封闭装修赠送面积 1年后才知属违建

枫丹白露3期业主王先生向本报反映，签购房合同前，开发商承诺说有赠送面积，可没想到，交房且部分业主已装修入住后，城管发了红头文件，要求拆除赠送面积上加装的所有窗户和护栏，否则不能办理不动产权证。

小区的多数业主已将赠送面积封闭

业主将赠送面积封闭后装修成卧室

昨日，记者在业主王先生的带领下，来到位于经开区的枫丹白露小区3期，看了王先生及其他业主的房子。小区入户门上，张贴着由云南睿和新物业管理有限公司盖章的“违规搭建拆除提示”，以及由昆明市规划局昆明经济技术开发区分局和经开区城管综合执法局盖章的告知函。告知函的内容显示，枫丹白露3期项目中涉及违法搭建（即开发商赠送的面积）的有3、5、6、7栋的1号房和4号房，要求业主在4月15日前自行拆除违法封闭的结构板，否则将无法办理不动产权证。

记者在王先生购买的住宅中看到，开发商赠送的面积里，已加装了窗子和防护栏做成一间卧室。卧室位于进门处玄关的一侧，拆除后这间房子将无法作为卧室使用，还存在高空坠落的风险。

记者又看了其他几名业主的住宅，多数业主都把赠送面积做成了卧室，还有一名业主是把玄关处的墙敲掉，做成会客和堆放物品的空间，靠近窗户的位置安装了晾衣杆，如果将窗子拆除，会严重影响业主的安全。

“我们买的这个户型，在户型图上只有三间卧室，开发商把26平方米的赠送面积算成一间卧室，所以广告宣传是四室。买房时，销售人员承诺赠送面积可以封闭使用。”王先生称，2019年上半年交房后，业主接房装修时还和物业签订了装修协议，并且缴纳了装修押金。“房子装好后，物业工作人员还到家里检查，看封的窗子合不合格，有没有按照他们的要求安装。检查合格后才把装修押金退给了我们，结果现在告诉我们封闭赠送面积违法，不拆除就无法办理不动产权证，我们无法理解。”

“进行封闭装修的费用，每家都差不多花了5000元，现在要求拆除，怎么拆？谁来拆？拆除后我们的安全怎么保障？开发商应该给业主一个解决的办法，而不是贴一纸文件在门上就不管不顾了。”业主李女士说，涉及该问题的业主有264户，而且小区的楼幢有33层高，拆除后高层存在坠楼的危险，低层有被盗的风险。“这边的风特别大，平时出门家里的窗子都不敢开，雨季就快来了，拆了后大家根本没法居住。”李女士说。

针对业主的诉求，记者来到位于小区内的云南耀兴集团（开发商办公室）。接待人员称领导还没回来，并告知记者，通知是物业发的，应该去找物业。记者将联系方式留给该接待员，对方称会让领导回电话，但截至发稿，记者没有接到来电。

按照接待人员的说法，记者来到云南睿和新物业管理有限公司办公室。办公室工作人员称，领导就在小区内，等一会儿过来。等待40分钟后，该工作人员称领导有事不过来了，而且拆除的事情物业说了不算，需要去找开发商。

随后，记者通过业主得到开发公司工作人员的电话，接电话的人表示拒绝电话采访，让记者第二天到公司当面交流。该工作人员还表示，领导很忙，出发前需要发短信提前告知，而且业主需要拆除封闭窗子的事，自己一概不知道。

云南凌云律师事务所邹洁律师表示，开发商承诺的赠送面积，存在很大风险。针对该小区的情况，首先，业主可向相关部门核实，查看开发商该项目赠送面积的设计及规划验收情况；其次，查阅、核实与开发商签订的合同中，是否包含赠送面积的相关约定。若包含，可要求开发商按合同约定承担违约责任；最后，查看开发商广告中是否包含赠送面积的相关内容。若广告宣传中有面积赠送的相关宣传，现因赠送面积属于违法建筑需要拆除的，开发商涉嫌虚假宣传，可要求开发商承担相应的法律责任。

赠送面积一般是开发商的销售手段，一些本该不计入建筑面积的部分，被开发商拿来当作赠送面积送给购房者。根据《房屋测量规范》，以下面积不计入建筑面积：层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层，以及层高小于2.20米的地下室和半地下室。突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等，房屋之间无上盖的架空通廊，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台等。

根据相关法律法规，违法建筑是指：未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建设的建筑物和构筑物。所以，赠送面积很可能就是一种违建面积。

所谓“偷面积”，就是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积，或者只计算一半面积的居住空间，让购房者觉得“物超所值”。

部分开发商的赠送面积，是通过擅自变更规划设计、违章搭建起来的。具体操作手法是，在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司，对房屋进行二次装修改造（即在与购房者签订商品房预售合同的同时，与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者“被违规”），使得房屋实际使用面积增大。

开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积，根据《物权法》规定，该部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有。因侵犯了其他业主的权利，即便开发商赠送，在其他业主提出异议的情况下，侵权面积上的建筑物、构筑物也可能被拆除。

根据《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护，很多开发商所说的赠送面积，实际是不计入建筑面积的，赠送的部分在登记时也不会写到不动产权证上。因此，赠送面积在拆迁补偿时也是不计入补偿中的；如果是二手房买卖，赠送面积也没有很多的升值空间。此外，赠送面积存在一些设计不合理的现象，甚至会出现采光、通风不足以及安全性差的问题。如若赠送部分属于违法行为，将面临拆除或罚款风险，而且在建筑质量方面存在一定的安全隐患。

如果合同上没有写明赠送面积的相关情况，就无法证明这些面积的产权人属业主。若开发商或物业私自占用和使用业主的赠送面积，维护自己的权益将很难。签订合同时，可以主动向开发商提出“将赠送面积写进合同里”，如果合同中无法增加，争取将这一条款写进补充协议。