148套。销售率比深铁瑞城的83%还低。光明新盘，一个个比冷。
楼市这么差，在南山高新园那闻名全国的网红开盘就见倪端。也是没卖完，景观不突出的120平“小户型”剩200来套，且破天荒启动了中介联动。也被媒体一顿爆炒。
光明越发展，楼市越萎靡？热钱跑路。原因有调控升级，有首付贷被严禁。市场从东冷到西，新房逐个落马，难例外。我前几天在短视频说，深圳真实再现“楼市2008”。
没有侥幸。楼市拐点来了。不少2020.6-2021.5月份打新的，都打了个寂寞，做成了房东。8万-接近10万买光明玖龙台、光明大弟二手，高岗要站多久？
光明迎来拐点。但是蓝鲸mall开业、茅洲河湿地建成、6号地铁班次密集、深圳湾实验室和科学城和中大正巨大进展。投机过热，去泡沫是应该的。但从万人开盘，到日光变6成，是不是恐慌在走向偏激？
做一个清醒的投资者，必须不人云亦云、跟风盲行。前几天我搭地铁去光明，体验了半日光明人的在地生活。
本文从生活讲起，到产业和教育思考，在这拐点之际，认真审视光明。不盲从市场过热的情绪，也不盲从市场恐慌的情绪。
深圳，是个有绿色的地方。哪怕冬天，也有光明茅洲河那样的湿地公园。干流连绵30.9公里，流域内河流总长250公里。
也难怪，光明人开始热衷“打鸟”、晒摄影作品了。光明茅洲河的鸟，你看过吗？我想我得看看，也要去茅洲河打鸟。
TA在回眸一笑而已
坐标深圳中心公园
可是，没有带上单反的我，靠手机自然是拍不出茅洲河上鸟的身姿。于是，一场手机街拍的活动，不得不变成了踩盘！
光明的盘，有什么好踩的！
哼！2021年下半年，光明楼市简直不能看好嘛。12月，光明某盘开盘卖出1套。深圳人惊了。2022年开局，网红星河天地248套房、240人认筹，最终开出6成销售。光明，彻底告别日光？
光明，在2020年几乎全员日光。2021年的第一个季度，万科和宏发两个盘，也是日光。哪怕7月份，正压着调控升级政策开盘的勤诚达正大城，也开出了80%的业绩。
市场好不好，就看科学城的云科府。那时候我跟公司同事开会说，你们要盯着云科府的进度。这个盘1550套大量供应，很难日光。如果销售率非常低，就说明市场真转向了。
云科府开盘6成，在当时是创了光明“卖不动”的先例。现在看，60%销售也不算差啊！9月份，金地峰景给市场打了鸡血，虽然在光明中心区位，虽然不看积分，当时也售罄了。
可是，光明向下的转折，依然在同一天由金茂公园里响起了警报。金茂269套房，175批认筹，没有公布销售数据，当时推测可能就卖个100批多点吧。
可是，不败的神话9月中“星河天地4”来了，依然开出了48.8的积分+日光的好成绩。这让人们对光明楼市还是心存侥幸。但同样地段掐尖的电建铭悦，10月份销售率可能就60%左右。行业对光明产生警醒。
电建之后，整个光明就然并卵了。自10月份起，光明6大楼盘，除了深铁瑞城上到了83%的销售，其他都是徘徊在70%以下，甚至有开盘销售1套的业绩！然后，2022的开年大作，星河天地5宣告“光明日光时代的结束”！顶流也不再日光，非顶流的盘以后咋办？
其实，2021对光明来说，是很奇怪的一年。明明科学城都在落地，中山大学也已经开学，赣深高铁也通车了，13号地铁红火着在建，怎么楼市就不行了呢？
市场如此转折，光明本地情况如何？那天，我是中午从龙华红山过光明的。在玖钻那人气冲天的商街里，吃了款豪华版的浏阳蒸菜花了41块钱，就进了地铁站。
“
行走的城市
不羁的步伐
”
20多分钟，从红山到了长圳地铁站，这个时间我能接受，ok？！回来时，从凤凰城地铁站到莲花山花了1个小时多一点，福田、罗湖到光明稍久。如果在北站一带上班，或者在坂田上班，到光明的通勤时间也只要半个小时左右。全程不会累。
