来源：上海米宅
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2021.7.23，本轮上海行情拐点已到！
前天（7月23日），发生了3件事情：
1、8部委联合发文：持续整治规范房地产市场秩序，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转！
2、上海出台新政，将住房赠与纳入限购，5年内仍计入赠与人住房套数！
3、上海上调房贷利率，首套由4.65%调整到5%，二套由5.25%上调到5.7%
再结合7月19日开始执行的上海二手房核验价格（从已出核验价的4305个小区数据来看，上海二手房的最高挂牌价，平均被“砍”掉了7.9%），基本可以断定：本轮上海行情的拐点已经到来！
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2021.7.19，上海二手房核验价，你的房子缩水几何？
核验价后，上海“楼王”汤臣一品，从最高26.8万“砍”到了226910元/平米；其所在的陆家嘴板块二手房价整体下调13.32%。
浦西“楼王”华侨城苏河湾从最高23.7万“砍”到了198711元/平米；
其他滨江板块：
前滩板块下调4.57%,CEO盘中粮前滩海景壹号核验价仍站稳了202250元/平米；
徐汇滨江板块下调6.1%，CEO盘尚海湾豪庭，从最高18.9万“砍”到了158944元/平米；黄浦世博滨江板块下调19.63%；
虹口北外滩板块下调17.31%。
全市几个网红板块：
临港核心区滴水湖板块调回了6万以内，核验价后保利蔚蓝林语59993元/平米
张江汤臣豪园三期调回到143563元/平米，张江板块均价下调了3.64%
仁恒森兰雅苑调回到111056元/平米，森兰板块均价下调了5.38%
大虹桥徐泾板块均价下调了25.68%，万科天空之城核验价，据称已调回到了今年3月份时的6.7万元/平米。
青浦新城东片（夏阳街道）板块均价下调了15.17%，西片（盈浦街道）下调了7.28%
市中心“老破小”学区房板块：
静安江宁路板块均价下调11.42%，“老破小”学区房海防村均价仍高达203752元/平米；
浦东梅园板块均价下调了11.15%，“老破小”梅园六街坊均价也仍达到167576元/平米！
其他各区“下跌王”，基本上被该区位置最好或豪宅板块所包揽：
长宁古北板块均价下调11.62%,CEO盘古北瑞仕花园核验价降至131480元/平米；
普陀内环内的中远两湾城，核验价跌回10万以内，最新挂97581元/平米，下调幅度17.28%；
杨浦新江湾城板块均价下调9.12%，CEO盘泰宝华庭核验价降至158693元/平米；
宝山中环内的大华板块均价下调14.15%，CEO盘铂金华府核验价降至86613元/平米；
嘉定南翔板块均价下调9.42%，CEO盘华润中央公园二期核验价降至74071元/平米；
松江大学城板块均价下调10.38%，CEO盘三湘四季花城核验价降至69576元/平米；
最惨的是奉贤西渡板块，上半年累计涨幅才17%，核验价一下来，又下调了29.54%（创全市跌幅之最），房价又重新打回2字头！
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下半年，上海楼市怎么买？
住房赠与纳入限购后，新房摇号市场上，确实会少掉一些年龄大，缴保年限长的“社保巨子”，但你也别太指望新房就此好摇了！
从上半年上海新盘摇号的最终结果来看，我们发现：上海最受追捧的（积分60分以上）新盘，几乎就是以人民广场为圆心，50分钟通勤圈的范围。
图片来源：地产热点观察
而这个“50分钟通勤圈范围”，基本与上海“蛤蟆状”的主城区范围（见下图）是一致的！
积分低于60分的两类人：
1、上海户籍已有1套房的家庭！
2、非沪籍无房家庭，在上海缴保不满10年的
完全没有必要看新盘，只看二手房就OK!
因为积分低于60分的新盘，有以下3大缺陷，其实还不如二手房：
1、这些楼盘多地处外郊环甚至郊环外，离轨交站点较远的地方，到市中心单程通勤时间超过50分钟，现状生活诸多不便；
2、低积分买不到一、二手房有倒挂行情的新房，也就是说你买到的新房，大概率贵于周边二手房；
3、触发了积分，还要限售5年，不如买周边次新房，至少不限售！
积分在60分以上，打算去“打新”的选手，你首先要考虑的是你的积分和楼盘的匹配度，就和考大学一样，你有北大的分，你就去读北大，你有上大的分，你就去摇上大。
一个板块、一个楼盘的性价比，确实是可以用积分来衡量的。他的分数高，他就是好，买他就是划算！
一个楼盘，你再喜欢，你积分不够，再想也是痴心妄想！
一个地方，你再不喜欢，你的分数只能摇那里，那你也只能摇那里！
大多数积分超60分的楼盘，是要比二手房划算的！为什么？
因为还有很多人，他们的积分不够，想买买不了啊！
所以现在挑一个你的分数最有把握的，不浪费的楼盘去买，才是你最明智的选择！
如果2个楼盘分数差不多，你就挑那个供应套数多的，增加中签率；
如果2个楼盘分数、套数都差不多，那么你就挑一个自己喜欢的；
如果在你的预算范围内，实在没有像样的楼盘可以摇，那么你就去买二手房。
实在没办法，去买了二手房也是没问题的！为什么？
首先，和你一样积分不够的人只会越来越多！
其次，你好歹还有资格买房啊，
要知道想在上海买房的人，大多数人是没有资格，没“房票”的！
当然，如果有些二手房相比2019年已经涨了1倍以上的，你就不要再追进去了，追进去的话，可能会套个三五年，其他那些还是安全的！
积分低于60分，上海淘二手房8要点：
1、积分低于60分，买不到一、二手有倒挂的新房，可放弃，不看新房；
2、买二手房，优先看大居(动迁房），上海的动迁房品质不错，容积率多在2.5以下，价格只是同地段商品房的70％；
3、一定要买2000年以后竣工交付的小区；
4、一定要买有电梯的房子；
5、一定要买离地铁站1公里以内的房子；
6、能买小三房的就不买二房，能买二卫的就不买一卫；
7、坚决不买一楼二楼，3楼以上到顶楼都可以买，沿马路的也无所谓；
8、考虑到地铁一部直达市中心主要CBD的通勤便利性，优先考虑1、2、8、10、14号线沿线楼盘
下半年3个不能买：
（1）涨得离谱的学区房：前滩、张江、梅园、紫竹
（2）倒挂超3成的网红板块领涨次新房：临港101、大虹桥、新天地
（3）已经走完本轮行情的区域：浦东大部、大虹桥徐泾、嘉定新城等
下半年5个可以买：
（1）临港：自住买102片区涨幅不充分楼盘；
（2）浦东：张江新扩容区（唐镇、周康航）、惠南、凌桥、浦江镇还有机会
（3）新城：青浦新城4个站次新房或大居
（4）打新：可关注60-80分可摇50分钟通勤圈“蛤蟆”主城区：宝山、江桥
（5）中心改善：普陀内中环、宝山中外环、黄浦2000年以后中位线以下小区
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