文︱刘德科
我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。
第七十九讲
我们也会遭遇「市中心空心化」吗？
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为什么美国富人住在郊区，穷人住在市区，而中国却正好相反？确实，像纽约这样的美国城市，经历过「市中心空心化」的阶段，直到现在纽约市中心仍然有不少贫民窟。
为什么会出现「市中心空心化」？有些人说是因为房价太贵、交通太拥堵、生活成本太高，所以有钱人都搬到郊区去了。这么解释貌似很有道理，但如果是房价太贵、生活成本太高，那应该是穷人去住郊区，怎么会是有钱人去住郊区呢？真正的原因是：纽约曾经一度热衷于建设郊区新城，对于郊区的投入远胜于对于市中心的投入。最近这些年纽约一直在执行「城市复兴」计划，大大改善了「市中心空心化」的面貌。所谓「城市复兴」，就是我们所熟悉的城市更新。
那么，对于中国城市来说，城市更新的意义何在？现在的中国，也热衷于建设郊区新城；如果不尽早采取措施，中国恐怕也会像过去的纽约那样遭遇「市中心空心化」的问题。现在，中国一些城市已经有一点点「市中心空心化」的苗头了。
中国城市未必会出现像纽约那样「穷人住市中心，富人住郊区」的景象，但很可能会出现「年轻人住新城区，老年人住老城区」的局面。如果老城区不更新，不增强活力，就留不住年轻人，就极有可能出现空心化问题。所以说，城市更新是为了吸引年轻人。
城市更新绝不是把外墙粉刷一遍，把沿街店铺的招牌改一改，把绿化整一整——这些都是表面功夫。城市更新不仅仅是让城市更好看一些，也不仅仅是多一些网红打卡地，城市更新是得给老城区安装上活力引擎。
除了上海、成都等少量城市，中国的大多数头部城市对于城市更新的理解都太肤浅了，仍然停留在刷墙、种树、换店招的表面功夫上，所以对于城市更新的资源投入非常少，购物中心、龙头企业总部、博物馆、体育馆等城市资源都优先投给新区了；一旦在观念上认识到城市更新的要义是要给老城区安装上活力引擎，避免老城区空心化，那么他们对于城市更新的重视度就会迅速提升。
很多城市的停滞不前，首先是因为观念落后。
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