郁亮纹了身，万科和新裤子乐队推出新曲“就是不妥协斯基”。
在融入年轻人的道路上，这位房地产大哥也开始“中2”了起来。实际上，调控新时代，不安如万科，在坚持城市建设生活服务商的道路上，已探索了许多。
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一如既往的“稳”
在国内众多房企中，万科是特殊的存在。
之所以说它特殊，是因为在它的发展过程当中，几乎没有出现过明显的经营失调。不同于碧桂园膨胀而疏忽质量，恒大扩张而堆积欠债，自2010年成为行业首家破千亿规模的房地产企业，再到2018年提出成为城乡建设和生活服务商的战略创新，在龙椅的位置上万科就一个字：“稳”！
要说唯一一次公司出现的危机，恐怕是那场肇始于2015年的万宝之战。宝能系带着杠杆做公开的野蛮人入侵，成为第一大股东，万科差点把万里江山拱手相让。好在最后政府出手，2017年深铁集团通过受让华润和恒大的股份成为实际第一大股东而结束这场商战。
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不设考核的“支持”
近年来深铁与万科一直保持着相敬如宾的关系。由于深铁土储丰富，2020年双方在TOD领域的主动出击似乎暗示着在当下房地产行业的特殊环境中，深铁有意识的在加大对万科的支持力度。
2017年的股东大会上，深铁对万科承诺4个“支持”，支持万科的混合所有制结构、万科的城乡建设与生活服务商战略、万科的事业合伙人机制和支持万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理。显而易见，深铁的这四个支持，从管理到企业结构，再到运营的多层面都表态不做过多干涉，全面支持万科发展。除此之外，代表深铁入职万科管理层的大多是非执行董事，并且对万科不设考核目标（划重点：不设考核目标，还有比这更高层次的“战略”合作么？）。
2019年股东大会上，深铁现任董事长辛杰再次强调“四个支持”，并且对万科的表现给予了高度评价。
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时下环境和新探索
大环境下，融资端的三道红线和需求侧的购房贷限制，均限速了房企高周转和增量市场上的惯性，升级和管理存量市场的必要性愈发显现，在方向上整个行业进入城市更新、租购并举、产城融合的新时代。
置身探索其中，万科有过成功，也有过挫折。我们一一来说。
TOD模式前景广阔
TOD模式，即以交通站点为中心规划商住、医养和绿化等项目，密度由高到低向周围辐射的城市综合体，由于可以有效解决交通拥堵和土地资源紧张等问题，在城市规划领域被广泛运用，如东京，香港等城市。
早在2016年王石就指出，未来承压城镇人口的，除了特大中心城市还有周边卫星城。建设城际轨道交通设施和配套服务，是万科未来重要的发展方向之一。尽管从2010年万科就开始布局TOD领域，但一直未有明显建树。
2020年4月，深圳地铁协手万科以51.8亿元的成交价拿下佛山市香港城地块作为其首个TOD市场化项目，致力于打造“站城一体化”的新标杆，推动TOD“轨道+物业”模式。6月份，万科发布公告拟与深铁成立合资公司作为实施TOD业务的载体。
这种“轨道+物业”模式将促进万科和深铁发挥各自优势，可以预见，深铁受让政府用地并负责地铁建设运营，物业开发再承包给与万科成立的合资公司。
2019年，我国城镇化水平超过60%，按照预测我国在未来几年还有十五个百分点的城镇化上升空间，TOD模式市场前景广阔。
很明显，此次合作和TOD领域的共同探索将作为深铁和万科多层次多业态合作的跳板，将来双方关系更加亲密。除了与深铁合作，今年万科也在加速在其他高能级城市的TOD模式，布局放眼全国。
