石湾、园洲一直以来都是东莞客最大的外溢置业地，东莞“7·25”调控新政后，大量东莞中介将目光放到了惠州市场，也给石湾和园洲楼盘带去了更多的东莞客。
大量的置业群体，广阔的市场前景，加上低廉的拿地成本，直接引爆了当地的土地市场……东莞房价暴涨后，大量东莞客涌入石湾园洲，房企抢地应接不暇，地价暴涨，似乎一切都在重复着2016年-2017年的一幕。
石湾和园洲的房价要再次迎来暴涨了吗？
住宅用地价格再创新高
博罗2020年9月7日成功拍出3宗商住地，吸金7.75亿元，华宇地块楼面价创出博罗新高。
3宗地块分别位于博罗县石湾镇和园洲镇，园洲镇两地块相邻，距离东莞松山湖中心医院和石龙新世界珑汇小区不到2公里。石湾镇地块在石湾镇政府旁边，周边有聚龙天誉湾、名巨山水城等众多小区，属于石湾新城核心地段。
园洲2020（储备）3号地块由重庆华宇集团竞得，成交总价19550万元，成交楼面价6256元/㎡，溢价率高达112.5%。
园洲2020（储备）4号地块由旭辉集团竞得，成交总价32050万元，成交楼面价5987元/㎡，溢价率高达102.8%。
石湾2019（储备）15号地块由长盈地产底价竞得，成交总价25900万元，成交楼面价3465元/㎡。
园洲两宗地块最受关注，碧桂园、龙光、金地、招商、星河、敏捷、旭辉、华宇、新城、聚龙、领地、合能、中梁、港龙等房企都参与了竞争。
石湾有盘已卖到1.3万/㎡
石湾和园洲是惠州市博罗县下辖的一个小镇，刚好处于惠州、广州、东莞三市交界，南隔东江与东莞市石龙镇相望。
三市交汇，价格洼地，石湾和园洲近几年获得了越来越多的关注，在2016-2017年楼市最旺的一段时间里，石湾和园洲的房子一度有9成被东莞人买走。另外，大量品牌房企也先后涌入，美的、旭辉、碧桂园、金地、时代、中骏、正黄都是其中的代表。
目前，石湾有中穗御峰、美的旭辉天地、中骏聚龙汇景湾、龙湾天元、聚龙天誉湾三期等项目在售中，毛坯洋房价格多在9000-1.2万/㎡，美的旭辉天地带精装售价1.3万/㎡。园洲在售项目比较少，正黄金色云庭毛坯售价已经逼近万元。东江对岸的石龙还有华讯大宅、新鸿基珑汇、嘉华星际湾等项目在售，毛坯价格均价约为1.6-2万/㎡。
值得关注的是，园洲、石湾交付10年内的二手房毛坯放盘均价7000-10000元/㎡，精装修放盘价格更高，新怡豪门、双城峰景、上河坊、皇庭壹号、蓝湾半岛等项目都有大量二手房在售，接盘人非常少。
东莞客外流趋势不减
能够成功吸引东莞客，地理位置是其中的一个原因，价格低廉才是最大的诱惑力。
石湾、园洲楼盘项目有70%的客户来自东莞，园洲、石湾的项目甚至会找东莞的营销团队进行销售。石湾、园洲的房价仅8000-13000元/㎡，房价水平低东莞不少，加上东莞执行严厉的限购政策，也吸引不少被限购的东莞人前往石湾、园洲购房。
博罗的部分镇街已经完全受到东莞客源的影响，这种情形导致东莞石龙、石排、企石等镇街购房群体外溢严重，这也是东莞其他区域房价远远高于这些镇街的原因。
由于东莞和石湾、园洲距离太近，而两地价格相差明显，东莞客继续外流成为大概率事件！与2017年不同的是，石龙、石排等镇街新房价格依然维持平稳，未曾像东莞城区、松山湖一样价格暴涨。石湾、园洲接下来，价格暴涨可能性不大，微涨将成主流。