福州五里亭区域分析，新盘为何总是差点意思？

继续五里亭板块分析，说完次新房的情况之后，聊聊五里亭目前的新盘情况，这里由于新盘数量不少，各种种类都有覆盖，来对比看看。

区域的新盘从去年开始陆续供应，盘点看看：

1、旭辉公元大观：90%配比安商房，主推87三房产品，备案均价3.1W，优惠价2.7W

2、旭辉都会里：90%配比安商房，主推89三房产品，备案均价3.1W，优惠价2.85W

3、龙湖天璞：25%配比安商房，主推87、108、125产品，备案均价3.3W

4、大东海晋棠府：70%配比安商房，主推128、148产品，备案价3.15W

5、融侨望云：20%公租房，主推97、119、141产品，备案均价3.27W，捆绑精装3.5K

6、绿城桂语映月：900㎡公租房，主推135-245产品，备案均价3.6W，捆绑精装4K

分析：区域的项目从混合安商房开场，到分栋安商，再到现在从纯商改善，随之而来的就是价格一路上涨。从区域的备案价看，都在3w以上，均价在3.3W左右。不过由于安商和纯商的差异，实际售价有一定差异。

旭辉两大新盘（混合安商房）：虽然也拿到了3.1W的备案价，不过由于市场的接受度较低，都实行了大力度优惠，均价在2.7-2.9W，同时配合都设计主流的89三房户型，总价在250W左右，加上有地铁加持的优势，对于不少刚需客源有一定吸引力。

龙湖天璞（分栋安商房）：区域比较有代表性的楼盘，去年以87三房开盘，均价3.1W，总价270W，后续推出两栋两梯两户的108和125产品，均价3.3W。项目的优势在于17层小高层住宅设计，对比区域都是高层住宅，居住体验更佳，同时两梯两户的产品，门口就是地铁站，对于不少刚改家庭有一定吸引力。劣势在于地块较小，还被劳动大厦隔断，同时配建一栋安置房，对于日后的居住保值有一定影响。

大东海晋棠府（分栋安商房）：项目虽然安商房配比较高，不过依然设计了分栋住宅，而且还设计一梯一户的产品。项目的劣势在于稍微偏离五里亭核心区，周边以工业区和工地为主，短期的居住体验一般。

融侨望云（分栋公租房）：项目配建一栋公租房，分隔两个地块，设计了高层住宅和叠拼。优势在于更靠近市区，劣势在于高层住宅社区较小，还要公租房配建的隐形影响，同时距离高架桥较近，噪音影响较大。项目高层也已经开盘，不同于此前几个新盘，项目采取了捆绑精装的加价策略，均价也有一定程度上浮。

绿城桂语映月（改善住宅）：项目是区域唯一的纯改善产品，由于土拍竞配，需要配建小面积公租房，项目也采取了捆绑精装的策略，备案价3.6W，加上4K捆绑，均价4W，是目前区域最高。项目的劣势在于虽然是改善盘，不过区域的配套相对一般，同时附近存在寺庙，对于敏感人士有一定抗性。

对于有意向这个区域的购房者而言，选择的区间也比较大，不过在选择上总是差点意思，下面分析看看。

区域的新盘由于户型最小也只有87，而且都集中在安商房，在二手房市场，次新房由于单价普遍较高，除了类似金辉优步低楼层能满足总价之外，只能选择房龄10年以上的社区，比如日出印象等。

由于区域87户型都是近年流行的三房两厅两卫布局，对比老房龄社区的户型，依然还是有点吸引力。唯一的劣势在于可选的安商房仅仅在旭辉的两大混合安商，这种安商房的保值和品质日后都有较大不确定性。

对于这个总价，在不少板块可以选择100左右的户型，不过在五里亭新盘里面，可选择的项目仅仅只有龙湖天璞的87产品，在二手市场，次新房依然够不到。可以说如果300W以下的预算在五里亭选，可选的房源并没有想象得多，由于次新房单价普遍较高，新盘小户型产品较少，导致87户型只存在3个安商房之中。

