数据透视
数据截止时间
2021-5-31
数据来源
世联EVS数据平台
北京
存量市场概述
世联评估EVS监测数据显示，北京存量住宅成交套数环比下降、同比上涨。本月存量住宅成交18,838套，较上个月环比下降5.38%，同比上涨36.86%；本月二手房均价为51,590元/㎡，环比上涨0.55%，同比下降0.16%。5月份二手商品房整体网签量20,587套，较上月环比下降15.39%，分区域来看，朝阳区成交套数最多领跑全北京。从行政区域看，朝阳区、丰台区和海淀区二手房成交套数为前三，分别为4,707套、2,184套和2,011套，占比分别为24.99%、11.59%和10.68%。
2021年5月北京二手房市场并未出现爆发性增长反而呈现小规模下滑趋势，主要因素来源于市场政策导致，市场呈现个别区域并无明显上升。本月市场减缓下滑并未出现阶梯下滑趋势还算平稳，但同比依旧出现大幅度增长。侧面证明了一线核心城市购房需求相对稳定，市场依旧看好。
经过2021年初疫情稳定的情况下，北京市整体市场延续了2020年下半年的态势。自上月开始二手房价格量价已基本呈现稳定趋势，成交量较往年同期呈现了较大上涨，成交均价保持平稳。但作为首都北京二手房房价仍处于高位，若无重大宽松政策，长期来看存量住宅市场将继续保持平稳。
上海
存量市场概述
基于世联评估和世联EVS的房价数据，我们对上海市2021年5月份二手房房价及走势进行市场监测,5月上海存量住宅均价为5.45万元/㎡,与4月价格大幅上涨；16个行政区里，金山区价格与上月相比有所下降，其余价格全部上升，挂牌价格微涨。
5月存量住宅成交量25,438套，环比上涨5.8%，同比下跌11.0%，成交面积环比上涨10.9%，成交金额环比上涨9.2%。2021年第二季度中进入市场较为活跃的5月，上海存量住宅交易市场交易量比上月有所较大上涨，市场呈“价格稳定，成交平稳”态势。
成都
存量市场概述
基于世联评估和世联EVS的数据，我们对成都普通存量住宅5月份的房价及走势进行了市场监测。从监测结果看，5月成都普通存量住宅均价为13,383元/㎡，环比上涨0.76%。中心城区除金牛区外全部上涨，其中涨幅最高的是成华区，涨幅为0.88%，金牛区跌幅为0.01%。近郊各区全部上涨，涨幅最高的是龙泉驿区，涨幅为1.07%，涨幅最低的是新都区，涨幅为0.51%。
5月成都存量住宅价格延续上涨态势，但伴随调控政策密集出台，房价涨幅已有所放缓。成都成为深圳之后第二个建立存量住宅成交参考价格发布机制的城市，通过综合分析存量住宅买卖签约价格、评估价格和房屋周边新房挂牌价格，于同日公布了第一批交易活跃度较高的201个小区的存量住宅成交参考价格。这些小区全部集中于传统五城区、高新区及天府新区的热门区域，最高参考价格为39,300元/㎡。发布存量住宅成交参考价格有利于加大存量住宅交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放存量住宅贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
预计在政府强力干预下，成都二手房价快速上涨的步伐将得到有效抑制，市场逐步回归理性。
佛山
存量市场概述
2021年5月，佛山市存量住宅成交套数共5,314套，环比下跌18.75%；成交总面积为62.14万㎡，环比下跌17.48%。其中南海区表现突出，成交量位列五区之首，成交套数为2,045套，占比38.48%，环比下跌23.78%。而顺德区成交1,935套，占比36.41%，环比下跌10.42%，其成交量位居第二。其余三区二手房成交量和环比分别为：禅城区805套、环比下跌17.86%；三水区353套、环比下跌14.32%；高明区176套、环比下跌42.30%。5月五区整体二手房成交量与4月对比下降明显。
