都说现在是“国进民退”的时代，国央企因为有着“自家人”的身份和更好的融资信用，可以说在这个“去杠杆”的大环境下占尽优势，先天就和民企不是一根起跑线。说来也奇怪，当城市更新已经上升为国家战略，成为各地政府重中之重的工作任务，本来是众望所归最适合担当主力军的国央企们，很多却是陷入了深深的迷茫。
表：2020年以来中央部分城市更新政策
资料来源：中指研究院综合整理
就以找到我这边来咨询城市更新机遇的国央企来说，他们大致会陷入三种困境：
其一，以目前市场上观察到的城市更新案例及政府文件中倡导的城市更新而言，要么就属于“绣花”式的微更新，要么就是在老旧小区中拾掇零碎，活要么是大小，要么就极其考验耐心和运营能力，而投资规模还极小，对于国央企来说就好比“高射炮打苍蝇”，不仅是大材小用，还有心无力；
其二，很多地方国企所承接的城市更新其实是代表地方政府去完成的公益责任，虽然资产可能就是划拨过来的，甚至很多投入都是以资本金的方式，但也同时会受到很多限制（比如历史风貌保护、经营类型限制），还有很多需要配合非经营性的诉求（需要拿出经营面积和经营时间），这活就变成非市场行为，没法算账，没法用业绩来考核；
其三，对于很多大型国企（特别是有施工主体的央企）而言，他们理解的城市更新更像是以前PPP工程的一个变种，原来以为会是又一轮的城市建设运动，只要政府愿意买单，他们就愿意去为了主业而接活。现在看来，地方财政普遍紧张，城市更新的大量基础投入还需要通过自筹资金来完成，更要命的是你要为结果买单，一旦押错了方向，很可能就是替人做了嫁衣。
其实，最近的几则消息串起来看就可以为他们找到答案。
表：参与上海城市更新的部分房企概况
数据来源：CRIC整理
消息一：6月2日，总规模800亿元的上海城市更新基金正式成立，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。作为这只基金的主导单位上海地产集团当天与招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资签署战略合作协议，上海市领导见证签约。你看，这就是典型的地方政府主导、地方国企负责执行、具有片区开发能力的央国企参与合作、具有长期稳定低成本资金的险资参与配资的城市更新投资架构，参与的玩家显然需要具备匹配的身份认同，既有独特的竞争优势，又能服从指挥，以大局为重。
消息二：6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。因为其中涉及地方财政最大的一块收入土地出让金的征收归口，有很多解读为“土地财政”的终结。虽然更严谨的解读认为其实目前只是改变了入账归口，并未影响到实际的收入分配，但我们有理由相信这只是一个开始，通过新城开发获得土地出让收入来支持城市高速发展的时代已经一去不复返了。通过集中出让的土地无论对于地方政府而言，还是拿地的开发商而言，都已经是块鸡肋，价值有限，边际效益甚微。对于已经进入后城市化阶段的一二线核心城市而言，如何让自己财政收入结构尽快的从土地依赖转向产业税收支持是一项长治久安的必修课，必须尽快完成转型。在这种情况下，国央企还奢望只做一个货币超发的转移支付受益者恐怕是不行的，与产业尽快达成关联，才能拿到分享城市未来增长红利的门票。
消息三：首批九只基础设施REITs全部完成发行，受到市场的热烈追捧，在股市陷入低迷的背景下，基金“一日售罄”成为资本市场的一抹亮色。显然，中国版的REITs正在变成投资者理想的理财配资产品，确定性的强制分红、首批上市代表的优质资产和强大的母体公司保障都是强效定心丸。就目前的发行主体而言，国央企是当然的主力，以基础设施作为标的限制明确的指向了城市底层，如果套用在城市更新上，就意味着只有片区式、产城融合的城市更新才有机会享受这样的退出通道。以首批发行REITs中的招商蛇口来说，他们今年有个猎头动作就是把凯德的老将袁嘉骅挖来做自己的资管平台老大，可以说就是在为未来的大动作做团队的搭建。
我们可以大概归纳一下，未来国央企想要真正从城市更新中掘金，真正完成大规模资金的投资闭环，而不是仅仅被动低效的承担社会责任，就需要尽快建立三个基本功：1、产业协同能力；2、城市综合服务能力；3、资产管理能力。任何只是想赚一把政府财政支出或者借个概念圈地卖了房子就跑路的如意算盘现在都不要去想了，交了无数学费的地方政府现在只会比你算的更精，越是那些人心所向高成长性的城市，就越需要拿出真正城市共建的诚意，才有可能实现一荣俱荣。
作为共和国的长子们，现在不是躺平的时候，未来仍有大把的机会，只是会留给有心人。同样的出身，为何有的会成为真正的行业领袖，有的就只是大而不强，就在于怎么用好自己的天赋。天降大任于诸君，何不奋勇向前？