撰文：悟空美编：刀妹校对：紫藤
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买房，切记不要盲目自信
只有真正努力过的人才知道，天赋是多么的重要，有时候，你不拼命努力一下，就不知道自己真的不行。
每个人，都想用最短的时间，赚到最多的钱，都想，买到合适的房子，恨不得马上涨。
但是，社会财富恒定，赚钱的永远是少部分人，大部分人，注定被收割。
所以，弱小和无知不是生存的障碍，傲慢才是。认不清自己的水平，自以为是，是韭菜们的共性。
如同股市一般，跌10%你说你是长期主义者，跌30%你说不过是历史长河中的小浪花，这都是自己骗自己，自己给自己心灵按摩。
你之所以赚不到钱，核心因素还是能力不行，眼光不行，信息接收与判断能力不行。
还有人说，买错房子，就当花钱买个教训。
请注意这个语气，买错房了，买个教训，你学会买房了吗？
你知道以后怎么买到涨幅高的房子了吗？如果你学会了，那是买个教训，如果你还不会，那你连教训都没有买到，钱就是打了水漂。
过去一段时间，很多买了远郊盘的朋友，如果是地缘自住还好。如果是投资，别说回报率，很多房子都降了，再加上各种税费及贷款利息，直接变为负收益率。
更让人难受的是，房子很难租到合适的价格，不租还要交物业费，车位不要钱都租不出去还要交管理费。
当然，如果以投资为目的，买以上房子的人，无一不是比较激进的投资者，还有就是对于自己判断比较自信的投资者。
但是，繁华过后，一地鸡毛。
不过，有了反面，必然有正面，即便过去郑州整体横盘，但依然有部分组团逆势上涨，而买了这里的人，无疑成为过去几年的人生赢家。
在此，恭喜买了管南新区组团以及金水北组团的购房者！
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唯二逆势普涨的组团
金水北组团很火。
如果在2017-2018年，金水北你还能买到15000-16000元/㎡的名门翠园，16000元/㎡起还能买到美景美境等优质楼盘，名门因为种种因素搁置，但是当时其售价还是有参考意义的。
但是，如今在金水北，如果你的预算不在19000+左右，很难买到合适的房子。
如果我们把时间跨度从3年减少到1年，你同样会发现，即便同一个楼盘，价格也涨了不少。
最典型的就是和昌优地，曾经，该项目放出一波毛坯不带学位的房源，均价仅仅15000+，全款还能优惠，优惠下来可以达到惊人的14800元/㎡左右！堪称金水北性价比最高的王炸楼盘，一度成为中介带看聚集地，刷屏朋友圈的霸主！
但时间没过多久，毛坯清盘后精装修房源均价回到了18500元/㎡。
如今和昌优地在售房源整体均价大概约19000元/㎡，楼王均价超过19500元/㎡！
除了和昌优地外，金水北网红学区大盘美盛教育港湾同样小步慢跑，价格达到新高。
其一期开盘的时候，17000元/㎡+的均价还能买到合适的房子，但今年年初开盘时价格悄悄的涨到18500元/㎡，目前在售房源优惠下来之后，基本都达到19000元/㎡！
教育港湾不远处的瀚宇天悦城，2019年一期首开均价16600元/㎡，目前均19000元/㎡，典型闷声发大财！
保利海德公园之前均价18000-19000元/㎡，如今价格全面突破19000元/㎡+大关，其大户型更是逼近20000元/㎡大关！
整体来看，目前金水北的楼盘，已经从2017年16000-17000元/㎡左右，涨到了如今19000元/㎡左右，并且参考已经售罄或者没有啥在售房源的万科江山府、瀚海思念城等楼盘的售价来看，金水北新房全面突破20000元/㎡只是时间问题。
过去几年横盘期，金水北组团逆势上涨已经是不争的事实，而买在这里的人，无疑又增加了可观的账面财富。
比起金水北，管南的逆势上涨，似乎出乎了很多人的意料。
管南新区组团整体面积比较大，在产品基本相同的情况下，价格整体是从东北到西南递减趋势，离东区越近的地方越贵，越靠近西南越便宜。
在2017-2018年前后，管南主要在售楼盘主要集中在东北方向。
三环内的鑫苑国际新城均价13000-14000元/㎡，绿都澜湾、永威城、绿都紫荆华庭、正商中州城等基本都是在这个区间徘徊。
