在这里，蒋老师分享一句口诀，送给大家，叫一看地段、二看价格、三看产品。
1，地段
也就是我们讲的选对城市和板块，一座城市最好的居住板块，一定不是CBD，而是以城市CBD为圆心，半径在3-5公里之外的区域，为什么不是CBD？因为楼房多为写字楼，且密集度高，地铁和道路车流拥挤，所以房价不会是最高的，不具备优质的居住属性，所以，距离CBD在20分钟车程以内，低密度的居住区，生态环境优秀的板块，就是这座城市最有潜力的居住板块。
类似这样的板块有哪些呢？比如说深圳华侨城波托菲诺、香蜜湖一号、中信红树湾、红树西岸、深圳湾后海、蛇口豪宅板块，这些都是具备升值潜力的楼盘。
（图文处于深圳富人区的华侨城波托菲诺，2021年最高单价35万一平米）
除此之外，好的地段还要考虑的是教育问题，从将来你的房子出手来看，一般家庭考虑换房的目的，就是为了孩子读一个更好的学校，那么你购买的房子，是否属于优质学区房，也是非常重要的。
2，价格
确定好地段和学位之后，那么就要看楼盘的价格，你需要分析目标楼盘与周边竞品的价格对比，行业话术叫做货比三家不吃亏，我告诉大家，一个职业的房产定投人，一般会看50套房子，超过10个盘，然后综合数据分析，选出最具潜力的楼盘和户型，你看几套房就匆匆下定，显然跟专业人士相比，输了几个层级。
对比价格的时候，千万不要眼高手低，不要贪慕虚荣，更不要购买超出自己范围内的房子。
3，挑选好产品
这里有一套很成熟的操作思路，行业话叫做“外3内4”，楼盘外面看三点，分别是楼位、楼层和楼朝向。楼盘里面看四点，分别是布局、尺寸、层高和得房率。
楼位：就是你选的房子楼间距要大，采光要好，这点很重要，不要临近马路，会有噪音问题，也不要临近加油站、变电站等，此外还要排除一些不确定因素，比如楼盘附近是否有待规划地块，将来有无可能建设超高层，有没有可能导致建设超高层，使你的小区地面下陷，这些问题都要提前考虑进去。
楼层：一般选择楼层是一个非常复杂千人前面的问题，简单来说就是根据楼间距、建筑物业类型、梯户比等因素综合考量，洋房如果是6-7层，你就选择2、3层都不错，如果是高层电梯房，如果是33层，那么选择20层左右是最好的，也是最畅销的楼层。
朝向：如果你是在北方城市，那么为了保证采光好，选择正南正北的房子是最好的，但具体楼盘具体分析，有些会有一定的角度问题，但是你至少要保证客厅和主卧朝向是朝南的，另外，不同梯户比的房子，朝向选择又有不同，需要在此基础上调整。
总体保持以下原则，如果是一梯两户的纯板楼，那么两边户的采光肯定比中间户要好一些；如果是两梯四户的点板楼，需要注意的是，如果你选择两头南北通透户型，一定要注意中间户朝南户型的外凸距离，这会影响你南北通透的遮挡性居住体验。
布局：这点非常重要，影响到了你的居住体验感以及生活便利性，从客观角度也影响了你房子将来的流通性与升值性，房子的布局主要看三点，通透性、动静分区、风水。后者学问很深，不便探讨，前两点的原则是，住宅进深不宜超过14米，进深与面宽比例最好是6:4，动静分区就是客厅、餐厅、厨房、次卫，与卧室、书房等休息的区域进行区隔。
尺寸：客厅的开间不要小于3.6米，主卧不要小于3乘3.3米，书房和次卧不要小于6-8平米，卫生间一般是2米乘以2米，或者1.8米乘以2米，这都没问题。
层高：一般普通住宅层高是2.8米，但是除去楼板和装修的高度，一般客厅和卧室都不要低于2.4米，不然非常影响居住体验。
得房率：计算公式告诉大家，得房率=1－公摊率；而公摊率=公摊面积/建筑面积；如果按照房子类型的得房率排序，那么是：别墅＞洋房＞小高层＞高层，但大家要注意，并不是得房率越高的房子，就越好，这点大家应该能想到，如果你的房子因为追求得房率，把楼道面积缩的特别小，其实就不方便了。得房率适中是最好的。
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