导 读
2021年关键词：调控、分化
土拍规则调控成交表现：集中供地后，一批次规则松，起拍价低，溢价高；二三批次调严拿地规则，起拍价高，溢价低
金融调控市场：前三季度政策持续下“猛药”为市场降温，四季度政策放松，开启“救市”
企业促销保业绩：上半年行情热，住宅与车位捆绑销售，拉动低效资产去化；下半年市场遇冷，买住宅送车位，助推住宅销售
购房信心：短期拉动，长期观望
存量资产：租金收窄，投资者信心下降
预判：市场缩容、内卷加剧、企业洗牌
一、城市发展
2021
1、城市人口：过去6年年均增长30万人左右，中心城区吸虹效应强劲。
2、城市经济：重庆经济呈现稳定向好态势，总量位居全国同能级城市第一。
3、城市产业：“退二进三”产业结构调整期，由制造业向信息技术领域迈进，发展数字经济，提升创新实力。
4、固投结构：城市基建的大规模、稳涨性投入，为提升城市吸附力助力，为房地产的快速发展带来正向驱动。
5、成渝联动：成渝经济圈建设加速，在公积金、户口迁移、轨道交通等多方面加速融合。
6、发展方向：主城都市区扩容， 璧山、江津“融城”提速，打造轨道上的现代化都市圈。
7、中心城区未来规划 ：北拓仍为主轴，向西发展成为趋势。
二、政策环境
2021
1、全国政策：全年“稳定”、“加强监管”调控总基调未变，坚持“房住不炒”根本定位，持续完善房地产行业相关制度，强调加强保障性住房建设。
2、重庆政策：政策端松紧“有的放矢” ，二套房公积金贷款政策出台保刚需购房；但坚持“四限两控一税”不动摇，稳市场发展。
三、土地市场
2021
1、行业变化
、2021年融资总量为近五年波谷，首次出现负增长，分季度数据持续下降，偿债难，投资难。
、22城成交表现：一批次“高歌猛进”，二批次“市场冷静”，三批次“温度稳定”。
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2、土地市场
、土拍政策：2021实施“双集中” ，二三批次进行两轮土拍规则调整，落实稳地价、稳房价、稳预期。
、供地方向：2021年南、北、西区放量差异弱化，核心区价值释放，中心城区整体布局更趋平衡。
、中心城区成交变化：近三年强降容显著，2021量减价涨，“面粉”涨价21%，溢价涨至19.95%。
、分批次成交对比：一批次土拍火热，量价高企，二批次遇“冷”，三批次“稳”字当头。
、分区土地成交：土地市场北上依旧活跃，西区价值不断释放，蔡家、中央公园、土主为TOP3板块。
、板块土地市场表现：核心区价值仍高，1.5环“新贵”受追捧。
、板块利润表现 ：核心区利润空间实现更足，鱼洞、钓鱼嘴、歇马处于房价缓涨型，利润预期有限。
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、中心城区典型成交地块：各房企积极关注城市热门及核心区域，资源占有及发展潜力大的地块更受青睐。
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3、企业投资
、投资方向—中心城区：头部房企勇当开辟者，深耕、成长型追随，并关注核心区。
、投资方式：市场整体已披露收并购项目中金科及雅居乐表现亮眼，后期入股成为企业增储新机会。
四、房地产市场
2021
1、商品房市场容量：成交量位于全国第二，市场粮仓属性突出；同比变化中，成交量涨5%，均价涨7%，市场平稳向上发展。
2、商品住宅市场容量：房价同比上涨11%，住宅成交量维稳；北区成交占半壁江山，西区占27%，城市向北仍为主力，向西处于“扩容”阶段。
3、商品住宅供求分布：各区供应整体收缩，成交局部发力；渝北为成交主力，市占率上涨至34%；西区的九龙坡和大渡口，因前期供地集中入市，量价齐涨。
4、商品住宅板块表现：成交量上，北区板块为成交主力，西区、南区零星板块支撑成交；成交价上，核心区价格稳涨，北区照母山、大竹林等板块价格逼齐核心区，均价在2万/㎡左右。
5、板块表现：热门板块多量跌价涨；核心区受单盘供应拉动，涨幅明显，平均成交量上涨29%，平均成交价上涨6%。
6、商品住宅预售存量情况：中心城区预售存量及去化周期双降，去化周期仅3.4个月，市场整体健康度高。
7、商品住宅预售存量情况：热点板块主导存量市场，外环新兴板块竞争白热化。
8、商品住宅整体存量情况：低价地主导市场，高价地流速较慢，低价地出清后房价有望得到进一步提升。
9、商品住宅业态结构：市场从纯刚需向刚改、改善逐步调整，受低容地块入市影响，洋房占比涨至37%。
10、商品住宅产品结构：产品集中度较高，90-110㎡为市场主力，刚需线上涨至140万。
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11、商品住宅排行榜：双榜以北区项目居多，高性价比的资源型项目、以及低价的刚需项目市占率高。
12、开盘认购：楼市由喷井期转为调整期，受金融政策影响，21年整体去化率仅同比增长8%，7月至年底认购率持续下降至33%，市场持续低迷，房企推案节奏逐步减缓。
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13、待面市项目：2022年已知待面市项目以一批次拿地未开盘居多，北区竞争激烈。
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14、商业供需：商业供地、存量减少，市场供应持续走低，渝北、巴南区品牌项目主力供销，市场成交量有所回升，但价格跌至万元以下，以价换量明显。
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15、商务供需：受政策影响市场整体低迷，供价持续走低，成交量有所回升，整体以价换量趋势明显；渝北、沙坪坝、九龙坡为主力供销；渝中等核心区域货源减少，供求均大幅下降。
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16、企业业绩情况：企业业绩目标完成率整体上升，四成房企完成率超90%。