当然现在回过头，会发现上述的三个安商房，小户型已经接近清盘，可以说安商房虽然市场认可度不高，不过对于很多地缘客而言，却成了上车之选。

对于这个总价，在福州市场可选择的区域较多，在五里亭而言，新盘里面能符合的只有两个产品：龙湖天璞的108产品和融侨望云的97产品。

对于两个产品而言，天璞108户型走的是大面宽设计，配合一梯一户设计，从刚改选择来说，对比区域的次新房，有一定自身产品优势，不过目前也仅剩下低楼层未网签。

对比望云的97户型，高层连廊中户，市场比较普遍的产品，虽然备案单价是望云最低的，不过需要捆绑精装，导致总价到了340W左右，如果仅仅在两个产品里面对比，个人更推荐天璞108，不管从产品在区域的稀缺性和居住体验，都明显更佳。

对于这个总价，可以算刚改的区间，选择面较大，对于五里亭而言，新盘里面符合产品：龙湖天璞125产品，融侨望云119产品，大东海晋棠府128，148产品。

对于三个产品而言，天璞和晋棠府的户型都是一梯一户的小高层设计，已经满足刚改产品定位，在户型设计上也都是大面宽布局，市场接受度也较高，不过两个楼盘的缺点也比较明显，都是安商房，同时社区都不大。

望云的119产品，由于精装加价，虽然是高层连廊端头，不过总价也达到了这个区间，虽然也是主流布局，不过定位上还是离刚改产品差点意思。

对于这个区间，虽然区域可供选择的户型不少，但是三个项目由于社区都不大，而且都存在配建情况，起步门槛也相对不高，这也是整个东区不少产品的尴尬之处。

对比其他板块比如金山的建发和玺、三叉街的融侨则徐道、五四北的海棠映月等，虽然社区依然不大，不过定位都是纯商刚改盘，起步门槛较高，整体的客源也比较统一，日后的保值性更佳。这也是经常读者咨询的区间烦恼，虽然有户型能够满足，但总是难以下手。

对于这个总价，已经是改善的范围，目前五里亭能满足的项目，主要是融侨望云140户型和桂语映月所有产品。

对于两个楼盘而言，望云140也是两梯两户设计，不过社区起步产品是97户型，加上配建一栋公租房，社区也不大，从改善的选择来说，保值性有较大不确定。

对比而言同样总价在桂语映月只能购买135的起步产品，不过楼盘定位纯改善，从居住体验和客源来说，也是区域唯一的头部产品，相比较而言更优。

虽然今年福州改善盘不少，溢价也较多，但是对比而言，在五里亭区域购买高总价的楼盘，由于周边配套相对一般，目前次新房的二手市场去化虽然单价不低，但是总价区间大部分在350W左右，也一定反应了区域的客源承接力。

对于这些改善产品，未来流通性相对较低，同时区域的配套一般，改善盘的稀缺性相对不高，保值性也值得深思。

对于五里亭区域而言，主要优势在于离市中心较近，同时搭配2号线以及未来的4号线，加上区域的南北连贯性，整体扩展较好。劣势在于区域的教育、公园、商圈配套都相对缺失，医疗配套也仅仅是肿瘤医院，并非综合性医院，可以说目前的配套差强人意。

加上近年大面积旧改，推出了不少新盘，拆迁户也逐步被消耗，加上区域的单价也普遍较高，未来全部交房之后，大面积的高层住宅，二手库存压力也是较高，目前区域的人流吸引力并不高，特别对于外来人口而言。

对于购房者而言，虽然区间选择很大，不过从目前的新盘去化来看，350W以下的产品，基本已经被消耗光。目前主要集中在400W以上的产品，不过区域对于改善的吸引力并不算太高，有意向可以关注去化情况。

对于区域而言，虽然新盘不少，不过能称得上纯商的仅仅桂语映月，不过总价起步已经在500W以上，以区域的目前预期和配套，改善依然差点意思。对于430W刚改区间，虽然选择多，但仅仅只能在安商房和高层连廊端头选择，依然是差点意思。总的来说，区域选择不少，但是库存产品都差点意思。