本文为专栏第302篇文章。
一看到这个题目很多人大约要来一句：真会蹭热度，这事也能往地产上靠。
我想说且慢，这是一篇长文且内容扎实，涉及两个纠缠已久的问题——房企如何自处，以及房企钟爱的竞技体育的运作。房企冷静的看自己，看自己的未来，合生系是一个值得关注的现象，大风起于青萍之末。
“大地主”朱孟依的合生系
3044万平方米，这是合生创展当前的土地规模，如果你对这个数据缺乏对照，我们可以提供另一组数据：今年上半年合生创展的销售额对外口径尚不到200亿，在百强房企中排名80开外。同时根据土储的货值计算，珠江投资和合生创展（合生老板朱孟依旗下两大地产平台）分别位列全国第21、26位，如果按照权益货值计算（拥有土储项目公司实际股份占比），则更是位列12、13位。
与销售规模相比而言，典型的低调土储大王。与过去数年来高周转作为主流战略的房企对比，朱孟依的合生系以天量土储在慢周转，而这背后的依仗是拿地早、区域集中、成本低。
朱孟依在地产江湖的地位，今天说起来有点过眼云烟的意思，合生创展1992年开始做房地产开发，1998年香港上市，2004年销售额就破了百亿，当时的万科尚未达到百亿。在之后的华南五虎当中，其他四家要加起来才能一度赶得上“老朱”一人。
连王石当年都说万科不是地产航母，真正的地产航母是合生创展。对比开局，合生创展后续的发展一度乏善可陈，2013年之后房企扩张规模的的动作普遍在业内蔓延，到2013年万科销售额突破1700亿的时候，合生创展的销售额却还没到200亿。
那时代，要规模就得走向全国，而合生系始终集中在三个地方：大本营广州为核心的珠三角、上海为中心的长三角、北京为核心的京津冀。还是前面说的，早早布局买的早就便宜，而且华南房企擅长的旧城改造，合生也是在行，在广州的土储无论是当年的华南城、还是后来的番禺自不必说，2015年拿下上海最大旧改项目安康苑，预计总体可售货值过千亿。
当然说到在环京的土储，有点尴尬，土储规模在北三县和天津都不小，位置偏地块面积大，但是总价低；不过也有败笔之处是赶上环京的严厉限售政策被压制了几年，后来从华夏幸福手里拿地又不便宜。所以合生系在京津冀的发展，按照很多房企的账来算比较亏，当然这种马后炮咱也不好多说，按老朱的习惯可能看的是更长远的东西，毕竟那是北京周边。也许若干年后会有人羡慕也说不定。
今年合生斥资180亿拿下北京丰台三块地，楼面价近7万，有点重回核心的意思；也是朱孟依给自己下一代交接之后企业明显提速、激进的一个表现吧。其实本文不想过多的探讨合生的过去，它拥有国内房企数得上的历史，且低调，当然按照过去十来年地产高歌猛进的架势，给人的感觉似乎是掉队；但时至今日，无论是同期的华南五虎，还是后来崛起的各家头部房企，目前无不是在债务的重压之下，相比而言合生创展算底子比较厚的，虽说今年现金短债比也接近1:1，但是拥有的资产规模可不小，除了土储之外，在金融保险、高速、新能源汽车方面都有涉及。
2019年，合生创展虽然只有186.01亿港元的营收，和很多房企大佬比低了很多，但其归属股东净利润为94.86亿港元；按照其披露的财报毛利率达到50%。今年上半年，合生创展实现营业额160.74亿港元，同比增长49.71%；归属股东净利润56.32亿港元，同比增长10.39%；毛利101.25亿港元，同比增长41.69%。
要论赚钱来说可是甩了许多头部房企几条街。其实抛开这些数据，我们就看过去几年的发展速度就知道合生系的杠杆加的有限，除了今年有些大动作，之前合生拿地少吃老本，利润高，颇有点守财小房企的风格，这也帮它避免了目前许多房企被债务压垮的覆辙，有点塞翁失马的意思。
与恒大物业的收购终止