5月佛山市城市均价为13,654元，环比上升0.62%，同比上升2.22%。五区中环比涨幅最大的是南海区，为1.55%，其次为顺德区环比上涨0.31%、禅城区环比上涨0.26%；三水区和高明区环比下跌分别为1.16%、0.89%。佛山整体房价稳定，本月除高明区和三水区均价轻微下跌，其余行政区均价均有上升。受疫情反复的影响，疫情管控趋严，预计6月项目推新活跃度会有所下降，住宅需求短期内将会降低，成交也相应出现下滑。
杭州
存量市场概述
从监测结果看，5月份杭州市区存量住宅均价为39,017元/㎡，环比上涨1.59%，同比上涨10.03%。本月涨幅相对较大的为滨江区，均价为43,321元/㎡，环比上涨2.97%，；其次是西湖区，均价为51,443元/㎡，环比上涨2.45%。
成交方面，5月杭州主城区二手房签约降温，杭州新房价格优势明显，不少红盘首开即售罄，不少购房者选择摇号购置新房。
南京
存量市场概述
监测南京市各区域存量住宅房价水平和波动，南京五月份的存量房市场变化如图所示。南京市二手房均价30,110元/㎡，十一区中，整体微涨。主城区中，建邺区环比上涨最多，上涨了1.14%。三郊区中相对来说六合区价格上涨较多，上涨了0.28%。
5月南京二手房成交11,589套，比上月的15,295套减少了3,706套，环比减少了24.23%，比去年5月的11,240套增加了349套，同比增长了3.10%。从各区成交情况来看，江宁区以2047套成交量位列全市第一，占全市成交量的17%，浦口区以1706套的成交量位列全市第二，占全市成交量的14%，鼓楼区以1,394套的成交量位列全市第三，占全市成交量的12%。
“金三银四”的销售旺季过后，南京存量住宅市场逐渐冷静走向平稳。从成交区域的情况看，江宁区成交量占全市的17%，位列榜首；浦口区成交量占全市的14%，位居全市第二；鼓楼区成交量占全市的12%，位列第三，这三个区仍是购房重点模块，区域均价长期处于微涨状态，区域特征较为明显。平稳运行的存量住宅市场，市场房源供应充足，可供买家选择的空间较大。
宁波
存量市场概述
2021年5月，宁波市存量住宅均价为23,890元/㎡，环比上涨0.68%。从市六区看，鄞州区作为宁波市辖区之一，历史文化悠久，辖区内集聚交通资源、教育资源、商业资源，跻身全国工业百强区和中国科技进步示范区，存量住宅均价持续位列第一。5月鄞州区均价27,216元/㎡，环比上涨0.89%。其次，江北区、镇海区、海曙区、北仑区存量住宅均价小幅度上涨，价格波动较小。
2021年5月，宁波存量住宅市场整体平稳，市六区房价略微浮动，对5月份整个存量住宅市场无影响。
青岛
存量市场概述
从监测统计数据来看，5月份青岛二手房市场成交量开始回落，存量住宅市场成交量6,241套, 环比4月下降21.2%（减少1,666套），同比2020年5月上涨9.9%。5月份二手房成交面积共56.7万㎡，成交套均面积90.9㎡。
世联EVS监测青岛市5月份二手房均价为17,388元/㎡，环比4月份均价下降0.17%，同比2020年5月份下跌2.7%。总体来看，青岛市二手房市场环比量价齐跌。
山东省各城市存量住宅均价一览（单位：元/㎡）
2020年5月-2021年5月青岛市二手房成交走势
2021年5月青岛各区域二手房成交走势
2021年5月青岛各区域二手房市场均价走势
从二手房成交情况来看，今年“红五月”岛城存量住宅市场成交量要比“金三银四”略低一些。在2021年4月青岛二手房成交7,907套，成为2019年以来单月成交最高值后，随后5月，岛城二手房市场开始出现“降温”，数据统计，青岛5月二手房住宅共计成交6,241套，环比4月减少21.2%，同比2020年5月上涨9.9%，二手房住宅成交总面积为90.9万㎡。