光明156.1平方公里。在深圳来说，不算小。大多数地铁站出来，不会感觉村也不会感觉厂。虽然也是有很长的工业区历史，但光明主干道带来的是城市风貌，又有很多郊野和光明农场等绿野风貌。
光明的地铁6号线，是个高架。好像建地比较高，看起来就很打眼了。
仰望光明
出了地铁站，就是一座网红新城的核心。
长圳地铁，崛起光明中心另一翼
出了长圳地铁站，能看到2021网红深铁瑞城。12月份开盘的，规模很大，密度较低，是个大城。项目去化率83%，年底光明最火的一个盘！
边上还有巨大的安居房工程凤凰英荟城。这边未来有好几个学校，凤凰英荟城有个凤凰城实验学校，深铁瑞府也会自建学校。有消息猜测，瑞府的学校可能是深圳最霸气那个中学的分校。
当然，一切纯属猜测。但光明人早习惯了好学校批量砸来。2021年最后两个月，深圳楼市情况是急转骤下，光明人气尤其跌落厉害，很多网红板块都只能卖出4、5成。燃鹅，深铁瑞府却卖地很好，开盘卖出83%。
地铁+人气+学校，这就是光明集体遇冷后，还能热卖的盘的标签。大家记住！
咱们此行是打鸟。一场不带单反，纯粹手机摄鸟的企图。所以，我下地铁就滴了个车，去到同观湿地公园。事先完全没攻略，只记着茅洲河几个字，在地铁里临时通过地图看沿河有哪些公园，要离凤凰城站和长圳站近的。
但没想到，作为房地产研究者，踩盘个湿地也像片区调研一样，定位精准狠。这个同观湿地公园，实在是“光明科技城的内河”，随便一拍、都是科技牛企入镜！没办法，我就是这么会踩盘！
其实，这个地方，就是光明高新区。8.2万平方米，园区内甚至有一个公园。比公园更牛逼的，是园区有一个国家领头羊级的深圳湾实验室。
沿着湿地河往南，走不了多久，就能看到远望谷等一排楼。这边就是高新区核心位置了。
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茅洲河是条产业河？从阳台山脚的石岩水库流出，小河淌过石岩水库、光明高新园、楼村、公明、松岗，一路到沙井会展湾汇入大海。沿路确实产业密集，但最拽是光明高新园和会展湾海洋新城门户。
这么长的河，如果沿路碧道、湿地全打通，很适合来个骑行马拉松赛。
光明新区成立3年，已经从单一的高新园，摇变为“世界一流科学城和深圳北部中心”、“大湾区综合性国家科学中心先行启动区”。重点打造智造强区、深圳教育高地。
作别“乳鸽牛初乳甜玉米”“老三宝”的光明，以“科技、教育、医疗”“新三宝”强势崛起。高交会上形成7所高校科研院+13家实力型高科技企业宏大矩阵。
未来光明仅高新科技园区的工作人群将超过100万，更不要说加上科学城、公明的产业人口。
光明正在构建以智能产业、生命科学产业、新材料产业为主导，以特色服务业为支撑的“3+1”现代产业体系。在生物医药、高端医疗器械、现代时尚、安全节能环保、超高清视频显示、新材料、智能传感器、精密仪器设备8大战略性新兴产业基础上，打造形成合成生物、脑科学与类脑智能、区块链、量子信息、可见光通信与光计算等5大未来产业集群。辖区企业总数量超6.1万家，规上企业1475家，年产值百亿元以上企业7家，十亿元以上企业39家，本土上市公司23家，国家高新技术企业1486家。
光明人，你在湿地玩儿什么闲暇？
光明有巨无霸级的生态坐镇，那自然是几十个公园遍地走了。公园多还不算什么，大型郊野公园多才是光明的与众不同。
光明人，家门口公园模样好。像这个让人惊艳、占地403万平米的虹桥公园，距离凤凰城、长圳、光明大街几个地铁住区都是2公里多，离勤诚达正大城也就是4公里多。
