5月7日，继去年拿下巨无霸旧改项目汤村村后，上海升龙再次以总投资54亿元在黄埔拿下南湾社区旧改。
而黄埔区旧改也因此再次聚焦楼市目光。尤其是广州新近发布了《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（征求公众意见稿）》，将住宅搬迁费标准从原来的2000元增加1.5倍至5000元。引发了人们对拆迁费的高度关心，这其中自然以大拆特拆的旧村改造项目最吸引目光。
“一村一策”差异大？“
旧改大户”黄埔将试行统一拆补标准
作为全国首个区级“三旧”改造改革创新试点，黄埔在旧改方面的力度、数量、速度一直名列广州前茅。
截至2019年底，黄埔“三旧”改造总用地面积52.5平方公里，占全区现状建设用地三分之一，已获批复全面改造项目45个、微改造项目56个，已开工改造面积710万平方米，竣工面积394万平方米，实现固定资产投资706亿元，完成房地产销售面积280万平方米，连续三年在广州市“三旧”改造工作年度考核中排名第一。
在旧改中，以拆迁补偿方案最受关注，毕竟“拆倒一片，富起一群”。尤其是广州在5月11日发布了《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（征求公众意见稿）》，将住宅搬迁费标准从原来的2000元增加1.5倍至5000元。引发了人们对拆迁费的高度关心，这其中自然以大拆特拆的旧村改造项目最吸引目光。
来源：网络
在广州，旧改拆补方案根据实际情况推行“一村一策”，由此也衍生出了同个区域内的拆补方案可能会出现较大差异化的局面。
既是“一村一策”，那简单以各旧改村的拆补金额进行对比就没有太大的意义。但对整个旧改大局，或待进行旧改拆迁的村庄来说，不同模式的拆迁补偿方案对未来具有很重要的参考价值。
2019年，黄埔区发布《广州市黄埔区加快省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施》，其中一项措施是试行“先签约，后批复”，执行统一的拆迁安置补偿方案标准模板。虽然尚不知道各片区编制“统一补偿方案标准模板”的具体内容，但想必在既往的旧改拆补实施方案中有迹可循。
目前，黄埔区大概有16条旧村庄已经在进行全面改造，其中对外公布的拆迁补偿方案有近十个，分别分布在黄埔不同板块。下文我们将选取重点片区不同的典型拆补方案进行分析，仅供大家参考。
北边知识城片区：
核心旧改何棠下村回迁面积2层按4层算
何棠下村位于中新知识城的核心地段，资源优势集中，是目前该板块内公共配套最集中的区域。2011年，何棠下村旧村庄全面改造项目启动，用地面积约168公顷，是个巨无霸旧改项目。由于种种原因，项目直至2017年才确定广州市景腾房地产投资有限公司为其改造合作企业。
2019年6月，何棠下村召开旧改拆迁补偿方案表决动员会，《何棠下村旧村改造拆迁安置补偿方案》曝光。方案列出了回迁安置总面积的算法，弃产补偿方案、权益面积购买金额等等。
这份拆补方案的亮点是2层及以上的现状房屋将给予4层的回迁安置总面积；弃产补偿为8000元/㎡。
对于回迁安置总面积大于现状房屋四层及以下面积的权益面积（空气面积），村民需按1500元/㎡购买。（权益面积=回迁安置总面积—现状房屋四层及以下面积）
而四层以上的现状房屋面积不作回迁安置，只按照不同房屋结构给予最高1500元/㎡的建筑成本补偿。
现状为在建工程的框架结构房屋，超出四层以上按不同的建筑状况按照如下标准给予补偿：
被拆迁人可以放弃回迁安置选择货币补偿，但是弃产面积不得超过其回迁安置总面积的30%。四层及以下现状建筑面积弃产补偿8000元/㎡，目前周边的万科幸福誉售价为2.4万元/㎡。
同时，村民每120㎡的回迁安置面积，须用其中的8㎡回迁安置面积置换1个停车位。
拆迁补偿当中还有一部分是临迁费，何棠下村现状建筑四层及以下的面积的临迁费按25元/㎡/月计算，签订拆迁安置补偿合同并移交房屋后，一次性先行支付12个月的临迁费，选择货币补偿（弃产）的建筑面积不给予临迁费。
何棠下村临迁期暂定5年，若5年期满仍未能回迁安置，自第6年起，临迁费每年上调10%。
为鼓励签约交房，该村旧改合作开发商开出最高一次性2万元的奖励金额。
新龙镇洋田村：首个“按人头”进行拆迁补偿
去年七月，黄埔区新龙镇洋田村经济联合社旧村改造拆迁补偿安置方案的征求意见稿对外公布，并首次提出采用“按人头”的拆迁补偿方案，以村民、留籍出嫁女、无籍屋主等内容分为三类人员进行差异化拆迁补偿。
一般来说，拆迁补偿方案会提供回迁安置房和货币补偿两种方式。按“人头”计算方式，洋田村第一类村民一家三口可获得回迁安置房360平方米。