目前，万科除了主业地产开发（2020年上半年收入占比94.4%），还有物业、商业、长租公寓、物流这四个领域。由于地产主业的绝对高位，发展长租公寓和物业是对于万科而言是不可避免的。
长租公寓：静待政策红利释放
为响应租购并举的长效机制，长租公寓业务成为了房企和中介盘活存量市场一个重要手段。目前，我国内长租公寓主要分为两种，中介以整合房源重装管理的“分散式”和开发商以自持土地开发和改造楼盘的“集中式”。
不过，眼下，长租公寓依然是比较难盈利的一个业务板块。
先来看一下国内长租公寓的起源和发展：
那么长租公寓是如何兴起的？由于可以解决信息不对称，租金相对透明合理和服务有保障，一开始它的出现一定程度上解决了年轻人从离校到工作置业的过渡难题。而且业务主体可以将其资产证券化，也就是将债权证券化出售给第三方募集资金，比如自如的经营。只不过后来在资本的逐利下开始频频爆雷致使行业风气衰败，部分平台为了抢房源和租客，不惜高价租入低价租出（介绍不规范的房租贷来回笼资金，拿到巨额的整期租金后再拓展更多房源），不规范的长租公寓就是玩现金流的游戏，玩好了规模利润双收，玩不好资金断链只能卷钱跑路。2020年8月，长租公寓市场雷声不断，杭州友客和上海岚越等先后爆雷。
经营长租公寓难在哪里？难在成本高、回本周期长、盈利空间小和模式单一，而且账目统计口径混杂。
从万科的经验来看，首先是自持土地过度占用资金而影响了主业的发展，例如2016年以109亿元拿下北京海淀永丰的两宗100%自持地块，即万科翡翠书院，成为全国首个企业自持租赁房项目。由于后期开发成本过高和经验不足，回本速度远低于预期。
其次，运营流程把控不利带来的成本增加。泊寓北京成寿寺社区首期不到7天入住率即满，然而第二批公寓却因施工延缓不得不安排住户到酒店居住。项目本就微利，这无疑雪上加霜。
需要看到是，长租公寓依然是一个新兴的市场，相关规范制度和政策红利还有待进一步释放。
本质上，经营长租公寓还是在考验轻资产的运营能力。要想坚持下去，一个是国内市场有待成熟和政策支持（例如减免税收），一个是前期的亏损不可避免。
虽然2020上半年万科的租赁住宅业务营收仅10.5亿元，和上千亿的集团总收入无法相比，但克而瑞2019年报告显示国内万科的泊寓和龙湖的冠寓在长租领域两家独大。可以说，万科在长租公寓上的探索和努力有目共睹的。
“物业城市”业务崛起
2015年万科物业开始全面公司化和市场化，2019年营业收入首次突破百亿。2020年上半年，万科物业实现营业收入67.0亿元，同比增长26.8%，占公司营收的4.6%。
万科的物业充分强调利用“物业+互联网”，代表就是睿服务系统。近年来，万科的物业已经由传统的住宅物业成功转型成了住宅、商企和城市服务三方并进的模式，并且着重智慧空间数字化运营。
2020年上半年是万科物业转型的关键期。期内，后起的“物业城市”业务（简单来讲就是将城市看做楼盘进行物业服务）明显有所发展，如厦门鼓浪屿和青岛动车小镇等项目。截至目前，“物业城市”业务已拓展至8个城市9个项目。
值得注意的是，万科的估值和市值管理少不了物业板块的参与，将其单独拿出去会直接影响一部分投资者和持股的公司高管利益。不过，长远看来物业上市确实有利于扩张公司版图。所以关键点在于如何协调各方利益，万科物业方面似乎并不着急上市，暗藏着一种蓄势待发的感觉。
万纬物流：出租率达92%
万科旗下的万纬物流，是其生活服务商的标志。聚焦三大城市带，涵盖多重客户群体，主营业务为为高标仓储和冷链物流两大类。其中，自2015年成立以来的高标仓储涵盖从开发选址到招商管理的内循环，在物流核心节点城市已形成全国性网络，平均出租率更是达到了92%，稳居行业前茅。
