文/谢逸枫
判断一个城市的活力，最好的根据是人才吸引力与购房人群及人口增长。人才，向来是城市发展的“争夺之战”。自2017年以来，全国人才政策发布呈现“井喷”现象，截止6月中旬，已经有超200城发布了各种人才政策，其中超过80城市发布购房补贴。有二份报告的数据显示，人口流动活力排名前三的分别是广州、深圳、成都。其中深圳超过8成的购房人群，都是外地人，成为中国最受欢迎的买房城市，意味着全国人民都在深圳买房人。
按照贝壳研究院《城市移民指数专题研究报告》的数据显示，2020年上半年，全国人都在买哪里的房子，今天似乎有了答案，湾区成为全国人民的置业热点。从下面的图数据我们可以得出两个重要结论，其一是粤港澳大湾区是全国人民最热衷的购房投资区域。省外购房占比最高的TOP10城市中，有5个来自大湾区，分别是深圳、东莞、珠海、广州、佛山，这说明新一轮“抢人大战”中，湾区城市更占上风，旺盛的投住需求是房价上涨的必要条件之一。
其二是深圳、东莞有七八成二手房是被广东省以外的全国购房者买走了。这也解释了为什么上半年，深圳东莞的房价涨幅位列全国前两名。在未出调控政策的上半年，深圳房票获取成本小，东莞二手房不限购，疫情之下大量避险资金涌入深莞楼市，进而推高了房价。两个城市的资金总量、人口增量、产业布局表现较好，又有着粤港澳大湾区规划利好加持，看涨深莞楼市似乎成为人们的一个共识。
人口流动活力排名第二是深圳
百度地图慧眼《2020年第二季度中国城市活力研究报告》显示，随着疫情影响的减弱，全国总体迁徙规模已回复至去年同期近7成，约69.09%。其中，平日迁徙规模达到去年同期70.82%，节假日期间全国迁徙规模指数达去年同期的59.10%，清明、五一、端午小长假期间均出现迁徙小高峰，五一假期全国日均迁徙规模指数达到第二季度最高水平。从城市迁徙规模指数来看，排名前十的分别是广州、深圳、成都、上海、东莞、郑州、苏州、西安、佛山、杭州。
长三角、珠三角以及中部旅游业发达城市人口流动比较活跃。深圳人口吸引力指数居榜首，年轻人群流入占比高。2020第二季度以来，全国近6成的城市人口吸引力已经恢复到去年同期90%以上，温州、海口、深圳等城市恢复较快。在人口吸引力恢复TOP10的城市中，浙江和江苏两省的城市占比达7成，可见疫情后江浙地区的人口吸引力在全国范围内处于优势水平。
具体来看，在人口吸引力指数TOP10的城市中，深圳以16.886的人口吸引力指数高居榜首，同比排名上升2位。其次是广州（15.626）、东莞（13.623）位列第二、第三。该排名中有4个珠三角城市和3个长三角城市，且排名均在前列。以此可以看到，即使历经疫情冲击，长三角、珠三角城市群依旧“活力十足”。此外，在人口群体流入中，18-34岁的青年人群占比较大，高达76%以上。其中，年轻人占比较多的城市为东莞、南宁、深圳。
深圳超过8成外地人购房人群
按照贝壳研究院《城市移民指数专题研究报告》数据显示，从城市群角度看，粤港澳大湾区无疑是典型的移民城市群，外来购房人群占比最高，其次是中原城市群和长三角城市群。2019年粤港澳、长三角、中原三大城市群总常住人口分别同比增加177.65、178.96和146.82万人，同比增幅分别为1.46%、0.79%和0.39%，在所有城市群中表现亮眼。外来人口流入为房地产市场带来源源不断的购房需求，尤其是粤港澳大湾区外来人口的置业需求最显著。
分城市看，深圳、东莞、厦门的移民指数分别居一线、新一线、二线城市首位。深圳凭借大湾区规划利好、经济发展活力强、相对宽松的落户条件等优势，对人口表现出强大吸引力。2019年常住人口与户籍人口比值达到2.72，成为外来人口购房占比最多的城市。东莞作为临深城市之一，承接深圳产业外溢，制造业较为发达，外来流入人口大，2019年常住人口户籍比达到3.37，在新一线城市中排名第一。厦门作为旅游型城市，吸引大量省内客户前来购房，在二线城市中位列第一。
