本报记者 刘颂辉 苏州报道
在苏州地产行业沉浮多年的置业顾问陈龙（化名）遇到了一件烦心事儿：总有一拨人在项目营销中心不远处通过递名片、发放楼盘宣传册等方式带客抢客，有些自然到访的意向购房人还没走进营销中心就中途直接被“抢走”了。
陈龙在一家TOP40房企苏州独墅湖附近的项目负责销售业务，由于是限价盘，来访量相对于周边楼盘来说比较多。“气温炎热起来，一些楼盘看房量少，就开始用这种非常手段拓展客户了。”近日，陈龙向《中国经营报》记者抱怨道。
近日，记者深入苏州调查走访房地产市场了解到，在几轮调控政策影响下，当地楼市已没有往日的“火爆”景象，不同板块分化明显加剧。例如，复地·鹿溪雅园在取得预售许可证之前就通过冻结资金提前锁定房源和支持首付分期等方式提前拓客揽客，而地处苏州工业园区热门板块的林溪雅苑（推广名称为锦麟铂悦府）则被购房者投诉存在暗箱操作行为，并质疑有房产中介通过签对赌协议的方式暗中收取“茶水费”。
对于上述购房者提出的“茶水费”质疑，苏州工业园区管理委员会相关负责人表示：“我委在预售前后通过约谈、指导等方式告诫开发商不得通过内定、暗箱操作、收取额外费用等方式违规销售房屋，否则和市场监管等部门将依法严肃处理。”
有项目销售称可打“擦边球”
在房地产业内，蹲守在竞品项目营销中心周边暗中抢客的人员常被称作“拉客兔子”，“兔子”们往往在当地楼市低迷的时候才会集中出现。
对于近期苏州楼市“兔子”增多的原因，陈龙向记者介绍，主要是由于天气炎热，白天外出看房的人减少，一些楼盘自然到访的看房客不足，竞品项目就会派人堵在其他楼盘门口抢客。
除派出“兔子”抢客外，也有房企不断推出各式营销活动以吸引客流。例如，7月31日，苏州万科锦上营销中心举办啤酒音乐派对，推荐成交即可奖励10000元。
有些项目为了抢占先机，甚至不惜通过打“擦边球”的方式提前争抢意向购房客户。记者在位于虎丘湿地板块的复地·鹿溪雅园采访了解到，项目营销中心正常开放，项目工地正在建设高层楼房。
“首次开盘的房源不仅赠送面积多，而且可以提前锁定房号。”据现场一位置业顾问介绍，如果有看中的房源，可以在自己的中国银行账户上冻结5万元资金，提前选定心仪的房源，这样能确保在开盘时买到，“目前已有160多组房源被提前锁定了”。
与此同时，上述置业顾问还表示，如果资金周转不及，项目还支持首付分期，“首付款最多可延长3个月支付”。
不过，复地·鹿溪雅园目前并不具备售房条件。8月5日，苏州市相城区住建局房地产市场监管科一位负责人向记者证实，项目开发商尚未前来申领预售许可证，在未领取预售许可证之前，禁止开发商与购房者签署任何销售协议，或者提前收取资金的行为。
“项目要求冻结资金，虽然资金并没有流入开发商的账户，但属于打‘擦边球’的做法，提前锁定房源的说法最后也有不一定能保证。”该负责人提醒说。
对于上述问题，记者向复地产发品牌负责人求证，其否认称：“公司在苏州的项目尚未取得预售许可证，不会有任何销售行为的，也不存在提前冻结资金的情况。”
对此，苏州市房地产行业协会副会长杨建国认为，苏州少数热点板块的楼盘在没取得预售许可证的情况下就提前冻结资金，主要是为了提前锁定客源。另外，通过预先登记和设置门槛等方式筛选客户群，也在一定程度上可以降低后期开盘时的热度。
热门项目被指“暗箱操作”
和陈龙的遭遇不同，位于苏州工业园区的项目依然呈现出一房难求的火热景象，也很少有“兔子”堵门抢客的情况发生。
机构数据显示，苏州房地产市场今年上半年成交量虽然有所下跌，但状况仍好于去年同期。同时，不同板块之间的市场热度也分化明显，一些偏远区域的项目去化率在3~6成左右，而苏州工业园区、吴江太湖新城等热门板块则不乏“日光盘”。