恒大那边卖资产、保交楼，地产界第一杠杆房企迫不得已甩卖资产，与海航一样资产过万亿的恒大，如果再不卖点优质资产，海航的实控人就是范例了。于是今年恒大在10月份与合生创展旗下生活科技集团订立交易协议，出售50.10%的股权，当时的交易价格200.4亿港元。
本来交易定于12日完成，然后13日恒大终止了这次股权转让交易，同时合生方面则宣布公司在咨询了法律相关方之后，认为双方协议依然有约束力，对方接触交易是无效的。
是恒大没有诚意，还是合生发现了什么问题，总之双方没谈拢。
其实两家的风格是截然不同的，例如多元化方面，恒大造车是大张旗鼓，但最后圈了很多地以及造了不少PPT，真正的汽车没有下线，技术也没看出什么；而合生则直接买了“广汽蔚来”，通过旗下珠江投资管理集团，花了19.23亿的真金白银，与许老板号称千亿投资造新能源车还是有较大不同，大家一目了然，毕竟广汽有造车的底子。
珠江投资的实控人朱一航正是朱孟依的长子，原来他控制珠江商贸之后于2019年退出转而负责珠江投资，现在地产板块则给了闺女朱桔榕。朱一航同时也是最近刚夺冠的EDG电竞俱乐部的创始人，这个是本文第三部分要说的。
今年卖物业服务板块筹钱的房企不少，从碧桂园服务收购蓝光旗下蓝光嘉宝，后来又买入富力物业股份，到收入花样年旗下彩生活；后来恒大在负债累累的情况下，地产、汽车板块都拿不出什么亮眼的东西，资本市场相对比较追捧的是未来有想象空间的物业服务。
恒大物业在管面积高达4.5亿平米，与其他房企依托资深开发项目的物业管理发展起来一样，是一块有持续收入业务，相对比较值钱也比较好卖。可是如今的资本寒冬，各家房企自己尚且捉襟见肘，能吞下恒大物业的对家并没有那么多。此时合生出手本身就能反映出其目前的闷声赚钱的实力，不过接下来的剧情就比较转折了。
10月4日，中国恒大、恒大物业、合生创展接连停牌；之后在10月20日恒大发声说在10月13日交易终止，理由很耐人寻味——从其他方得到消息，合生创展不符合对恒大物业做出收购的先决条件，至于这个条件是什么，没说。
因为双方都是在港股上市，其收并购规则，如果股权超过30%会触发强制性全面收购，也就是说不仅仅要购入协议数量，还得把剩余的全部股份都买了。当然此时需要被收购的一方的股东决议是否出售其余股份。
可是在最初的收购停牌以及历次对外发声中，各方都没有提及任何需要的要约收购条件，然后合生在恒大发出终止的公告后一天，也发了公告，说并不存在这样的先决条件，同时应该按协议完成收购。给人感觉恒大似乎诚意不足，而合生好像很有意向。
这就不得不让人多想，恒大此前无论是兑付员工理财、兑付欠供方商票、保交楼、喊出现房销售等方面都是雷声大雨点小，总让人觉得舍不得拿出真金白银解决问题；会不会此次卖物业又节外生枝呢？后续了解的信息主要是在交易的付款方式方面存在争议，这个也不怪合生那边担心，因为对恒大的尽调尚未结束，而恒大的内部债务巨大的窟窿究竟什么情况，有没有波及恒大物业都得搞清楚。在此之前付款给恒大物业，之后待恒大物业与关联方各类款项结算清楚之后才能转给出让方中国恒大集团。
根据业绩报告到今年6月30日，恒大物业实现营收78.73亿元，净利润约19.34亿元，总在管面积约4.5亿平方米。恒大物业给恒大地产提供的服务业务，应收款尚有25.72亿元；要支出给关联方和贸易方账款则大概是9853万元、1.41亿元，合计2.40亿元。
恒大的要求是合生直接把钱给恒大集团，以恒大目前纷繁的债务纠纷，钱直接给了持股恒大物业的母公司，风险就不可控了，毕竟恒大集团之前连员工理财都没有正常兑付，再加上恒大物业服务的很多恒大项目还没有开发完毕，大量的后续项目能否如期交付给物业公司管理还是个未知数。
经过恒大债务问题的拖累，恒大物业市值从一度超过2000亿元跌到500亿左右，可以说是抄底的时候，毕竟服务规模在那里摆着，但搞清楚负债问题之前，老谋深算的朱孟依岂肯随便去当冤大头，毕竟当初贾会计卖乐视给孙宏斌的融创，结果让老孙亏了几十亿，当年老孙泪洒发布会现场的情景令人记忆犹新。恒大物业虽然是优质资产，也的确被各家房企盯上，但如此交易终止也还是让人说不清恒大目前对自己的债务处置究竟有多少诚意。
