作者 | 成康 编审 | 万端
出品 | 智讯控股·智讯财经
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最近大湾区最火的词，非“新界北”莫属。
事实上，“新界北”靠近深圳，位于香港《2021年施政报告》提出的”北部都会区"。
“北部都会区”规划推出始末：
再造一个新中环？
什么是北部都会区？在寸土寸金的香港，从哪里冒出来300平方公里的广阔土地？
《施政报告》指出，总面积300平方公里的北部都会区，包括元朗、天水围、粉岭/上水等区域。这片区域原来是香港的郊区。
在未来规划里，这里将定位打造为宜居宜业宜游、以创科为引擎的都会区，加强深港合作。未来，“新界北”即北部都会区将容纳250万居住人口、提供65万个就业岗位。
在被官媒问及大规模的开发计划将耗费多少时间及预算支出等问题时，林郑月娥称：
“北部都会区”因近深圳及前海，前海125平方公里等如1.5个香港岛，定位为现代服务业商业枢纽，近水楼台先得月，成为发展契机。尽管完成北部都会区或需20年时间，但任何一届政府都应依照该轨迹进行。“
事实上，香港土地的真实开发率只有23%，还有77%的土地处于未开发状态，住宅土地开发率更是低到只有6.8%。
长期以来，香港还有一个显著的现象：宁愿往南填海造陆，也不愿北上开发新区。
从狮子山顶俯视香港
确实，近百年来，香港实施的是“南重北轻”的城市发展空间格局。重心以南部维多利亚港两岸的香港岛和新界南为主。集中在维多利亚港的海边沿岸，大概位于上环、中环、湾仔，到铜锣湾一带，逐渐伸延到鲗鱼涌和太古区域。
实际上，新界的土地规划建议过去曾多次被提出，但因种种客观原因而未能实现。因此，此次的北部都会区规划被认为是香港特区政府前所未有的思维突破，跨越深港行政界线，期望可促进港深优势互补，融合发展。
此次《施政报告》对“北部都会区”的定位是：
港深融合发展和联系大湾区最重要的地区。
明确北部都会区就是未来香港20年城市建设和人口增长最活跃的地区（“最大增长点”）。
有业内观点也指出，新界北地缘广阔，连接多个边境口岸，未来这里将可与深圳形成“1小时生活圈”，成为港深互通的重要枢纽，有助进一步推动“香港人口北移，深圳资金南移”。
为了实现港深同城化发展，《施政报告》提出了一系列重大轨道交通项目：
1、修建连接洪水桥/厦村和深圳前海的“港深西部铁路”（已经纳入广东十四五规划，被称为“港深西部快轨”）。
2、把正在规划的香港“北环线”向北延伸，经落马洲河套地区的“深港科技创新合作区港方园区”，接入深圳的新皇岗口岸。
3、讨论将东铁线延伸到深圳罗湖，并在深圳一方设立“一地两检”口岸，在现有的罗湖站和上水站之间增设一个非过境铁路服务的新铁路站，以释放罗湖/文锦渡以及上水北一带的发展潜力。
4、将“北环线”由古洞站向东延伸，接驳罗湖、文锦渡以及香园围一带，再南下经过打鼓岭、皇后山到粉岭。
5、探讨兴建尖鼻嘴至白泥自动捷运系统的可行性，以带动该区和流浮山的发展。
落马洲河套地区 图片来源：香港特区政府新闻处
《施政报告》提出，深港科技创新合作区港方园区只有87公顷，跟深圳方面超过300公顷的园区差距太大，所以计划：把落马洲管制站迁往深圳新皇岗口岸之后腾出的土地，再加上附近的部分鱼塘和乡村土地，一共新增150公顷做科创用途，以建设“新田科技城”。
为了呼应深圳前海扩容和大发展，《施政报告》提出：提升香港洪水桥/厦村的定位，为“新界北现代服务中心”，并在前海隔湾呼应的流浮山（下图）建设“具规模、地标性的科创设施，为北部都会区提供大量就业机会”。
《施政报告》提出：为了实现职住平衡，香港准备把一些“无地域限制、带动就业机会”的政府设施以及写字楼迁往“北部都会区”。
香港建北部都会区，对大湾区影响几何？
1）香港沙岭“超级殡葬城”将缩小，香港未来或强调协同考虑深圳规划
此前香港沙岭“超级殡葬城”选址备受关注，林郑月娥表示，香港“北部都会区”建设面向深圳，不能够再用以往的模式，把香港市区不受欢迎的事项推往新界北区。
同时她表示，殡葬城规模将大幅缩小。“双城三圈”强调协同，要考虑深圳的规划发展。
2）深圳人多、地方大、经济总量高，但香港人口密度大、人均产值高，购买力更强
从地理位置来看，深圳更靠近内陆，香港由于其港口优势随着海上丝绸之路的发展而崛起。
从深圳与香港的对比表格中也可以看出，香港的货物进出口额远远超过深圳。虽然从2020年深圳的经济数据GDP总量2.69万亿超过香港2.54万亿总值，但是人均GDP与香港仍然存在差距。从购买能力来看，香港仍然略胜一筹。
3）从香港与深圳的房价收入比来看，深圳购房压力远远大于香港
世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间，即居民凭3到6年的纯收入大概能够买到一个安居之所。
美国国际公共政策顾问机构Demographia出炉的《2019年全球住房可负担性调查报告》中，香港的房价收入比高达20.9，遥遥领先于其他城市。（报告调查的城市包含中国香港、美国、加拿大、澳大利亚、英国、新西兰、新加坡、爱尔兰，涉及了309个城市，当中没有中国大陆的城市）
上海易居房地产研究院发布的《2019年上半年全国50城房价收入比报告》指出，北京、上海、广州、深圳四城的房价收入比依次是24.9、24.6、16.8、36.1。
深圳的房价收入比36.1远超香港20.9。论买房压力，深圳比香港大得多。
通过北部都会区的建设使深圳与香港之间的连接更方便，未来更可能的是深圳等大湾区城市的人向香港集中。这个在美国学者泰勒提出卫星城概念后，曾经在世界各地有非常多的实践，其结论是：卫星城镇对于自由涌入大城市的人口有一定截流作用；而疏散大城市人口效果相对较弱。世界各国实践证明，建设城市职能比较单一的卫星城镇较难取得理想的效果。
也就是人口有趋向于向人口更密集、更富有、拥有更多工作机会及报酬的地区聚集。
有观点认为，短时间内一旦打通港深通道，深圳等城市打工人可能会希望获得更高收入而流向香港，长期来看，当港深两地深度融合后，房价、工资水平可能会达到一个新的平衡。
用资深财经评论员刘晓博的话来说，“北部都会区”计划的提出，意味着香港愿意拿出接近30%的陆地面积，跟深圳来玩一场亲密的都市圈游戏，这是一个划时代的举动。这意味着，中国最牛的都市圈诞生了，这是两个世界一线城市构成的紧密型、同城化的都市圈，在中国是独一份，在全世界也非常罕见。对于深圳、对于大湾区来说是重大利好。
从香港大石磨山看深圳 摄影By Nivek
部分参考资料：
1.维基百科及百度公开数据
2.《香港“北部都会区”规划推出始末》，财经杂志
3.《中国“最牛”的都市圈，今天诞生了！》，刘晓博说楼市
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