作为一支曾经在整个湾区实踩过一轮的团队，我们一直有个深刻的感觉——
广州这个地方，与各种神盘迭出的长三角、大西南，甚至隔壁的深圳都不一样。
虽然房价还算亲民，但楼盘的品质感和居住的舒适度，实在是配不上一线城市的地位。
在网上随便一搜，全是这样的灵魂发问——
就连从内陆省会郑州过来的朋友，都不得不……吐槽一下广州的户型，可见广州楼市的产品力有多落后。
二十年楼龄的老破小就不说了，就算是这几年入市的新盘，楼距也都普遍窄，得房率不高。
对于囊中羞涩的年轻人就更加不友好了——
他们口袋里的钱基本只够买百平米以下的中小户型，而这样的户型，朝向大概率向北，通风采光也大概率不好。
但是！最近我在广州市场上踩盘时，居然发现了这么一个居住体验满分的“王炸项目”！
更令人惊喜的是，这个项目居然把最好的产品和位置，留给了……一直在楼市中被忽视的，年轻的刚需们。
先问大家一个问题：在你心目中，一个90平左右的三房刚需户型，应该是什么样子的？
可能是这个样子——
主朝向朝北，长而幽暗的客餐厅，左下的小房间，开窗面积只有小半面墙，光线有多差可想而知。
如果设计师比较潮，加入了最近流行的横厅元素，那可能会是这个样子——
采光面虽然宽了不少，但客厅这种高频使用的空间想要有真正的南北对流，需要打开，嗯，洗手间的门……
更别提主卧的卫生间门直接怼着床头了，想要通风还是好风水，你自己选。
是不是有点难以接受？
但是！在这个王炸项目里，挂在样板间门口的90平户型图，是这个样子的——
（地产知识橘｜拍摄）
咋一眼看上去，这个户型特别扁而宽。
用相对专业的话来说，这就是“大面宽，小进深”的经典户型。
这样的设计有什么好处呢？大概就是——
处处都有大窗户的感觉吧。
销售小姐姐说，因为项目大面积采用钢化透明玻璃，窗地比大概相当于同级别产品的1.5倍。
顺便解释一下，窗地比也就是房间窗洞口面积与房间地面面积的比，这个数字越高，说明室内的采光越好，舒适度越高。
而且，客厅和所有的卧室居然都拥有一整面墙的南！向！窗！户！
也就是说，这个户型做到了全屋≥4开间朝南——一般只有四房才能做到的三个房间朝南，在这个三房户型里，竟然实现了！
而且，客餐厅和主卧还都是双面开窗，通风一流，毫无遮挡！
我放个示意图，你们就懂了。
建面约90㎡户型图
我想象了一下，这么多的大窗户，白天窗外的阳光和风景几乎等于登堂入室，而在南方漫长的夏夜里，如果在屋里闲坐，就能有凉风穿堂而过……
简直不能更美好了。
然后我就直接走进去了。
第一眼是这个样子的——
（地产知识橘｜拍摄）
这个刚需户型的入门处居然设计了一个小小的玄关，有收纳能力一流的玄关柜，可以坐下来换鞋，还顺带保护了家人的隐私性。
在我印象中，这是很多140平以上豪宅才有的设计。
而且，就连这个小小的玄关，都配了这么大的窗户……
有点奢侈了。
再往里走，客餐厅的感觉，是这样的——
（地产知识橘｜拍摄）
换个角度看，是这样的——
（地产知识橘｜拍摄）
无论是北面还是南面，都有大面积的采光面，不但有着直接的南北对流，视觉上还非常敞亮。
而餐厨区域走近了看，是这样的——
（地产知识橘｜拍摄）
厨房的尺度不小，在别的楼盘，这个面积似乎都可以当个小房间了，加上U形的设计，家庭聚餐时，同时容纳三个人忙碌都毫无压力。
水槽上方还有同样几乎一整面墙的窗。连洗碗的时候都可以晒太阳，是一种怎样的体验？
再往里走，到了主卧。
最神奇的设计来了——
（地产知识橘｜拍摄）
你很难想象，90平的房子居然能有高达19平的主卧套间。
而在房间里，最抢镜的就是这一整面嵌在墙体里面的，齐齐整整的收纳空间了。
但是不对啊，户型图上，主卧的这个位置不是有开窗的吗？
于是，我绕到了主卧洗手间，从窗户里往外一看——
（地产知识橘｜拍摄）
果然有。
销售小姐姐解释说，因为主卧本来就两面开窗，所以如果你需要更多的收纳空间，也可以选择把这个窗户封起来，做上足足一整面墙的衣柜。
更有趣的是——打开衣柜门，我发现，这衣柜事实上是垒在飘窗上的！
（地产知识橘｜拍摄）
也就是说……这么大的一个柜子，它的面积，其实完完全全是！送！的！
在这个项目的产品中，这样的操作还有很多。
比如说，在厨房里，我打开水槽下面的门，发现——
（地产知识橘｜拍摄）
整个水槽的位置，是送的。
到了卧室，发现——
（地产知识橘｜拍摄）
大半个床下面的位置，是送的。