这里提一句：许老板香港半山豪宅拿去抵押才几个钱，卖嘉凯城股份也是小打小闹，好不容易咬牙买物业公司了又磨磨唧唧，到现在还没看到恒大在筹钱还债方面有什么特别实际的动作，少些忽悠吧，尤其是员工理财的一再推脱真的是令人齿冷。
潮汕财团的电竞新篇章
说起投资体育，无论是之前的万达，后来的恒大、苏宁，都瞄准了足球；地产红利期房企巨额投资砸出了一个个中超联赛冠军、还有恒大的亚冠。然而，随着万达早已退出，恒大暴雷后不但自己球队直接断粮，更是拖累了曾经战投200亿给恒大的苏宁，苏宁的资金链甚至早一步断裂，江苏苏宁刚取得联赛冠军即可面临解散，意大利国米也易主，地产大佬玩足球的真的是玩了个球，令人唏嘘。
再看看同样背靠地产，尤其是背靠合生系潮汕财团的电竞俱乐部EDG，此次在冰岛夺冠一下子把在后台低调的创始人朱一航请到了前台。朱孟依三兄弟本身在地产和投资领域已经形成了家族产业的联合推进，生意最大的老二朱孟依两儿一女也分别在自家旗下的企业作为实控人各自分管一摊，前面提到地产给了女儿，而长子朱一航的精力则在投资和电竞。
年轻的二代都有些前沿的爱好，应该说年轻人都是如此，只不过地产二代有绝对的实力把兴趣做出来。咱们许多地产同仁应该记得战绩上学那会从十几年前开始，在宿舍里也为CS、星际争霸当时风靡一时的游戏职业战队疯狂过，当时的电竞距离竞技体育还有一段距离，但照样是在校生的我们还都关注当时的战网比赛，一个实况直播都能令人热血沸腾。
如今加班的中年人可能无暇再去组队玩自己熟悉的游戏，但是肯定理解这次EDG夺冠带来的关注度。前有王思聪一口气布局电竞、直播等领域构成一个闭环产业链，当然5个亿用来练手即使折戟而归也没有丝毫影响；与思聪的高调不童，从2013年开始搞EDG的朱一航并没有太多新闻，甚至连EDG战队以前也就是八强战绩。
结果老八EDG在这次的比赛上成为黑马，四强中另外三强来自韩国且都拿过冠军。
这里就得说说作为竞技体育、职业化和市场化运作是需要专业的积累的，绝不是靠钱、兴趣一直砸就能做到的，我这里可没有映射谁的意思。EDG电竞俱乐部的运营，历史上多次国内冠军，世界比赛屡次止步八强但是却持续成熟发展，虽说目前电竞职业选手薪酬、场地、训练和参赛等需要烧钱，但EDG俱乐部通过直播、赞助商、人员转会、周边商品等等已经在尽可能平衡收支，这八年下来熬过商业盈利模式匮乏的年代，实属不易。但这可不是潮汕财团二代所关注的，电竞真正能带来的可不止这些。
成为新冠军的电竞战队能为朱一航带来什么？首先电竞作为体育赛事的商业化，带来了非常大的市场，这个市场里既有流量、IP，又有足够的内容创作，还有大量的关注度和品牌价值。那么当这些与地产开发结合，获取土地的同时直接带来了商业价值。
在2017年EDG第一个电竞创意园在北京朝阳区合生汇揭牌，也是合生创展旗下的项目。而EDG落户虹桥之后，今年虹桥的上海国际新文创电竞中心提出了“打造未来国际电竞之都”的口号。无论是北京还是上海，这种区域板块和项目起点与EDG的电竞品牌号召力结合，砸了8年出结果的朱一航与自己家族的地产生意接下来可谓相得益彰了。
时代兴衰、各路人物往来登场，地产弄潮儿起伏跌宕，到了二代接班的则是各有千秋。适逢行业洗牌，市场骤变的时刻，也许我们可以多一些审视的眼光看当下，也看未来。我觉得无论是行业还是企业，接下来逐步回归常态，找寻新赛道和自己实打实的业务落地，而不再是为了炒作和噱头，告别金融杠杆红利期之后，再冷静的看看所处的时代，一番思绪在心头。
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