11月19日晚，北京公布第三批次的土地供应计划。
本次供应住宅用地一共12宗，其中朝阳6宗、丰台1宗、房山1宗、门头沟2宗、密云1宗、延庆1宗。
朝阳这次这6个地块，除了管庄这两块地略鸡肋外，其他4块地都非常值得关注。
一 管庄地块
管庄这两块地，位于广渠路南侧，朝阳和通州的交界处。
位置十分不理想。
地块周边没有地铁，二手房基本都是99年左右开发的老房子，二手房价格基本在4万左右。
如果以底价成交，加上开发商的利润，单价6万-7万的话，这个价格还是有一点贵。
如果不流拍，敢拿这块地的企业要非常有实力了。
二 东坝地块
东坝这次挂出的土地，属于坝河以北最大的综合居住区的一块，也是最靠近地铁的一块地。
地铁12号线北岗子地铁站，河对面即是恒大华府的豪宅，单价已接近10万左右。这三块地，除了配建公租房的地块以外，容积率都不到2，预计将会是以大户型为主的产品配置。
小户型会比较稀缺。
这块地的最高楼面价不过5万4，可以对比的是今年一批次拍地的中冶德贤御府，楼面价6万2，目前售价8万多。
这块地楼面价比中冶的更低，容积率比中冶的也更低，明显居住舒适度要比中冶的要好一些。
而且最重要的是，这块地的位置更靠近目前东坝的核心配套，且地铁确定性更强，中冶的3号线楼梓庄西站本身不在3号线一期开通计划中，具体开通时间未定，12号线22年即可全线通车，而且是北京又一条东西贯穿的强势地铁，可以快速到达中关村产业园，而本身地块位置毗邻五环，开车到望京不过15-20分钟左右。
就算和中冶一个价格，8万左右，市场竞争力也极强。
对于所有在望京、中关村工作的购房群体都可以是一个不错的选择。
这个价格，无论是与河对面的恒大华府比，或是与一站地铁之隔的酒仙桥丽都壹号比，都非常能打！
这个地块唯一的不确定点就行，是否能很方便地到达坝河以南，千万可别像三环里和三环外一样，只隔着一个三环，却是两个世界。
过几天会实地踩一下这个地块，再给大家一个反馈！
三 劲松地块
劲松地块是本次供地计划中最大的王炸！
之前网传的太阳宫地块并没有如期而至，但是劲松地块保留了。
这块地面积不大，一共建设用地面积只有1.2万平米左右，建筑面积4万左右，其中住宅只有1.2万，商业有0.9万，其他都是用来作为文化、体育等配套设施。
这个地块被珠江帝景包围，挨着陈分帝景。除了位置，最大的亮点就是学区配套。
珠江帝景的小学是：陈经纶分校。
目前珠江帝景的成交价大约在10万左右。如果完全按照住宅面积来算楼面价，最高楼面价不过10万左右。
如果开发商要卖，至少13-15万才能收回成本。如果有学区加持，13万的价格，应该是没有问题。
这块地拿地条件过于苛刻。
首先是可售住宅面积并不多，最多2栋楼。其次是这块地还有竞争10%的政府产权。
最狠的是，这块地必须全部现房销售。
销售方法按照目前北京《商品房现房销售办法》来执行，大体的流程是客户看好房后交认购金，提交身份信息。
售楼处提交购房资质审核，审核通过后，交款开发票，签草稿合同后出正签合同。后双方签字盖章，做贷款的开始走贷款流程，一次性的交公维契税，办入住拿钥匙，2个月的样子下房本。
这个对于开发商来说有巨大的资金压力，这块地要拍下来，也要13亿，13亿+开发成本，大约3年才能回本。
这现金流，估计如果要拿，应该是央企or国企才可以。
四 总结
这次土拍，朝阳给出了巨大的诚意，可能是政府压力也比较大，二批次朝阳惨遭滑铁卢，这次东坝地块，条件优越，纯商品房用地，估计会有诸多开发商竞争这个地块。
劲松这个地块虽然条件要求诸多，但毕竟是4环内少有的新房用地，位置还这么优越。
非常期待正式土拍！重点关注东坝、劲松花落谁家！