智讯财经 作者 | 姜岫 发自深圳
折腾十五年，白石洲旧改终于提上日程。
近日，据网友爆料，白石洲一期动工开拆。这也意味着，这一曾号称深圳人口最密集的城中村将成为过去式，白石洲自此揭开崭新一页。
在生存与蜕变中，千名村民因拆迁摇身变土豪，数万深漂开启迁徙奔赴下一站，不少投资客见缝也相继涌入该片区。
如今翻倍涨到近九万单价，几乎跟周边二手挂牌均价持平的回迁房风头正劲。
深圳多个大型城市更新项目传来新进展，回迁房指标也买卖火热，是否值得买入？买入有无风险？回迁房的诸多“乱象”备受市场关注。
旧改进入快车道 项目有望2022年入市
从１号线白石洲地铁站D口出来，经深南大道左转进入沙河街，向北直行便可看见在道路两旁竖起带有“绿景”字样的围栏。
以深南大道为界，白石洲片区有4个项目：
沙河五村城市更新单元、深业世纪山谷城市更新单元、鹤塘小区-沙河商城改造项目、白石洲南区项目。
绿景集团南山白石洲旧改，即沙河五村城市更新项目，因350万㎡超大体量，被称作深圳的旧改航母。
图源：深圳规土委
项目由31栋49-65层住宅，21栋公寓，3栋66-79层超高层写字楼，1栋59层办公楼组成。
其中，有三分之一为住宅、人才公寓和保障性住房，都是以小户型为主。
图源：深圳城市更新旧改
开发周期8-10年，共分三期开发，总体规划计容建筑面积358万㎡。
图源：家在
对比建面280㎡的大冲旧改与320㎡的壹城中心项目，白石洲旧改规模显然更胜一筹。
此次清拆的美食城和工业区属于白石洲沙河五村城市更新单元一期。
一期现场施工图
作为深圳目前最受关注的旧改之一，项目改造范围内共包含1529栋私人物业，业主及租住人口约8万人。
从2005年至今，有关于项目的动态，一有风吹草动，便会在市场上掀起波浪。
关注与热议背后，寄予的是对这充满浓郁烟火气的城中村蜕变的厚望。
2020年3月份，绿景举行2019年全年业绩发布会，绿景（中国）行政总裁兼执行董事唐寿春就项目进度对媒体表示：
目前进展比预期还顺利。预计今年底或明年初，一期工程谈判拆迁工作可以完成，实现主体确认后进行开工建设，预计18-24个月的建设周期，能达到预售条件。
时隔近7月，一期工程如期提上日程，白石洲或将迎来质变，这里会是下一个“华润城”么？唯有留给时间去检验。
斥资千亿啃硬骨头旧改的风光与风险
旧改项目可获得毛利率高，但不是谁到拆得动、玩得起。
以木头龙旧改项目为例，在长达12年的拉锯战中耗费了极大物力、财力，旧改之痛难以纾解。
“对于旧改项目，我们有自己的测算模型以及评估，做旧改，就像煲汤，除了原材料要好，更考验厨师的技术。”唐寿春表示。
绿景对于白石洲旧改给出的初步补偿方案分为两部分：
货币补偿，如果选择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致，一律以2.8万元/㎡计算
物业补偿，拆赔比在1:1.03-1:1.2之间，单层砖瓦房的老祖屋是1:3.5
一业内人士表示，白石洲旧改项目的投入至少为千亿级别。
白石洲旧改角落一隅
根据绿景2019年年报披露，去年公司毛利44.30亿元，同比增长64.93%，毛利率为64.2%。
毛利猛增背后，离不开旧改业务加持。
自1995年成立以来，拥有20年旧改经验的绿景操盘的旧改项目达20余个，多布局在香港和深圳、珠海等城市。
官方资料显示，目前白石洲旧改项目签约进度已达95%，也就是说还有约76栋私人物业未进行签约。
智讯财经在实地走访过程中，发现部分未被围挡包围的楼栋下底商尚在营业。
同时，南山区沙河街道的便民张贴栏上仍贴着不少招租广告。
“反正先住，等拆到了我们这再搬。估摸还需几年。”租客候先生向智讯财经表示，“房东不急，我们也不急。”
现租住在约20㎡出租屋的李大姐告诉智讯财经，目前其每月房租1300元，如果不是因为拆迁的话，可能涨到2000都不止。
在这场拆迁中，有人迫不及待赶着逃离，有人不温不火暂行寄居，有人精打细算布局其中，过客、看客应皆有之。
涨幅翻N倍至9万/㎡白石洲回迁房真有人买？