如被拆迁户放弃回迁安置面积补偿，可以选择货币补偿，但必须保留人均70㎡的回迁安置面积以保障生活，弃产后货币补偿价格为8800元/㎡。
弃产补偿详情如下：
针对现状主体房屋建筑面积大于回迁安置面积，拆补方案根据房屋结构最高2500元/㎡进行补偿。
除此之外，方案另划有拆迁过渡费，其中临迁费为25元/㎡/月。对开发商来说，拆迁事宜拖得越久，所累积的临迁补偿金额就越高。
萝岗区府板块：萝峰村光地皮每㎡也能获赔4万6！
萝峰村东面紧邻萝岗香雪公园，西南方向是地铁6号线香雪站，距离香雪站的直线距离约2公里，位于区府板块的地理位置优越。2018年，黄埔区公布了《广州市黄埔区萝峰社区旧村改造拆迁补偿方案》。
根据补偿方案，房屋的拆迁补偿以有效的建筑基础面积（即建筑的投影面积）四层或四层以下部分的建筑面积为拆迁面积。被拆迁户可以选择回迁安置面积或货币补偿。
回迁安置有效建基面积“拆一补一”
回迁总建筑面积=首层有效建基面积+二至四层（含四层）各层楼面的实际建筑面积总和。
村民选择回迁就可以获得2万元/栋签约奖励，同时按照有效建基面积四层或四层以下的实际建筑面积，以38元/㎡/月的标准补偿临迁费,若四年期满仍未能回迁安置，从第五年起，临迁费在上一年的基础上每年递增20%计付。
宅基地皮上原有的旧房屋已拆，拆后只重建好地基的，也能选择回迁，拆迁户可以用500元/㎡的价格购买四层有效建基面积的指标面积。
超出四层以上的超标建筑面积不能选择回迁安置，只根据房屋结构进行材料补偿，框架、混合结构的赔偿金为1500元/㎡。
弃产补偿金额为1.2万元/㎡
如果弃产选择货币补偿，对有效建基面积四层或四层以下的实际建筑面积，按照1.2万元/㎡进行补偿。
部分弃产同样可以获得货币补偿，即放弃购买不足四层的指标面积，被拆迁户将获得按照1.15万元/㎡的补偿。
值得注意的是，只有合法的宅基地皮，即使还没有盖房子的也能获得赔偿，不参与购买面积且放弃回迁的被拆迁户，以宅基地块的有证建基面积X4，按1.15万元/㎡进行地价补偿。简单计算一下，有证宅基地每平方米地皮最多可以获得4.6万元的赔偿金。
超四层部分只作材料补偿
不是所有的房屋都能选择回迁安置，根据补偿协议，有效的建筑基础面积才能选择回迁。即2018年01月31日前的现状主体房屋的首层基底面积，主体房屋是指框架或混合结构，高度不低于2.6米的居住用途房屋。
超出四层以上的超标建筑面积不能选择回迁安置，只按房屋结构作材料补偿：
另外，无论选择哪种拆迁方式，按照房屋现状总建筑面积10元/㎡计算给予搬迁补助（该补助款包含电话、电视、网络等迁移费用），每栋补助不足3000元的，按照3000元/栋给予补助。
黄埔规模最大旧改沙步村：弃产补偿1.5万元/㎡
沙步城中村位于地铁13号线夏园站和南岗站之间，由鹿步、沙涌、塘头三条村组成。项目建新范围约158公顷，总建筑面积约404万㎡，为黄埔区目前批复的规模最大的旧村改造项目。
2018年7月，牵手万科的沙步村旧村全面改造项目拆补方案以95.92%的同意率通过集体表决。代表这个位于黄埔南向的大体量旧改项目，迈向新台阶。
4层以下可选“拆一补一”回迁
按照公开方案，有效建基面积四层（含四层）以下的建筑面积为拆迁面积，按拆迁面积“拆一补一”。
回迁安置面积计算方式：回迁安置面积=首层有效建基面积+二至四层中最大面积那一层的投影面积 X 3。
如现状主体房屋超出4层，则不作回迁安置，只作材料补偿，按不同结构类别补偿：框架、混合、砖木结构：1500/㎡；棚架等简易结构：200/㎡；楼面拦河：200/㎡。
如果现状主体房屋不超过4层，村民可以1000元/㎡购买不足4层的权益面积。
弃产进行货币补偿15000元/㎡
村民如果放弃回迁房，可选择货币补偿，对有效建基面积四层或四层以下的实际建筑面积，按照15000元/㎡进行补偿；对于放弃购买不足四层的权益面积，同样按照15000元/㎡进行补偿。周边宝夏花园二期2.9万元/㎡。
除主体房屋外，剩余有证的宅基地地块，在地面建有简易构筑物的情况下,先按照下列分类补偿完地上构筑物后，允许宅基地地块持有人以1000元/㎡购买按四层有效建基面积计算的权益面积。
临迁费38元/㎡/月，搬迁费2000元/栋
除了上述补偿费用，还有搬迁费和临迁费。
搬迁费用：按照现状总建筑面积10元/㎡计算给予搬迁补偿，每栋补偿不足2000元的，按照2000元给予补偿。
临迁费：村民回迁安置面积38元/㎡/月，按季度计算支付，不满3年的按3年计。累计超出3年未能如期交楼的第四年开始临迁费增加20%给予补偿。
根据5月13日的数据，沙步村旧改签约量为三成左右，其中何巷社签约量超五成。
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