更别提上面的餐厅里，餐桌旁边整整一大面酒柜，一眼看上去就知道，也是送的。
……
我们让销售小姐姐随便算了一下，发现90平的户型，光赠送面积都能有十几平，快赶上别家一个主卧的面积了。
啧啧啧……难怪每个房间看起来都挺大，使用感可以吊打市场上的110平了。
这种最新迭代的户型设计，果然已经做到非常极致了。
而这个项目的舒适度，并不仅仅体现在在室内的部分。
整体的空间把控非常关键。
比如说，户型的排布。
我们都知道，很多户型单看起来都不错，但是和邻居的房子组合在一起——
不是一墙之隔的邻居开个爬梯能吵得让人睡不着，就是好好的一面窗面前怼着隔壁的墙面，或者站在阳台，就可以看到别人屋里的景象……
如何保障安静、有隐私性的居家环境，以及每一户采光通风的最大化，是户型排布中最重要的课题。
我随手在样板房门口拍了一张楼栋平面排布图——
（地产知识橘｜拍摄）
两梯五户的梯户比，可以媲美豪宅配置，而这种五个户型围绕着核心筒，像风车一样左右打开的排布模式，是非常少见的——
不但尽可能压缩空间，减少公摊面积，还保障了户户都有充足的南向采光，并且，最大限度地避免了视线对望的尴尬。
而且，如果仔细观察就会发现，除了02、03单位，其他户型几乎没有共用的墙面，尝试以最大的努力，隔绝隔壁噪音的影响。
而间距最远的，居然不是大面积，而是04、05单位，也就是刚刚看的90平的“王炸”户型。
不但采光面足够大，还基本不受任何遮挡，从每一个窗户看出去，都有足够宽阔的视野。
而当我们把楼栋的位置再放到沙盘上来观察时，会发现——
（地产知识橘｜拍摄）
04、05户型的位置基本都分布在小区的外侧。这种朝向，好处是视野会非常宽广，景观也不错，毕竟一路之隔就是森林公园。
坏处是楼下会有市政道路，多少会有些灰尘和噪音。
于是！项目少见地在红线之内，楼栋和马路之间，专门建造了一个长条形的口袋公园。
这个口袋公园的面积达到1.37万平，不但让房屋与车流之间的物理距离变得更远，还可以利用成排的树木吸音隔尘。
并且，还给住户们贴心地留下了一大片下楼就能享受的，绿意葱茏的小森林。
而这只是项目绿化的一小部分，销售小姐姐介绍说，项目虽然总的占地面积不大，但建成之后，里面会有六大主题花园，光是花园的面积，就相当于6.5个足球场的大小。
毕竟，这个盘的容积率只有3，而当下广州市区的新盘，容积率5算是正常，高一点的，7-8都比比皆是。
众所周知，容积率越低，楼栋的密度越低，舒适度越高。
总得来说，这个项目的整体产品力，确实担得上“王炸”的盛名。
说起楼盘的产品力，有一个现象，其实是无需讳言的。
不错的户型绝大部分出现在市郊，而市区的产品囿于高容积率的掣肘，其实是很难做到足够优质的居住体验的。
也就是说，“好产品”和“好位置”很难两全。
但这个项目更让我们惊喜的是——
这个楼盘产品力这么强，但又不是一个郊区项目，就坐落在番禺区，位于南站商圈和万博商圈中间，300米到谢村地铁站，距离珠江新城大概是7个地铁站的距离。
写到这里，相信你已经知道它的名字了——越秀·星寰TOD。
（规划图）
我仔细分析了一下星寰TOD的地理位置和周边配套，就非常有意思。
“世界级足球场+南站超大购物空间+万博商务CBD”和“体育中心+天河北商圈+珠江新城CBD”的配置几乎一毛一样，而体育中心-天河北-珠江新城一带，作为广州的绝对中心，已经独领风骚超过20年。
这不得不让我对所谓的“南CBD”充满了期待——
如果规划兑现速度足够快，不烂尾，这片土地或许真的能复刻如今天河的辉煌。
那么，接下来，利好兑现的速度到底会怎么样呢？
我就说一点：
星寰TOD的开发商，是越秀地产。
作为市属国企，越秀地产在广州城市发展中承担了很多片区规划、一级开发的责任，这也让它城市布局方面具有很明显的“前瞻性”——
每一次他家重点布局的区域，最终都被证实是广州未来发展的主脉络所在，是配套兑现得最快，资源聚集得最为密集的区域。
而如今，越秀地产的重点已经转向了黄埔和番禺，尤其是番禺。
光是南站-万博商圈，越秀地产就接连布局了三个项目：和樾府、星寰和星瀚。
你细品。
此外，在地产行业的资金链普遍紧绷的情况下，杠杆相对较低，借钱又相对便宜的国企开发商有着无可置疑的安全优势。
简单点说，至少可以保证交楼，不会爆雷烂尾。
据我们周末踩盘了解到的信息是，星寰刚开放样板间，吹风价4万左右，据说首开的价格，还会有更大惊喜。