从市场成交数据及结构来看，今年青岛二手房市场以“自住”属性更明显，直接反应在，办公人口集中的区域，二手房交易热度随之升高。这也是目前青岛二手房主城区房源交易频繁，而近远郊成交量持续低迷的主因。预计青岛二手房各区交易情况，在短期内不会出现明显变化，值得注意的是，李沧和城阳正在成为继市北区后，又两个氛围浓厚的二手房交易热区。
厦门
存量市场概述
基于世联评估和世联EVS的二手房数据，我们对厦门存量二手住宅2021年5月份房价及走势进行市场监测。从监测结果来看，厦门5月份整体均价38,854元/m²，环比上涨0.65%。具体来看，相比上月，五大行政区价格均有一定幅度的上涨；厦门2021年5月全市存量住宅成交3,481套，环比下降31.2%，同比上涨30.7%，存量住宅成交面积345,731㎡，环比下降15.9%，同比上涨17.0%。
随着近期厦门相关部门开展整治二手房市场专项行动，投机炒作需求得到有效遏制，以及学区房的热度下降，本周二手房成交量有所放缓。预计短时间内厦门楼市热度仍将持续，长期来看依然会逐渐回归稳态，震荡前行。
苏州
存量市场概述
基于世联评估、世联EVS及相关的房价数据，我们对苏州市2021年5月份二手房房价及走势进行市场监测。从监测苏州市中心城区存量住宅房价水平和波动来看，如图所示，本月城市均价、各行政区价格略微下跌。二手房成交量7,274套，环比4月下跌12.54%,其中住宅成交6,506套,环比4月下跌11.59%。
在苏州政府三月份正式公布的苏州十四五规划迎来“金三银四”,两月的持续放量，苏州市五月二手房市场迎来回调量价齐跌，回顾以往二手房住宅行政区成交占比发现园区二手房连续5个月占据前三，环比行政区均价趋于稳定，都显示着现在人们逐渐关注房屋本身的品质问题，以及政府坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位。未来苏州市房产市场将以做好产品，做好服务，重视区域的板块价值为方向。
温州
存量市场概述
基于世联评估和世联EVS的二手住房数据，我们对温州二手住房5月份房价及走势进行市场监测。从监测结果看，5月份温州市二手住房均价为18,217元/㎡，环比上涨0.26%，同比涨幅0.56%。本月11个区县市，有7个区县市环比上涨，4个区县市环比下跌。在上涨的区县市中，龙湾区上涨幅度最大（0.82%），而在下跌的区县市中，下跌幅度最大的为平阳县（0.21%）。
2021年5月温州的出让宗地数量为37宗，其中住宅用地有20宗。存量住宅房价环比上涨0.26%，在稳房价的基调下，预计价格难以出现较大波动。总体上，5月的楼市比去年同期好一些，预计短期内楼市仍将保持稳定。
无锡
存量市场概述
基于世联评估和EVS的房价数据，我们对无锡市2021年5月份的二手房走势进行市场监测。5月无锡存量住宅均价为14,411元/㎡，环比上涨0.19%，同比上涨3.47%，成交情况环比有所上涨。5月份无锡各个区城市都处于上涨的状况，其中新吴区均价上涨幅度最大，环比上涨0.54%。
五一小长假的天时地利再加上各大售楼处前期的大肆宣传，同时各大项目的加推也趁势而上，大大提高了楼市的活跃度，与此同时，中央对于楼市的调控力度依然不减，坚决遵循住房不炒的政策，遏制房价上涨过快，以此来保障房地产市场的平稳健康发展。综上，预计6月无锡房产行情依然保持平稳发展趋势。
西安
存量市场概述
5月西安市城市均价13,883元/㎡，环比上涨2.75%。受新政影响，西安市本月房价上涨幅度比较大，同比上涨10.08%。本月雁塔区房价遥遥领先其他区域依旧为本市最高，均价为17,600元/㎡，环比上涨1.83%；涨幅最大的区域为灞桥区，均价12,728元/㎡，涨幅2.43%。
从监测结果来看，西安市各行政区存量住宅价格均呈现上升趋势，稳中有升。楼市高温不退，成交火热。主城区多个热门区域二手房市场活跃度增高，周期缩短，带动西安市整体价格上涨，政策导向预计西安市房价短期内不会出现较大波动。
