近日，为进一步规范沈阳市公寓项目及商业项目规划管理，市自然资源局、市房产局、市教育局、市城乡建设局联合制定了《沈阳市公寓项目及商业项目规划管理规定》。
面对新政策，我们提出了五个思考
#Q1 从短期和长期来看，公寓新政是否会推动公寓存量的去化，原因是什么？
#Q2公寓在客户眼中会变得更有价值，还是失去价值，原因是什么？
#Q3公寓的购买逻辑会出现哪些变化？哪些人会成为公寓的购买者？
#Q4 现行市场条件下，公寓该如何实现销售突破？
#Q5 未来已出让未建设的公寓发展方向是什么，该如何进行产品打造？
观点一：
1.我认为新政从最根本的逻辑上看，影响的是未来公寓市场的供给，但并没有影响目前阶段消费者对于公寓的认知，现在的消费者对于公寓的经营价值不太了解，所以在这个前提下，就算供给减少了，也不会导致短期内公寓销售发生变化。对于长期去化来说，影响是一定会有的，但前提是这个政策要保持延续性。
2.公寓最根本的使用价值是过渡性居住或者过渡性办公和经营，是刚性需求，所以公寓的价值永远都不会失去。只要开发商提供的是过硬的产品、管理和服务，那这个公寓就一定价值更高。所以我认为新政对于公寓价值的影响非常小。
3.公寓的购买逻辑会回归到最根本的使用价值上来，也就是说过渡性居住、过渡性办公和经营，之前的像学区房这种购买逻辑就不复存在了。其实一个好公寓是一个中产家庭资产沉淀的一个非常好的选择。
4.在现行市场条件下，公寓的购买已经不存在非理性购买行为。因此，从开发商的角度，首先要做的事情就是要多从最终使用者的角度去考虑，打造出一个生态完整的公寓社区。其次，项目价格过低的不应该再打价格战，应该将价格调整到可以让投资客有正常回报率的价格，同时将加大投入，让公寓、社区具有完整的生态。
5.之所以能够有公寓的这个政策，实际最根本的原因是沈阳市场的公寓供应量过大，所以，已出让的未建设项目，如果条件允许的话，首选一定是不建设了。公寓价值本质上是区域市场某种使用功能的补充，例如，某个区域办公不够，那这个区域的公寓就会出现很多的过渡性办公需求。所以未来开发商在做某个产品业态时，建议结合这个项目所在的区域，来判断产品的方向。但是无论哪个方向，开发公司都应该建成更符合使用功能的产品，而不是简单粗暴地建一个空间，然后不做任何相对应的配套。
观点二：
1.个人认为，公寓新政会推动公寓存量的去化，新出让土地原则上不得建设公寓项目。已出让土地在公寓项目建设上也增加了很多限制条件。那么目前的很多库存公寓将会成为绝版产品，比如带学区、南北通透户型、低于60平米的小面积户型等，所以对于这类公寓，会推动存量去化。
2.具备明显特点的公寓，会变得更有价值。而对于未来再建公寓，严格控制建设比例和审批管理，会出现精品公寓，市场也会变得更加有序。公寓学区也会变得更加稳定，同样拥有他的价值。
3.对于自住及过渡的购买者会减少。购买人群主要集中在办公、经营、投资者。
4.从销售政策和运营策略上进行突破：
1）降低销售价格，成为市场焦点，例如苏家屯某园，2500元／平
2）降低首付比例，及首付分期政策
3）对公寓产品进行运营，返租政策等
5.摆脱市场同质化，做有特色、有运营的公寓产品。