这种逛公园的爽，不愁户外帐篷没处搭的好，深圳除了福田、盐田、大鹏之外，恐怕也就只有光明了。
就如前面照片，工作日下午在茅洲河湿地走一走，沿路的大小公园节点，处处是本色出行的当地人。年轻人在户外K歌，孩子在游乐场欢笑，大人悠闲地在河岸叹工夫茶。更不用说在河边玩水、钓鱼、骑行、摄影的了。
有人在户外休闲。有人在室内shopping。傍晚到7、8点，社区mall和地铁综合体mall，迎来了下班来消费的人。
无论是勤诚达正大城的社区mall，沃尔玛、麦当劳、屈臣氏们、包子铺、药店都在殷勤地为光明人提供服务。
光明生活style
玖龙台的蓝鲸，是光明的商业旗舰和样板。规模很大，室内基本上满族，品牌跟市区主流时尚mall一样，到处是太二这种网红店。但外街还没招满，人气函待时日。这儿最大的好处，是无缝对接凤凰城地铁站。
同时，又与玖龙台的社区公园融合，里面有河也有小湖，树木都是很大个、名贵的树木。
也难怪，2020年下半年9月份开始，玖龙台成交价一直从6、7万往9、10万冲。冲着颜值，也不怪人们冲动。项目品质、公园、mall、学校，都是顶好的。还新。
光明是个建设中的、蝶变的新区。工业区还很多，不过很多都变成了高科技园区。但是，城中村也还不少，为本地从业者提供低廉的租房，及消费人气的保障。
如果是一座睡城，光明的楼市拐点就不会那么引入关注。
光明是有产业的地方。产业的进度还很大。
在产业之外，光明的人居大城建设，也是大手笔。学校都引入地很好。深实验、中大附、中科大附、光明实验...一水儿的有追求、有进取的样子。
光明打造教育高地，引进市二幼等6所优质市直属园承办光明区幼儿园。新改扩建中山大学深圳附属学校等15所学校，2021年提供学前教育学位约3.5万个，义务教育阶段学位约9.4万个，高中学位约1.3万个。光明区名师工作室授牌，完成3个名校长工作室、9个博士工作室、40个名师工作室、179位名师微团队主持人授牌。
中山大学，正式进驻深圳。不但要招生，还从广州、珠海迁来了很多硬科技学院和师生。中山医院，也开了。这是湾区本土985的顶流啊！不出10年，光明北就将成为深圳的科教高地！
其实，深圳湾实验室，大家也要看看。那可都是国家级的重磅。就坐落在长圳板块，光明高新园里。
一个地方，最怕的是什么？产业空洞化！
可是，光明高新区耸立着产业大楼，智能科技Logo遍地。在产业楼宇视野的夹缝里，才能遥望大型居住区。附近，还有城中村
光明，并不必然是这样的好。2012年时的光明，是个山长水远的地方。
去一趟光明，公交车要摇2、3个小时。比去东莞还久。市里的人，基本没兴趣去光明。
2010-2014年，光明很多新盘入市，像光明一号、光明大地什么的。基本上在光明新城公园、光明高铁站一带。
之后，2015-2017年光明的楼市，竟然跑不赢坪山。
变化，主要是光明独立成区，深圳实验分校开心，科学城选址落地光明，6号线地铁通车。
一夜春风！草疯涨。
在楼市大势的带动下，光明楼市开始一日千里，成为了网红基地。2019-2021年，光明几乎是个新盘，就要日光。
深圳只有几个盘做到了万人开盘。大概包括鸿荣源壹城中心、华润城、光明电建，等等。光明盘占据其一。
带来最大变化的，还是6号线地铁的开通吧。华强北到光明，60分钟。深圳北站到光明，30分钟。距离压缩，刚需泄流，光明的百万大盘们，纷纷迎来置业的高潮。彼时，那是多么光辉灿烂的高光时代啊！
俱往矣！
一个片区的成长，是有生命周期的。难免一波三折。20年城熟，总有人阶段性站岗。
2000年前后的香蜜湖，2004年前后的深圳湾，2006年前后的宝中，都经历过几轮巨涛。曾经看好的人有多少，后来楼市调控时出逃的热钱就有多少，房价的回调幅度就有多大。
