深圳“猪肝红本”房产证
▌作者：张茂荣 信荣团队首席律师、房地产争议解决专家
▌主攻： 房地产、小产权房纠纷，涉房家事，城市更新等
深圳小产权房种类实在是“种类繁多，精彩纷呈”，就合法建筑来说，笔者之前只是谈到“绿本房”，最近遇到多个网友咨询购买“猪肝红本”房屋遇旧改而原业主反悔，或者下落不明，无法注销产证导致各方无所适从的事，今天就聊聊“猪肝红本”的事。
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“猪肝红本”房屋属合法建筑，产权受法律保护
就深圳来说，现有“猪肝红本”多为“两证合一”之前政府颁发的房屋所有权证（先是房屋所有权证和土地使用权证两证分离，后合并为一本房地产权证，再后又统一为不动产权证），且为非市场商品房，如经房改办批准，职工购买单位的准成本商品房，深圳布吉宝丽路宝电公司宿舍既是如此。
深圳宝电公司宿舍“猪肝红本”房产证
“猪肝红本”房屋所有权证由政府颁发，是当事人的物权凭证，具有物权确认效力，较之经处理取得绿本的深圳市历史遗留违法建筑来说，其自始建时就完全合法。
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“猪肝红本”房屋买卖合同有效，办理过户需先“转红”
因属合法建筑，根据物权、债权相分离原则，即便不是市场商品房，不能直接办理过户手续，如同绿本房，买卖合同也是合法有效的，遇旧改遭原业主反悔的，可委托信荣律师团队代理起诉或应诉。
但非市场商品房不能直接上市交易，过户需先在不动产登记中心办理“猪肝红本”转“红本”手续，转为市场商品房后方可进行。
“转红”过户流程为：
1、先向住建局递交申请材料，补缴地价后获取书面批复；
2、向不动产登记中心递交申请资料，换取红本市场商品房不动产权证；
3、按照普通二手房交易办理递件过户手续。
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“猪肝红本”、“绿本房”均算住房套数，并占用购房名额
深圳楼市“限购令”规定深户已婚家庭限购两套，未婚深户及五年以上社保或纳税非深户家庭限购一套，对于“小产权房”、“私宅”等非市场商品房是否算购房套数没有明确规定（申请保障性住房有明确限制规定），实践中只要在不动产登记中心能够打印出产权信息的均算住房套数。
笔者正在龙岗法院代理的案件：卖方2005年将绿本房私宅一栋出售给委托人，2019年未经查档即与他人签约购房，递件过户时因“绿本房”私宅仍在己方名下，被告知没有购房资格，最终被没收20万定金。
在此提醒网友：无论是“猪肝红本”、“绿本房”，还是“军产房”，亦或其他私宅，即便已经转让，只要不动产信息查询登记在自己名下，也占用购房名额，购房时务必审查己方是否还有购房资格，以免无法过户对卖家构成根本违约！
产权信息单上的“绿本房”私宅也占用购房名额
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部分“猪肝红本”可能存在档案不健全，甚至无档案记载的“黑户”情况
接访过程中，笔者曾遇到咨询客户说在不动产权登记中心查询时被告知不动产登记系统没有信息记载的情况，而笔者团队其他律师之前也曾遇到过“绿本房”也没有信息记载的情况（见下图），这可能与历史久远，早期“猪肝红本”、“绿本”内容多为手写，纸质档案未能及时录入计算机系统所致。
又经网络检索，发现2019年9月9日深圳市罗湖区住房保障事务中心在领导留言板答复网友信访问题《无法办理准成本商品房转全成本商品房》时回复：“经查政策性住房信息系统，暂未有您父母共同购买位于罗湖区***房的详细建档记录”，能够佐证实践中确实存在“猪肝红本”、“绿本房”在不动产登记时未能录入成为“黑户”的情况。
遇此情况，证载权利人应当持购房资料，申请在政策性住房信息系统的房改档案补建手续，换发不动产权证书，建议及时补建房改档案换证，否则将一直为“黑户”，遇到城市更新可能无法识别其权利人身份，导致权益受损（当然，如上所述，补建房改档案或换证后，如在不动产信息单显示，也占用购房名额）。
买“违法建筑”，遇“城市更新”，遭“业主毁约”，可否...？
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买“猪肝红本”，遇“城市更新”，原业主不配合注销产证或下落不明，可委托律师依法解决
同“绿本房”一样，城市更新实施主体确认后办理用地手续的前提是必须注销现有产证，而根据深规土【2016】3号文件——《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规程（试行）》，注销产证必须由证载房地产权利人或其授权的申请人申请办理，此时便可能面临证载权利人反悔不配合或者下落不明无法顺利注销的障碍，特别是经过多手连环买卖的终端买家，很多根本没见过证载权利人。
以深圳市蔡屋围城市更新项目为例，据开发商方面给笔者介绍，凡是“绿本房”买卖的，几乎都存在上述问题，又因没有专业律师介入，不了解法律解决途径，当事人惯性思维都认为买卖合同无效，唯一的解决方案只能是买家和卖家（证载权利人）协商，结果是买家至少给予卖家100平米以上的回迁面积（按目前指标房单价六万计算，至少在600万以上），更有甚者，部分买家被迫与卖家对半分割换取和解，让利和解金额高达数千万，妥妥的我为鱼肉人为刀俎任人宰割，权益受到巨大损害！
术业有专攻，信荣（全国）房地产律师团队深圳总部“深圳小产权房专项法律服务”专业解决城市更新过程中各类小产权房确权纠纷，其中一项核心业务就是在证载权利人不配合情况下，依法合规强制注销产证，且采取风险代理，不成功不收费，相关事宜请阅读《买绿本房遇城市更新：原业主不配合，如何径行注销产证？｜信荣团队“绿本产证注销专项法律服务”简介》。
买“绿本房”遇“城市更新”：原业主不配合，如何径行注销产证？
题外
根据《深圳市规划与国土资源局关于颁发新《房地产证》的通知（2009重新发布）》规定，自1995年1月1日起颁发的新版《房地产证》仅采用红皮及绿皮两种版本，红皮本记载市场商品房地产，绿皮本记载非市场商品房地产，即：目前房地产登记机关颁发的不动产权证只有红本和绿本两种。