郑州
存量市场概述
2021年5月，郑州市中心城区（惠济区、金水区、中原区、二七区、管城回族区）存量房价格，除二七区外，环比均有小幅度下跌，变化幅度均不明显，中原区下跌幅度最大，环比下跌0.37%，管城回族区、惠济区、金水区下跌幅度分别为：0.29%、0.27%、0.25%。二七区是唯一环比上涨的行政区，环比上涨0.40%。中心城区中均价最高的行政区仍为金水区，均价为15,859元/㎡，管城回族区次之，均价为14,805元/㎡。
2021年5月，郑州市存量商品住宅均价整体略微下跌，各区房价大部分区域也有下跌趋势，但各行政区均价涨跌幅表现仍较为平稳，总体趋势也依旧趋于稳定。
太原
存量市场概述
从监测结果看，2021年5月份太原市存量住宅整体均价为11,013元/㎡，较2021年4月份整体均价11,040元/㎡，呈现轻微下跌趋势，跌幅为0.24%。较2020年5月份整体均价11,261元/㎡，呈现下跌趋势，跌幅为2.20%。
数据显示，2021年5月份太原存量住宅市场整体呈平稳态势，晋源区环比上涨，涨幅为0.03%，其余五城区均环比下跌,跌幅在0.47%以内。太原市六城区“南高北低”态势依然明显，二手房价总体保持平稳。
2021年太原市继续坚持 “房住不炒、因城施策”的定位不变，进一步加强房地产市场监管，整顿和规范房地产市场秩序，太原存量住宅市场进入平稳下调期。2021年5月份太原市存量住宅市场整体保持稳定，较2021年4月份存量住宅整体均价环比微跌，跌幅为0.24%。预计太原市存量住宅市场延续“平稳运行”态势，部分区域仍会出现小幅下跌趋势。
合肥
存量市场概述
从监测结果看，2021年5月合肥中心存量住宅均价较上月呈现上升趋势。长丰县均价为10,519元/㎡，环比涨幅为0.8%，瑶海区均价为12,843元/㎡，环比涨幅为0.18%，蜀山区均价为20,980元/㎡，环比涨幅为2.63%，庐阳区均价为18,430元/㎡，环比涨幅为2.39%，庐江县均价为7,860元/㎡，环比涨幅为-0.31%，合肥新站高新技术产业开发区均价为11,944元/㎡，环比涨幅为0.3%，合肥经济技术开发区均价为17,100元/㎡，环比涨幅为2.05%，合肥高新技术产业开发区均价为19,123元/㎡，环比涨幅为2.34%，肥西县均价为14,010元/㎡，环比涨幅为2.46%，肥东县均价为9,801元/㎡，环比涨幅为0.11%，巢湖市均价为9,017元/㎡，环比涨幅为0.25%，包河区均价为18,665元/㎡，环比涨幅为2.81%，从同比数据看，合肥存量住宅均价整体相比去年同期呈上升趋势。其中蜀山区综合考虑政务区情况，包河区综合考虑滨湖区情况，如下图所示。
合肥近日公布普通高中招生政策，从直升政策中可以看出，未来三年内，168学校直升名额将会被完全取消，也许这只是开始，但是可以确定168学区房的热度将会适度降低，此项措施也是遏制学区房价格疯涨的一个信号。其实未来在学区房的需求上，也许会比目前更加激烈，按照目前的趋势，可以生育二胎、三胎的家庭，也必然在教育方面比较重视，占据学位的时间也比之前更加长久，好的学区房也许更加供不应求，所以也必须有针对学区房的一些针对性的政策出台，方能落到实处的调控。
三胎政策预示着更多的购房需求，未来对于三居室、四居室的购房诉求将会更加明显，此两种户型将会成为未来的主流。对于合肥楼市来说，此种处在中高端需求的改善产品也许会出现价格的攀升。房价长期就是看人口和产业，我国人口大部分都是往产业结构更加优越的大城市流入，享受更多的就业机会、配套红利等，而人口的大量涌入，会导致暂时的住房供需不平衡，房价就会出现上涨的趋势，像合肥这样的强二线城市，未来人口涌入数量会比较庞大，希望每个人都能买到适合自己的住房。
本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。