买房必看！黑马还是潜力股？2022年长沙楼市板块价值剧透

无论何时，对于长沙的置业者来说，板块，始终是买房不可回避的要素。

所以，准确判断市场趋势十分重要。那么，长沙楼市各个板块发展现状如何？又收获了怎样的未来规划？

1月14日，湖南世联行发布了《2021年房地产市场年报》，板块篇的内容回答了有关于谁是黑马，谁是潜力股的疑问。

潇湘晨报258探房（微信号：xxcbcdc）梳理了其中的要点，对于要买房的你来说，这是一篇超前剧透。

滨江、洋湖、月亮岛，是近年来长沙楼市的热点板块。置业者用房票投出来的热点，自然有其过人之处，区域成熟、优质资源汇聚。

但随着区域开发逐步进入尾声，土地的稀缺性凸显。湖南世联行对这三个板块给出了这样的判断：产品打造从品质刚需中端改善高端改善过渡。

滨江新城，是高端改善的聚集地。未来仅生态中心区有少许宅地，目前主力在售豪宅大平层产品，比如旭辉·铂悦湘江。

洋湖新城，偏向中端改善，未来土地供应主要集中在南部宜居组团，主要以改善+品质刚需产品为主；

月亮岛文旅新城，同样偏向中端改善，不过其发展重心已经北向转移至大泽湖，主力产品为刚需高层过渡到改善大平层，带精装均价12500元/㎡-14000元/㎡。

市府板块最大的亮点在，启动了两个城市更新项目，即市府-观沙岭和市府-新湘雅健康城。

观沙岭，定位为长沙教城融合示范区，规划4所学校和7个公园，预计未来两年有大量土地推出。片区首发项目轨道中建·麓江府预计3月入市。

新湘雅健康城，将建设成为集医疗服务、教学科研、商务办公、健身休闲、配套服务五大功能于一体的绿色生态智能国际范大健康产业城。但这一片区主要以健康产业用地为主，居住用地不多。

经过多年沉淀，区域内文旅配套已大量兑现的大王山，其楼市热度俨然已经引爆。

去年，龙光、龙湖等品牌房企纷纷拿地入驻，片区最高限价达到了12200元/㎡。

加之地铁3号线南延动工，华谊兄弟二期挂牌、文化演艺综合体签约等利好，湖南世联行分析认为，文旅赋能，长株潭融城加入，大王山片区楼市进入快车道。

以大泽湖生态湿地为核，以智能终端、生命健康产业为主导，打造生态智慧城的大泽湖片区，将接棒月亮岛成为成为滨水新城的第二大开发片区。

片区落地了中部首个海归小镇，且产业、配套也快速兑现。目前已引进了中交华中区域总部、康佳华中区域总部、湘江涂料总部等。滨水新城四医院预计2022年开业，香炉洲大桥正在建设。

片区当前限价8300-9400元/㎡，以生态景观、价格洼地、政府规划、产业配套逐步推进等多重利好吸引品牌开发商入驻。

目前，已有龙湖、阳光城、中交进驻片区，加之土储充足，未来竞争将十分激烈。

在长沙楼市中，高铁西尚属初露头角的新兴板块。

去年8月，长沙高铁西站综合交通枢纽正式开工建设。作为国家级交通枢纽和创新门户，高铁西城也正式启幕。未来将实现高铁、城铁、地铁、客运、公交、出租等六位一体无缝对换乘。

北部的金桥商贸物流组团发展相对成熟，价格7000-8000元/㎡；随着高铁西站开工，片区发展重心移至核心区，城发恒伟拿下核心区首发地块，限价10500元/㎡。这一限价也拉高了板块预期。

值得注意的是，片区土地储备充足，大量商住地块待出让，未来将成为新热点板块。

红星洞井和雅塘井湾分别牵手华润、金茂，打造城市综合体，重塑板块价值。

红星片区是长沙首个城市更新和双修试点示范区，将发展成生态立体都市新城，打造南部新中心。或将引入如华润万家、万象汇、华润万象天地等商业综合体。

2020年，弘阳拿下了片区首宗地块，限价12000元/㎡；去年，中海拿下了天华首开区一期首宗地块，限价13900元/㎡。

雅塘片区，拟建成集商贸商务办公、大型商业、文教科研、购物餐饮、休闲娱乐、生态居住为一体的现代化新城。雅塘牵手金茂，预计引入览秀城IP。

另外，金茂竞得的雅塘片区城市运营项目首期地，限价13000元/㎡，与越秀合作开发。

依托高铁南站综合交通枢纽优势，集合高标准国际化会展产业+自贸区政策倾斜，会展片区最高限价达13800元/㎡。但区域内的地块出让附加条件多，且附加大体量商务商业配套，对拿地企业产业引进能力要求颇高。

比如，去年运达拿下的[2021]长沙市026号地块，将建五星级国际化酒店、2万㎡高品质街区式商业、5万㎡第四代建筑。

另外，长沙城发恒伟置业有限公司+长沙城投国际会展中心投资开发有限责任公司联合体摘得的[2021]长沙市121号地块，将建8万㎡具有国际元素的高品质商办物业。

鹅秀板块，在去年保利1094超百万方城市综合体入市后，板块热度快速上升。

此前，因区域缺乏整体的城市规划，前期发展缓慢。随着长沙中心城区外拓，路网拉通以及长沙北中心·保利时代补缺片区商业短板，这一片区逐步进入大家的视野。

长沙北进，是城市扩展发展空间的一大趋势和下一个节奏点之一，直接利好片区。另外，在建的地铁1号线北延线、兴联路过江隧道，也打通了片区东西、南北向交通壁垒。

此外，板块内与东侧高岭板块有大量土地商改住，预计未来会成为土地供应的重点区域和刚需乐土。

潇湘晨报记者罗雅琪

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