尤其是正商中州城，14000+的均价，你甚至还能买到其洋房标准层！
但是，随着时间的推移，管南的房价一直小步上涨，到2018-2019年前后，管南东北部的房价基本进入15000+时代，在2020年进入16000+时代，如今，富田九鼎公馆直接怼到了17000元/㎡！
再来看看如今其他主要在售项目的均价：
富田九鼎公馆南部的富田城九鼎华府：首开均价13500元/㎡，销售一般一度回到了12000+元/㎡，但是随着时间的推移，这里的价格逐渐被认可！
目前主要在售房源，整体均价突破14000+，妥妥的曲线上涨！
价格杀手融创，搞完白沙的象湖一号搞北区的融创珑府、大河宸院，所到之处，其他开发商胆战心惊。
但是，就是价格杀手融创，终究没能把管南的房价打下来，尽管他当初已经很努力想把这里的风向朝着12000元/㎡左右引领。
但就是这样一个浓眉大眼的融创，终究也叛变了！
目前其在售的项目，均价妥妥过了15000元/㎡，逐步朝着16000元/㎡进军！
随着管南东北部、中部楼盘的稳步上涨，其西部、西南部的康桥未来公元、碧桂园时代城价格也逐步升高。
康桥未来公元首开均价12000元/㎡左右，目前均价14000元/㎡；
碧桂园时代城之前一直在12500元/㎡左右徘徊，如今均价妥妥过13000元/㎡！
相对于金水北，管南的房价上涨具有阶梯性，东北部涨得多，西南部涨得少。
但是，整体上涨是公认的。
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共通点
终于，又到了大家喜闻乐见的先射箭，再画靶，事后诸葛亮分析环节。
有人说，金水北房价上涨，和需求有关。
因为金水北曾有着大量的城中村，而很多郑飘的第一站就在次，再加上众多的高校以及大量拆迁的安置人群，导致这里购买力十足。
还有人说，管南的房价上涨，和很多地市人群有关。
比如商丘、周口、驻马店市、许昌等地市的购房群体，偏爱在南部购房。
以上，都对。
但是，个人认为金水北与管南房价上涨的核心因素就是，他们完美承载了东区的外溢！
客观来说，不管是金水北，还是管南，这两个地方都没有什么高大上的规划，房价没有被透支。
同时，不管是轨道交通还是车行通勤东区主要工作聚集地都很方便。
最后则是，这两个地方本身就已经配套成熟或者离传统的主城区比较近。
以上所有因素聚集到一起，构成了关键的四个字：适宜居住。
这两个区域的房价起飞，也印证了悟空早在2017年就提出的买房策略。
四环内、大开发商、新房次新房、近地铁，有学校，配套能够满足当下基本的需要。
金水北组团和管南新区组团，无疑满足了以上所有要素。
有人问，既然你提前预判了，那么你买了吗？
其实，不管是管南还是金水北，我都没有买，因为我买了涨幅更高的其他地方，熟悉悟空的都知道是哪。当然，这是后话。
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下一阶段策略
说完过去，再说当下，但重点还是要看未来。
分析的再多，再有道理，如果不能做出对未来的预判，则毫无意义。
关于未来的购房策略，长话短说，仅代表个人观点，如果你抬杠，我立马认输，你是对的。
1.对于刚需而言，未来一段时间：在你生活工作的区域，四环内（东部可+1环）、大开发商、新房次新房、近地铁，有学校，配套能够满足当下基本的需要，这个观点我依然保持不变。
2.对于入门级投资者而言，如果未来郑州迎来一波补涨，在市场尚可的时候迅速出掉手中的老破小、远郊盘、刚需房，买入主城区改善盘。未来的郑州，一定是改善盘的天下。
3.从长远看，郑州留1-2套改善盘即可，站在投资的角度看，大额资金尽可能去南方TOP5城市置业。南强北弱未来只会加剧。趋势之所以叫趋势，就是他一旦形成，很难改变，如今只是开头。
4.买错比踏空更危险。凡事小心、谨慎，再小心、再谨慎。别人的任何意见都是仅供参考，切记切记，不要盲目乐观。我每做一次投资，都是做好最坏的打算，如果这个最坏的结果我能接受，我才会去真正的做。
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