在冷链物流方面，下属万维信息团队致力于建设OTWB体系提供技术保障和缩短交付周期，从上游仓和产地仓到中游交易仓，再到下游区域分散和城市配送仓，实现一站式供应链服务。
万纬物流发展简述：
概括而言，万科的物流走的是前期投入较多的科技赋能路线，重在转型，毕竟科学技术是第一生产力。
四平八稳的印力
2016年，万科收购印力集团，开始发力商业地产赛道。万科方面表示，印力集团擅长商业物业管理和经营，并且有着优质的客户资源，这与其发展成为城市配套服务商的战略协同。公司目前涵盖的商业地产主要产品：
同长租公寓一样，商业地产的运营也是万科轻资产战略的重要组成部分。2020上半年该业务板块营收为30.5亿元，同比增长0.3%。基于该领域是疫情冲击的重点区域和投入产出的周期考虑，成绩虽然不算耀眼，却也不算太差。
报告期内，除了持续创新，例如引入主体酒吧街区和完善线上商城的服务体验，公司也在积极探索商业资产证券化。印象2号CMBS（商业房产抵押贷款支持证券）于今年4月成功发行，票面利率仅为3.8%，创同评级产品利率历史新低，代表了投资者对万科开发商业地产的看好以及未来的潜力。
败走装修业
2015年万科携手链家进军装修业，虽然自万链装饰成立之初就捷报频传，仅一年的时间就以5亿元的销售收入占据北京家装市场份额第一的位置。但是2018年有人透露其实际亏损状态让人诧异，而且链家违背协议入股爱空间并且门店内自主分流业务影响到了万链的利益。
不过这是小问题，主要还是后来万链自身质量问题和用户投诉频出，品控和经营不善，最终万科宣布退出后由贝壳全盘接手来扩增被窝家装。
养老浅尝辄止
养老上，2009年万科就开始探索相关业务。2014年推出国内首个集中式养老地产项目随园嘉树，由于销售上客户引流不当导致前来买房的还是多以为以后打算的中年人为主，没有实质上贯彻响应国家扶持养老。自此之后，万科改变战略，侧重融合保险、医养等概念开始轻资产运营。
目前，万科已经形成了三条产品线以应对不同的养老需求：
业务多元化后，虽然有了一定的业内知名度，万科还是没有完全逃脱养老板块盈利难的魔咒，这是整个地产行业面临的难题。基础设施成本高，周转离不开政府补贴，一直以来短线长投的养老项目本身就与金融地产的属性相悖。
万科北方区域CEO刘肖曾把养老产业比喻为万科的彼岸，看的见河水的波涛汹涌，但又看的见彼岸宽广的世界，所以值得赌一把。几次浅尝辄是无法阻挡万科的，直到现在依然是其转型计划的一部分。据悉，2030年我国养老服务业市场的总产值将突破10万亿大关，未来养老产业的市场空间和潜力巨大。
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捐股门销声匿迹
万科职工股捐赠事件一度是媒体热衷的话题。
2020年4月，万科宣布对清华大学捐赠2亿股（估值近53亿）的股票，共建清华大学万科公共卫生与健康学院，受到社会广泛关注和赞扬。然而消息爆出后，部分万科老员工联名上诉，要求维护和明确此次被捐赠的万科企业股的知情权和合法权，并对其32年来的运作和收益情况做全面审计清算。
但在10月17日北方区域媒体交流会上，万科方对此并未有所回应。
其实，有时候对于一家企业而言，其社会责任上的成就远比盈利能力更能带来知名度。搞了那么多五花八门的业绩，没有点流量可不行。此次纠纷中最清楚股改遗留问题的莫过于万科方和王石，他们比任何人都清楚提出捐赠后会出现怎样的局面，既然权衡利弊之后还是决定做了，那么这其中的意图，你细品。
在坚持城乡建设和生活服务商的道路上，万科一直在表现“万事皆渴”和“万事皆可”的态度，问题不断，却无伤大碍。这么多年下来，大哥一直是大哥。