7月16日，位于苏州工业园区的林溪雅苑领取预售许可证，首次开盘推出了13幢洋房，共390套房源，备案均价39998.96元/平方米，户型包括123~528平方米，总价在510.5万元~1384万元左右。
最终公示的结果显示，共有606组意向购房者报名参与177套人才房源摇号，中签率29.2%，创下了苏州工业园区推行商品房人才优购政策以来的新低。剩余的非人才优购房源的竞争则更加激烈，线上报名人数超过2000组，综合中签率不足10%。
记者在采访中了解到，林溪雅苑位于苏州奥体中心附近，由新希望地产操盘营销业务。“有不法分子散播‘保证可以选到房源’‘提前保留摇号名额’等虚假信息，违反市场监管秩序，涉嫌牟取不法收入，本项目未授权任何第三方代收款项。”尽管在摇号开盘之前，项目公司苏州兴格置业有限公司发布声明称有不法分子散播虚假信息，不过，该项目还是陷入了“暗箱操作”的质疑中。在苏州工业园区从事互联网工作的万华（化名）告诉记者，其在按要求提前冻结650万元资金到银行卡后，按照开发商约定的时间登录线上选房系统，突然出现卡顿，等6秒钟之后重新进入选房时，所有房源已被选空。
“近期我们也多次收到有关林溪雅苑的投诉信息，已在网络端回应购房者。”8月12日，苏州工业园区管理委员会相关负责人向记者表示。对于上述市民提出的质疑，该委曾公开回应购房者称：已约谈项目开发商，告诫其不得通过内定、暗箱操作和收取额外费用等方式违规销售房屋，否则将和市场监管等部门依法严肃处理。
而对于选房系统出现卡顿等问题，苏州工业园区管理委员会表示：“经向开发商了解，因不同设备、网络等问题可能引起系统数据输出延迟，但不影响最终反馈结果。”
不过，针对购房者投诉的问题，记者多次致电新希望地产苏州公司，一名工作人员表示已将问题提交给负责的相关部门，但截至记者发稿时该公司并未给出进一步回应。
房贷利率节节攀高
据亿翰智库苏州研究中心统计，今年1~7月份，苏州市前十家房企全口径销售金额合计达1223.3亿元，其中7家房企销售额突破百亿元，苏州本土房企仅有苏州高新（600736.SH）旗下的苏州高新地产集团一家。
亿翰智库苏州研究中心报告指出：“在经历去年商品住宅供应集中放量之后，苏州市目前库存依旧高企，未来较长一段时间内仍以去库存为主。”
值得注意的是，苏州市的房贷利率也在节节攀升，已完成“四连涨”。7月初，苏州银行上调房贷利率，目前各大银行首套首贷利率在5.7%~6.0%，个别银行首套房贷款利率最高达到6.5%。同时，银行放贷额度紧张，放款周期拉长到了3个月以上。
贝壳研究院的监测数据显示，6月份，苏州首套房和二套的房贷利率分别较5月上调了65个、50个基点，上调幅度在72个重点城市中排名第一。
在短短3个月的时间里经历“四连涨”后，苏州放贷利率已从5.05％上涨到6.5％。以贷款100万元、采用30年等额本息方式来计算，利息将从之前的94.36万元上涨到127.54万元，月供多出921.86元。
亿翰智库苏州研究中心的报告指出，主要原因是经历半年度业绩冲刺之后，房企发展有所放缓。同时，由于处在传统的销售淡季，加之房贷利率持续收紧，市场成交量有所下跌，项目开盘去化率整体上不如6月份，一些相对偏远、竞争较为激烈的板块去化相对较差。
而事实上，苏州楼市企稳降温与此前的几轮调控关系密切。5月27日，苏州市召开房地产调控和租赁住房建设专题会议，会议提出要对虚假宣传、捂盘惜售、诱导规避调控政策等违法违规行为，坚决查处、公开曝光，当前特别要防范学区房炒作。
“在所有的楼市调控政策中，金融是影响最直接、最具杀伤力的，直接影响的不仅是购房者的‘钱袋子’，也是开发商的‘钱袋子’。预售套数明显减少，反映了开发商观望情绪浓厚。”亿翰智库苏州研究中心分析认为。