文 | 黄小妹 来源 | 风财讯
随着上市钟声响起，意味着卓越商企服务成为湾区商务物管香港IPO第一股。
10月19日上午9点半，卓越商企服务正式登陆港交所，股份代码为06989。当日股价开盘报11.40港元/股，涨幅6.74%，市盈率70.36，目前总市值140.40亿元。
卓越颇为重视，卓越集团董事长李华携管理层共9位领导现身云敲钟现场。
10月16日公告称，发售定价确定为每股10.68港元，每手买卖单位1000股。拟全球发售3亿股股份，其中香港公开发售股份1.5亿股，国际配售股份1.5亿股，另有15%超额配股权。预计募集款项净额为30.66亿港元。
卓越商企服务拟约70.0%将用作业务扩张，包括战略性收购及投资; 约10.0%将用作投资先进信息技术系统;约5.0%将用作在管物业的设施升级; 约5.0%将用作吸纳及培养人才;约10.0%将用作一般公司用途。
对于卓越商企服务来说，插上了资本市场的“翅膀”，是李华及卓越家族长达13年期待的落成，也让未来充满了更多可能。但上市亦是起点，毛利率低、经营现金流大幅下降、负债高达178.6%的卓越商企在未来道路上能否继续湾区商务物业香港IPO第一股高光？
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湾区商务物管香港IPO第一股
湾区商务物管香港IPO第一股-卓越商企，开始逐鹿资本梦想，不过卓越商企母公司卓越集团赴港上市的道路可谓一波三折。
2007年，卓越集团首次在香港申请上市，计划筹资17亿元，后由于2008年的金融风暴和楼市调整，多家企业IPO接连折戟，卓越的首次上市之路也被迫中断。
2009年，卓越集团再度冲刺香港IPO，却因估价偏低，国际认购情况不好，最终只能主动暂停IPO。
不过母公司卓越集团一波三折的上市道路背后，揭示了卓越商企急于上市的野心。
卓越集团董事局主席李华曾表示，上市仍是一个比较重要的方向，卓越集团处在一个随时准备上市的状态。而此次卓越商企服务担负着卓越集团的上市期待，讲了一个中国领先的商业物业管理服务提供商的故事。
招股书显示，卓越商企服务主要为卓越集团或第三方物业开发商开发的高端商务物业提供服务。截至2020年5月31日，卓越商企在34个城市拥有331个在管项目，总面积2580万平方米，大部分位于一线及新一线城市，其中1170万㎡的111个项目位于大湾区。
卓越商企管理规模市场站位如何？
招股书显示，根据弗若斯特沙利文报告，卓越商企商务物业管理市场规模，按收益计算，2019年占总体物业管理市场的17.4%，按向商务物业提供基本物业管理服务所得收益计算，在中国排名第四，大湾区排名第二；按向高端商务物业提供基本物业管理服务所得收益计算，在中国排名第三，大湾区排名第一。
与规模相匹配的收入、利润增长速度亦有看点。招股书披露，卓越商企其近三年收入以39.2%的复合年增长率增加，从2017年的9.47亿元增至2019年的18.36亿元，几近翻倍；同期利润从1.36亿元增至2.34亿元，复合年增长率为30.86%。
最新数据显示，收益由截至2019年5月31日止5个月的5.93亿元增加58.7%至截至2020年5月31日止5个月的9.42亿元，利润由截至2019年5月31日止五个月的7700万元增加99.3%至截至2020年5月31日止五个月的1.53亿元，几近翻倍。
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上市前突击分红4.585亿元，盈利待解
风财讯发现，卓越商企服务三年多净利润6.78亿元却在上市前近乎被分完。
招股书中显示，2019年底，卓越商企服务应付非控股权益股息1.047亿元，2020年5月底派息3.537亿元。卓越商企服务三年以来的分红金额一共为4.585亿元，几乎把三年赚的6.78亿元净利润近9成全都分完。
数据显示，目前卓越商企服务最大股东卓越集团董事长李华持股比例高达79.9%，剩下股权则由卓越商企服务集团董事长兼执行董事李晓平之妻肖兴萍持有13.1%，李晓平之子李渊持有7%。
由此计算，在近三年4.585亿元的分红中，李华可以获得3.66亿元。
香颂资本执行董事沈萌向风财讯表示，一般来说企业在上市前将大部分净利或现金储备分红并不稀奇，因为IPO会融资，所以大笔分红只要不会造成日常经营的负担就没问题，而且股东也可以在上市前将这部分无法体现在市值上的流动性收入囊中、也算是一种回报。
IP Global 中国区首席经济学家柏文喜表示，卓越集团趁卓越商企现金流尚可之时，在其上市前突击获得分红派现基本不会影响公司的运营，而上市融资后又能对公司的现金流进行较好的补充，也不失为一种抽取子公司现金流来补充母公司现金流之需的好办法。
豪气分红后，卓越商企服务盈利能力受到市场质疑。
数据显示，卓越商企2017年-2019年毛利率分别为24.6%、23.1%、22%，增值服务毛利率由2017年的29.5%跌至25.3%。
相比同行，2019年百强物企的平均毛利润率24.02%，其中增值服务毛利率均值在40%。这意味着卓越商企的毛利率尚不及行业平均。
近两年卓越商企服务负债率高企，2019年负债率高达102%，截至2020年5月31日负债率升至178.6%。
现金流方面，2019年卓越商企经营活动产生的现金流净额约为34亿元，同比降低54.58%；筹资活动产生的现金流净额为-7,239.68万元，同比降低-100.37%。
柏文喜分析，从卓越商企的毛利率、负债率以及现金流的变化来看，卓越商企的盈利能力呈下降之势，负债率呈急速上升之势，只是经营性现金流尚好。另外卓越商企极速上升的负债率也为其上市募资提供了合理的题材与借口。
“母公司帮子公司制造业绩以体现其盈利能力好去上市圈钱，但是利益输送太多又不肯与股民分享，且账面现金又不缺乏，上市理由不够充分。现在突击将滚存利润分红派现，把现金吸回到母公司并停止债权融资、推高子公司负债率来为子公司的上市融资制造借口。”
一只脚踏入资本市场，公司未来增长性就尤为重要。目前看来，卓越商企服务盈利问题是上市后的第一个考验。
完