房地产“三条红线”政策出台以来，房企的⾦融性⽣存空间不断被压缩，三条红线都是什么呢？一、剔除预收款的资产负债率不得大于70%；二、净负债率不得大于100%；三、现金短债比不得小于1倍。这里不约而同都将关键词聚到了“负债”两个字。如果我们想了解中国房地产是否健康，那我们就得先明白房地产“负债”的含义。
中国⼈普遍不喜欢负债，认为负债的⼈不诚信、不靠谱，⼀说哪个⼈债务缠身，就觉得危险，得赶紧离他远点。但把这个思想放在房地产⾏业⾥，⽤企业总负债量去作为企业健康与否的评判标准，就不⻅得“靠谱”了。房地产行业的负债统计，简单的说，包含有息负债以及预收款。中国房地产是预售制，你签了合同、交了款，但房⼦还没交给你，责任就还没完成，这笔钱要算进房企的负债⾥的。所以，判断一个房企是否健康，不能简单看⼀个资产负债率的总数，得看债务构成。有息负债是多少？⼀年内有息负债占⽐多少？
以万科中报数据为例，总负债 1.59 万亿元，但有息负债⾦额仅为 2687.1 亿 元，占总资产的⽐重为 13.7%，其中短期借款和⼀年以内有息负债 843 亿，财报中显示，万科可用现金 1952.16 亿，足以应对目前的短期负债。
同样的指标来看碧桂园，其中报数据显示，有息负债为 3242.4 亿元，占总 资产的⽐重为 16%，其中⼀年以内有息负债占⽐ 27%。同时，公司可动⽤现⾦ 余额 1862.4 亿元，覆盖短期债务绰绰有余。
各家房企中的合同负债又代表这什么呢？还是以碧桂园为例，中报披露，负债中含合同负债 7242.71 亿元，占总负债的 41.63%。 这个数据即是前⽂提到的地产公司已预售但未确认收⼊的房款。合同负债量不仅不能说明“暴雷⻛险”，反⽽还体现了房企未来的业绩增⻓空间。
说回到中国⼈普遍不喜欢负债的情绪，归根结底是在于对信⽤的看重，不仅个⼈如此，市场也是如此。这⼀波债务兑付危机，使得多家房企信⽤评级被下调。 不过，最近“⼤摩上调房产板块投资评级”的消息值得关注。摩根⼠丹利发表研究 报告指出，中国房地产⾏业的违约⻛险及房地产市场疲软，已在很⼤程度上反映 在內房股价上。鉴于估值处于⾕底和政策宽松的可能性，上调其⾏业观点⾄有吸 引⼒。该投⾏表示，未来看好具强劲可⻅盈利、执⾏记录良好及在当前市场环境 下资产负债表稳健的房企，并给予华润置地、⻰湖、碧桂园等房企增持评级。
本轮房企危机也伴随了商票市场的频繁波动，恒⼤商票逾期拒付的消息引起 了⼈们对房企商票的普遍担忧。事实上，商票虽然能够让房企以较快速度获取融资，但其期限太短，并不适 宜⼤规模使⽤。⽽且，⽬前央⾏已将“三道红线”试点房企商票数据纳⼊监控范围， 要求相关房企将商票数据随“三道红线”监测数据每⽉上报。这⼀强监管来临的信 号，必然会促使房企们缩减商票余额，降低相关⻛险。 对于万科、碧桂园这类账⾯现⾦⽐较充裕的企业，更加不必担忧。据内部消 息称，碧桂园对其商票实⾏强管控，只有在合作银⾏有授信直贴额度的前提下， 才会在额度内适量开具供应商直贴，其余均不可背书转让。这样的严管控模式， 也有效预防了其商票在市场⽆序流转询价的情况发⽣。
另外，我们判断房地产行业的健康度，还要看政策带来的影响。越来越多的房企加⼤了债务偿还⼒度，并且开始重视回款，推动企业发展从利⽤财务杠杆向利⽤经营杠杆转变。 丁祖昱今年 9 ⽉给出的数据显示，从 2021 年上半年 60 家典型房企的情况来 看，有 35 家房企的经营性现⾦流净态，其中同 ⽐增⻓最多的是碧桂园、绿地、⾸开三家企业，分别同⽐增加了 265、245、176 亿元，碧桂园公布的回款率更是连续 6 年⾼达 90%或以上。这就意味着⼀系列⾏业管控政策的的确确在推着房企们⾃我诊断、对症下药。
10 ⽉ 15 ⽇，央⾏在第三季度⾦融统计数据 新闻发布会上表示，“经过近⼏年房 地产宏观调控，尤其是房地产⻓效机制建⽴后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，⼤多数房地产企业经营稳健、财务指标良好，房地产⾏业总体是健康的。” 确实，今年以来，房地产⾏业整体经营的压⼒增加，但并不是所有的房企都⾯临严重的危机，盲⽬地⼀⼑切，⼀味唱衰整个房地产市场，并不是理性的态度。 政策调控持续进⾏，不良企业出清，加之近期政策端边际缓解，中国房地产健康有序发展的局⾯正在到来。