光明，难以避免。
2015年以前，光明楼市是个孵芽期。楼市平常，房价微步慢长。
2015-2017，光明楼市是个预热期，基建大上，新盘奠基，都在等待一个腾飞的契机。
2017-2020，光明的建区、科学城落地、地铁通车、深实验开学，是点燃热情的契机。一步步燃料添加，一步步人流袭来。
终极，2020年下半年-2021年上半年，筑成了光明的峰值！峰有多陡，后面的回调就有多急。2021年底到2022年的光明，楼市告别日光。
参考宝安中心区的三起三落，光明现在最多经历了1.5个起落。这次回调，最厉害是光明中心三区：凤凰城、光明大街、长圳。
下次，抄底光明中心区的人，将在复苏迎来新高峰。当然，限价当前，在光明中心二手淘笋淘不到多少5万+的。比来比去，光明中心三区，3大地铁站及辐射区内的品质新房大盘，可能是抄底光明的最佳选择。
至于光明其他地方，行情走势会跟光明中心三区分化。
公明，是光明的另一个次级中心。像横岗之与龙岗，横岗中心之与龙岗中心城。公明自有商圈中心、品质大盘、大型mall，也有多个地铁站穿过。公明的二手房价只比光明中心区低那么1-2万，新房限价跟中心三区差不多。
公明，本地经济和购房需求很足。有很大价值。但是未来的高度，必然是不及光明中心三区。
在公明之外，光明还有楼村板块。楼村其实是区政府所定以的光明中心，这里确实是光明的地理中心。但是从市民的接纳度来说，凤凰城大片区才是光明中心。
楼村这个板块属于13号线地铁、6号线地铁都有所辐射的板块。但是，大量依赖旧改。落地的大项目并不多。人们对此地的熟悉，还需要时间。而且这个地方，并没有太多二手房。
因为新房限价程度都差不多，所以打新楼村，自然没有打新光明中心区那么更有想像力。
光明另外一个极具成长性的板块，是光明科学城。
这个地方，在光明的西北角了。有6号线北延建设，2022年就会通车。最大的特色是云集了中山大学、中山医院、中山附属中小学、科学城、中科院大学、光明小镇。哪一个拎出来，都极具战斗值。
但是，这个地方，目前离光明中心板块太远了。虽然有地铁6号线，但13号线、6号线主线都是往西南走，去跟沙井相融合。人们看不清，看不懂科学城这里。所以推出来的云科府、中信等项目，都陷入了销售泥沼。
如果说，光明中心三区，3-5年后是能期望复苏、甚至成长。那么，光明科学城板块，需要用6-10年去守候价值的变现。说到底，科学城板块现在还是初创期、孵芽。
光明跟市区的通道，几乎都汇集在石岩阳台山脚这个地方。6号线往东南，去向龙华，福田和罗湖。13号线往南，去向南山西丽、高新区。13号线的通车，将让光明跟南山高新区结为一体。13号线，是给光明业主托底的。
光明向东，龙华北站-红山是9-14万价格板块。光明凤凰城一带几乎要追上红山的房价。
光明向南，西丽是9-14万价格板块。西丽再向南多2、3个地铁站，就是高新区，房价就陡然上到14-20万。
说到底，人们坐地铁，去更远的地方买房，就是冲着更大的价格落差，但生活品质却不降级。
总之，光明的产业前景浩大，只要不是二手房里买高价房，4-6万多买光明的，还是可以去等待时间的玫瑰。
30-60分钟地铁通勤南山福田罗湖，在地生活有越来越多的mall，公园数量爆多，在光明长持房子住个6、7、8年也算是舒服的事，你说呢？
—— END ——
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图片来源：爱住家、百度、
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