值得注意的是，一线城市中北京和上海常住户籍比并不低，但是移民指数排名相对靠后。这可能是因为与新一线城市相比，北京、上海居住负担与落户门槛相对较高，外来人口定居较为困难。从城市群角度看，粤港澳大湾区无疑是典型的移民城市群，外来购房人群占比最高，其次是中原城市群和长三角城市群。外来人口流入为房地产市场带来源源不断的购房需求，尤其是粤港澳大湾区外来人口的置业需求最显著。
其中，深圳、北京、上海作为粤港澳、京津冀、长三角三大城市群的核心城市，对省（市）外的人口虹吸效应大，购房人群中外地客户占比较高，尤其是深圳，省内购房客群占比约2成多，外地客户占比将近8成，占比明显，深圳对外地人口具有高能的吸纳能力。湖南、湖北、江西、河南正成为粤港澳大湾区重点城市新定居居民的输送大省，其中深圳购房客群中来自这四个省份的客户占比为41.6%。此外，深圳省内的新定居居民多以潮汕民系为主。
城市的发展不断打破界限，流动的人口迁徙居住图景正在上演。当前的粤港澳大湾区已成为中国最具移民活力的城市群，湾内重点城市对省内外人口具有较大的吸引力。而人口迁徙购房定居趋势也折射出城市群的发展格局，未来经济发展不再是单个城市之间的比拼，而是承载区域发展的“圈群”之间的PK，都市圈应加强内部融合，由点到面，打造出区域协同、高质量发展的空间格局。
毫无疑问，综上所述，珠三角和长三角城市群对人口的吸引力比较大。尤其是以都市圈为核心的城市，依然占据一定的人口吸纳优势，如深圳，每年都有几十万的人口流入，增加购房需求，也因此深圳房地产市场“热”度不减。未来城市的发展将会以城市化为进程，人口将成为城市发展的核心资源。因此城市群应加强内部的融合，强强联合，打造区域协同、高质量发展的空间格局，形成城市经济可持续发展。
哪个城市将成为下一个深莞？
到了下半年，当深莞楼市对外地投资客关上大门，哪个城市将成为下一个深莞？目前粤港澳大湾区楼市呈现出“深莞买不到，去广佛买，再到惠中珠江买”的格局。深圳，东莞房价大涨一轮之后纷纷迎来史上最严调控政策，购房者不仅买不到，而且这时候强行买入很容易高位接盘。广州楼市供应量巨大很难出现暴击，而且楼市调控也是风雨欲来。珠海自2019年放松限购后，房价已经被推到高位并严重透支，以珠海的经济产业和人口指标来看，难以支撑目前的高房价。
下半年初，以深莞为首的热点城市迎来一系列“刹车式”调控，推动湾区楼市格局的重塑。7月15日，深圳发布史上最严楼市调控，深户购房需要3年社保，离婚腾房票也被堵死。7月25日，东莞发布“本市史上最严”楼市新政，二手房首次纳入限购范畴，两个城市不仅对外地投资客关上了大门，误伤了一部分本地刚需。下半年应该把目光转移到很有实力很低调的佛山，佛山的实力到底有多强。
2019年，佛山GDP正式突破万亿元大关，是除广州和深圳之外，广东省第三个GDP过万亿的城市。2020年，佛山更是首次入围新一线城市榜单，上升势头非常足，未来发展可以说前途无量。最新数据显示，佛山常住人口过去一年新增25.29万人，至2019年末达815.86万人。这一增量在广东排名第三，仅次于深圳和广州，是排名第四的珠海的近两倍。就是这样一个经济人口都非常给力的城市，房价却比东莞珠海便宜近万元，这是极不合理的。
在以上政策和市场背景下，对于计划投资湾区、置业佛山的购房者来说，已经迎来最后的窗口期，其内在逻辑不难思考。房价一定是建立在经济人口基础之上的，佛山的经济人口不弱于东莞，远超珠海，但佛山的房价却比东莞、珠海便宜近万元，这说明佛山的房价是最扎实的，购房投资者可以大胆放心买。对比深穗莞珠四城，佛山房产的价值处于严重低估的状态，当深圳、东莞、广州加强调控，甚至对外来投资客关上大门时，这些溢出的购买力必将流向佛山，下半年佛山将成为继深莞之后又一个置业热点，佛山的价格洼地将很快被来自全国的资金填平。