2020年9月28日，万江谷涌西围改造单元“三旧”改造前期研究报告正式获批，万江谷涌西围改造单元将步入实施阶段，项目由本土房企世纪城操刀！据曝光的补偿方案显示，社区将会收到价值46亿元的返还物业。其中8.6万㎡的商品住宅将平均分配给谷涌拥有股权的村民，每股可分30㎡，当前价值21亿元。
改造方案
谷涌位于万江街道西北部，与中堂镇接壤，是进入万江街道的重要门户节点，本次主要改造的是谷涌早年建设的建材和皮革市场。
整个谷涌计划分为近期、中期、远期进行改造，其中近期区域地块现状为钢材、建材建筑物资市场和布料、皮革、服装交易市场，整体经济效益低，污染高，形象差，亟需进行产业升级。
近期改造区域将打造谷涌创意特色休闲片区，形成万江北部综合服务中心，用地功能指引规划为居住及产业等混合功能为一体的片区。
项目将采取村企合作的方式进行改造，合作范围为集体性质用地485亩（323120㎡），主要包括居住用地、商住混合用地、新型产业用地的改造。同时配套建设学校、派出所、消防站、公共绿地及道路用地。
其中，学校由项目改造主体于一期拆除谷涌社区范围内14842㎡用地后移交土地给万江区政府， 由万江区政府适时建设。
补偿方案
该改造单元补偿方案谈判过程经历多番拉锯战。村民第一次方案只能分到收租写字楼，第二次（2018年）争取到了部分小产权房，最后才争取到商品房（每股分配30㎡住宅）。
经过开发后，开发商将返还社区物业计容建筑面积为323210㎡，包括商业31802㎡和住宅8.6万㎡，新型产业用房地下停车位约4万㎡，合计市场价值46亿元。
其中，开发商返还的8.6万㎡住宅，谷涌社区将直接进行分配，谷涌社区共有股东2852股，每股分配30㎡住宅。返还的住宅为商品房，按照当前的商品房价值来算，每股约50-90万元，合计股民可以分到21亿元。
另外，开发商预计将付给集体物业拆迁补偿款1.8亿元，相当于目前该社区8年收租量。
另外开发商还会给予社区建设期过渡租金补偿，包括全额提前终止租约损失补偿和建设期租金补偿。返还社区物业约23万㎡，按每平方18元/月保底计算，社区年租金收入可达到4968万元，比此前地块租金产出翻了一倍。
万江房价逼近4万/㎡
目前，万江在售的楼盘不多，仅有中海十里溪境、信鸿御江东岸、金地风华等项目在售。
信鸿御江东岸尾货在售，参考均价3.55万/㎡；金地风华别墅尾货在售，参考均价3.5万/㎡。中海十里溪境是万江三个在售盘里货量最大的项目，2020年9月25日，中海十里溪境新拿下了1、2号楼预售证，共计294套，两栋楼毛坯均价分别为：33544.85元/㎡、36823.07元/㎡。
万江还有多个待售项目，住宅潜在供应城区最大。保利首铸天际项目已开放城市展厅对外迎客，预计将在年底前入市。天健阅江来、世茂万江项目最快将在明年初入市。
另外，万江城市更新市场已经进入大爆发阶段。熙熙攘攘，奥园、华侨城、万科、恒荣等品牌房企均已涉足，世纪城、珑远、汇景、金誉地产等东莞本土房企也齐齐发力，一举夺下万江近半数的城市更新项目。
据一点楼市不完全统计，万江已有十多个城市更新项目已经进入旧改流程，未来几年将陆续入市。