来源：地产密探
上周，成华奥园广场三期公寓“柱子房”事件，在成都楼市引起轩然大波，除了让人咋舌的“客厅中间立了一根柱子”，还有“天花板裸露钢筋”，“卫生间外墙渗水留下的水渍”等。
首先，“客厅中间立有一根柱子”，从设计图上看，确有一个黑点，但普通业主并未完全知晓，收房时难以接受，引发普遍质疑“情有可原”。到底是设计缺陷，或另有考虑？
其次，成华奥园广场三期公寓被曝出的质量瑕疵，放在过去一两年看成都，别说不限购的公寓，就连“双限”的精装商品住房问题也特多，一线房企知名楼盘也登上维权榜。
那时候，业主跑到天府丽都喜来登大酒店对面集中投诉维权，此起彼伏，最终主管部门喊话开发商，“谁的孩子，谁抱走”。
这倒逼2019年上半年成都市住建局先后出台《成品住宅装饰装修工程质量管理措施》（成住建〔2019〕118号）、《最新成品住宅装修工程造价工作指南》指导文件。
当前被推上风口浪尖上的成华奥园广场，毫无回避，在上周五晚间“公开道歉”，无疑为地产同行树立了一个表率。放在过去，一向强势的房企很难低头。
注意！成华奥园广场“措辞”，明确承诺“不惜代价、不计成本”！此种表述，足以看出单个投诉事件要想弥补，代价不能说不沉重。
“所有整改将在两个月（60日）内完成，同步聘请第三方质监机构监督，并在政府相关部门的指导下稳妥推进问题解决。”
据奥园集团总部内部人士透露说，集中投诉事件发生后，他们集团非常重视，连夜飞到成都进行处置，给出了解决方案。
奥园特意强调，整改全程公开，业主实时监督，对最关注的防水渗漏问题整改，开发商将在每户房屋实施整改前告知业主，便于业主实时监督。奥园方面还为客户提供了毛坯房2年（24个月）、精装房5年（60个月）的物业费减免补偿方案等。
“奥园专项处置小组将驻场重点督促项目，从集团层面调集最优秀的工程、设计、装修、客关等资源力量，确保最快速度最强力量完成整改。”
注意！奥园专项处置小组由奥园集团总裁牵头，包括财务、成本、工程、设计、客关、品牌、监察等职能机构。
目前，奥园内部已暂停成华项目建设总包、施工、监理三方相关投标资格，对奥园商业集团西部区域负责人、成华项目工程总等予以包括开除、停职、降职等处理，后续还将系统性排查各类质量风险。
让业界吃惊的是，从没有哪家房企像奥园，为了一个已开发多年且属收购而来的单个项目质量瑕疵等问题，让千亿级房企集团抽调精干人力，特事特办，集中火力攻坚。
从一个区域项目事件，竟然上升到房企集团多个职能部门联动运作，无疑是对当前楼市低增速时代，越来越“巨无霸”的房企集团还能否持续高效跟上时代的实战检验。
实际上，成华奥园投诉事件亦非首次，从前后对比看，这留给业内的思考还真不少。
第一，成都楼市分量加重，已成为千亿房企的业绩重镇。稍有闪失，或遗恨千古。
以奥园为例，去年上半年，以成都为首的四川区域贡献销售额近63亿元，仅次于大本营广东及排名第二的江苏区域。
奥园集团中报坦陈：从重点项目看销售贡献，其中就重点提到成都奥园半岛ONE这个地处天府新区怡心湖热门板块的高端项目。
截至去年6月底，奥园集团土储总建筑面达到4874万平方米，其中以成都为核心的四川区域达到约269万平方米，在集团战略版图中也颇具分量.
当然，奥园去年上半年斥巨资还收购了京汉股份，一举拿下该房企在京津冀、成渝、南京、太原等土储。其中，成都几个项目主要位于“三圈层”简阳，也是成都“东进”的投资热土。
注意！去年7月份，奥园斥资19.36亿元收购四川通威集团位于成都成华区三宗宅地，间接获土储占地面积约12.74万平方米、总建筑面积合共约30.36万平方米。
毫无疑问，奥园斥巨资收购、新增成都项目，无疑是对成都楼市持续看好及未来销售贡献潜力巨大的重要例证。
第二，“后千亿”奥园急需加速内部重组，以应对未来更大的不确定性挑战。
当然，今年2月19日，中国奥园与奥园健康联合公告，为优化中国奥园组织架构并推进战略实施，中国奥园提议集团内部重组。重组完成后，中国奥园透过正星及明兴间接持有奥园健康已发行股本约54.58％权益。
此举意在从架构上明确划分开房地产板块与非房地产板块，如房地产业务定位为“幸福生活板块”，非房业务定位为“悦康板块”，每个赛道有各自职能使命及对应配套的管理机制。
除此之外，年初坊间曾爆料说，奥园集团旗地产集团、商业地产集团已按部署完成区域组织架构调整，推进“精总部、强区域”管控战略，意在提高区域项目管理效益。
在外界看来，奥园地产集团、奥园商业地产集团并不好分得太清楚，对于合并传闻，奥园官方曾予以否认。
目前，以万科为首的头部房企，面对房地产新进入“管理红利时代”的挑战，已开成立“OKR”目标管理工具的研究与推进小组，将摈弃以往KPI绩效考核，从“要我做”转向“我要做”。
对千亿房企而言，这无疑是一场重大变革。就好比几年前，万科在行业首次试水事业合伙人及跟投机制一样，随着跟进者越来越多，迸发出的高效率令业内震惊。
2020年，中国奥园全年实现合同销售额约1330.1亿元，同比增长13%；合同销售面积约1288.2万平方米，同比增长10%，单位面积平均售价约10325元。就销售额来看，奥园去年已超额完成年增速12%的销售额目标。
按照机构测算，奥园去年上半年新增多个城市更新项目，累计逾 50 个，总规划建面约3058 万平米，预计额外提供可售资源约6587 亿元。确权土储、城市更新项目资源、加上公司并购能力，支持奥园2022年突破2000 亿元。
据克而瑞最新监测，今年前两个月，奥园累计全口径销售额180.3亿元，排名第30位，相比去年同期销售额61.6亿元，同比暴增3倍，排名拉升4位；权益销售额139.5亿元，同样位于第30位，相较于去年同期57.7亿元，同样暴增近3倍，足见其销售额增幅和质量较高。
对于奥园来说，一个不容忽视的挑战是如何降低负债。截至2020年6月，奥园扣除合约负债后负债率约80.9%，高于规定的70%。全年面“三道红线”是否转绿，有待奥园官方披露。
相关券商机构预计，在投资步伐相对放缓下，奥园负债水平预计会有所改善。