投资回迁房，短期看政策，中期看地段，长期看人口。
对白石洲旧改来说，三方面优势很明显。
项目位于南山区核心地段，紧临深南大道，在地铁1、2号线加持下，无缝与7、9、11号线接驳，出行便捷。
因处在深圳湾超级总部基地和后海总部基地辐射范围内，区域产业集聚效应突出，就拿深圳湾超级总部来说，便可带动30万人口就业。
与此同时，白石洲旧改东临华侨城、红树林两大豪宅片区，西接华润城片区与南山高新技术园，现目前片区房价还相对处于洼地，后期涨势可期。
由于南山新房市场供不应求，在供需关系紧张和旧改利好刺激下，白石洲周边市场表现活跃。
近年来二手房均价走势直线上扬，片区回迁房价格自2014年立项后也是一路飞涨。
即将入市的深业鹤塘岭花园吹风价12万/㎡，片区另一旧改项目深业世纪山谷，定位对标华润城润玺，价格也将更上一层楼。
谈及白石洲旧改项目，中介阿祺告诉智讯财经，“片区回迁房近期一户成交9万/㎡，不过仅一户，目前回迁房价格在往回调，为8.9万/㎡，户型面积100-260㎡不等。”
那么，回迁房买到是否意味着赚到？买房时应注意哪些事项？
知名财经评论员 刘晓博：
据媒体统计，自2014年白石洲旧改立项，过去6年里回迁房指标价格上涨了630%以上，从每平米1.2万元上涨到了目前的接近9万元，超过或者接近周边二手房。
市场之所以这样疯狂，是因为白石洲西边1.5公里就是华润城，华润城（大冲）旧改项目创造的奇迹，让这边也有了想象空间。华润城目前二手房普遍报价在17-18万元左右。
目前白石洲周边二手房价格不高，是因为学位不好。旧改可以带来学位的变化。至于周边产业格局，跟华润城其实没有区别，如果将来能引入优质学位，再加上是新房，二手房可能向华润城看齐。
但问题是，这仅仅是可能。能否实现有待观察，因此存在一定的风险。
回迁房的好处是，可以突破限购，缺点是不能贷款，有一定风险。
一是交房日期不确定，因为项目推进过程中政策多变，可能出现钉子户；二是出售名额的人可能反悔，制造各种障碍和官司。华润城回迁房交易，就产生了大量官司。
如果大家想投资回迁房，建议到“中国裁判文书网”搜索一下回迁房产生的各种案例和司法判决，可以大开眼界，发现很多陷阱和坑人的玩法。
美联物业全国研究中心总监 何倩如：
买回迁房风险大无可避免，主要在于能否把产权确认到购买方名下，另外就是何时旧改工程才能真正启动。
如果是已确认启动旧改项目的回迁房会比较有保障。但是否购买，是个人选择问题，房价有涨有跌，谁也不能预计以后的情况。
腾讯房产认证知识官律师 王玉臣：
回迁房买到不一定是赚到，视具体情况而定。因为存在诸如延迟开工、竣工、交房、办房产证等问题，同时回迁房性质不适合买卖，会产生很多法律纠纷。
购买回迁房时应注意以下事项：
1、看房子性质
回迁房不是严格意义上的房屋性质，是一种统称，包括小产权房、商品房、经济适用房等，还有可能是违建房。
2、看具体现状
是已动工，还是在筹划中，还是已经完工交房。
3、看有无手续
如果连基本的手续都没有，从法律上讲是不具备销售条件的，存在很多风险。
4、回迁房的质量一般次于普通商品房质量，建议认真掂量后再考虑是否上车。
阿祺表示，因白石洲一期已动工开拆，指标面积所剩不多，加之开发商政策越来越紧，小户型已经不让卖了，如果要买回迁房的话，现在最少要签100㎡的户型。
公寓以后会成为人才住房，现已停止审批，价格5-6万不等，有35㎡、50㎡、70㎡、120㎡户型，过渡租金为60元/㎡，装修补偿为1500元/㎡。
一线中介从业人员周小飞认为，如果要买回迁房，建议关注宝安区、南山区、龙华区、龙岗区，根据开放商的签约力度、操作手续等判断是否具有投资潜力。
因为从签约到开盘交房存在区间差，比如南山白石洲890万买100㎡住宅，72个月后交房预计1780万。龙岗保利项目890万可以买330㎡，48个月后预计总价达到2000万以上。
在无数成功案例与财富效应鼓动下，想分得旧改一杯羹的购房者前赴后继。归根结底，押宝房产本就是一场资本逐利游戏。