当旧宫地块落槌的时候，严肃君很后悔，因为在昨天的无奖竞猜中，没有选中绿城。
是的，任谁也无法想象，刚刚在上周五鏖战65轮拿下昌平东小口地块的绿城，今天又再度出手。5天内豪掷144.08亿拿下3宗宅地。
除了绿城自己。
竞自持重现土拍现场，单枪匹马击退16个竞争对手；力压保利首开联合体，74轮强势拿下旧宫地块……
一个细节是，上周五昌平东小口南地块竞拍到最后，也是绿城和首开住总建工联合体的较量，嘿，今天的场外围观群众甚至还嗅到了一丝“复仇”的火药味儿。
通州台湖、大兴旧宫、昌平东小口，加上已开发的西山燕庐和西府海棠，绿城在这一刻完成了北京东南西北四个方向的布局，堪称圆满。
今日还出让大兴区采育镇一宗地块，该宗地复制了2月11日采育镇地块底价成交的模式，由兴创+住总以6.56亿拿下。
复盘今日土拍的数字，通州台湖地块溢价率50%、成交价13.48亿，包含7%自持；大兴旧宫地块溢价率34%，有声音说，北京土地市场要全面回温？
作为参考依据，从土地溢价率来看，北京2月份平均溢价率达到25%，而2019年全年平均溢价率仅9.3%。
严肃君认为，这只是跟2月份土地供应有关。优质的土地，溢价率高，属于正常现象，目前还不具备普遍范围内的参考意义。
限竞房土地供应锐减，截止目前2020年仅昌平东小口2宗限竞房地块入市。对于目前的存量限竞房，且买且珍惜。
当然，个别区域，诸如亦庄、青龙湖等限竞房供应红海区域，去化还需要很长一段时间。
从后续土地供应来看，春节后北京尚未有新增住宅用地挂牌。
今日土拍结束后，北京规自委官网目前仅有海淀西北旺地块1宗住宅用地待出让（将于2月25日出让）。
值得关注的是，去年年中北京发布的拟供经营性用地中，还有很多优质地块尚未挂牌入市，其中就包含了万众瞩目的丰台周庄子地块。
鼠年第三场土拍 入账87.04亿
今年2月份起，北京已经累计成交9宗住宅地块，入账363.89亿。
上周二（2月11日），鼠年第一场土拍。石景山西黄村、通州马驹桥、大兴采育三块不限价住宅用地率先入市，共入账80.05亿。
上周五（2月14日），北京海淀西北旺、昌平东小口三宗地块揽金196.8亿，更是拍出了北京限竞房地块的总价地王。
今日（2月18日）大兴旧宫、大兴采育、通州台湖三宗不限价住宅用地成交，入账87.04亿。
三宗地总起拍价65.56亿，共迎来20家房企参与，其中通州台湖地块更吸引了17家报名主体，堪称史诗级的争夺战，备受业内关注。
3宗地的具体报名情况如下：
通州台湖地块17家报名：1、住总；2、越秀；3、中海；4、石榴；5、华发；6、卓越；7、旭辉；8、金地；9、龙湖；10、绿城；11、平安；12、雅居乐；13、招商；14、世茂；15、中交；16、五矿；17、首开+保利；
大兴旧宫地块7家报名：1、中海；2、招商；3、保利+首开；4、绿城；5、平安；6、世茂；7、金茂；
大兴采育地块：兴创+住总。
通州台湖地块 竞自持重出江湖
此次参与通州台湖地块土拍的17个报名主体中，区别于目前主流的“联合拿地”，有16家单枪匹马独立参与竞拍，这在目前的北京土地市场实属罕见。
主要原因如下：
台湖地块位置较好，位于通州台湖板块，临近地铁亦庄线亦庄站。
相较于上周成交的华润+中交通州马驹桥地块位置相对更优。故而，土拍前严肃君就预测，土拍现场会更加火热，加价或超过马驹桥地块的40轮。
该地块体量较小，挂牌出让起始价仅9亿元，资金门槛低。
毕竟在北京这个价格都不算个事儿，为一直寻求机会想要“进京”的外地房企和目前手里“差钱”的房企提供了机会。
该地块折合起始楼面价约19468元/平米，对比目前区域在售的限竞房项目台湖金茂悦、城市之光·东望限均价在51585元/平米，对于房企来讲操作空间很大。
*土地出让起始价9亿，配建幼儿园共3200平，按照造价标准5500元/平核算，相当于起拍价增加了0.16亿，至9.16亿。实际剩余可售面积47051平。
严肃君起始楼面价计算办法，起始楼面价=（土地起拍价9亿+0.16亿）/住宅面积47051平=19468元/平 。
开拍前，通州台湖地块就已收获17次报价，竞拍价达到9.72亿，土拍过程中更是高潮迭起。
现场报价节奏极快，有数据记录时，石榴已经报价10.8亿。房企热情高涨，工作人员不得不提示：“我叫好，你们再举手！”
不足五分钟，就到达13.48亿节点，开始转为竞自持。
在北京土地市场，竞自持这个名词已经是久违了……严肃君记忆中，上次自持还是2018年11月，住总17.7亿+自持2%拍得大兴采育限竞房地块。
居然是如今底价成交的采育镇
竞自持开始，就有部分房企退场，仅石榴、中海、旭辉、金地、绿城、龙湖、首开+保利参与。
龙湖率先报出自持2%；节奏明显开始放缓，绿城踩点报自持3%；随后龙湖、绿城交替牌。
最终绿城以13.48亿+7%自持，摘得通州台湖地块，溢价率达到49.8%，折合楼面价28990元/平米。
通州区台湖镇亦庄新城站前区YZ00-0401-0056、YZ00-0401-L0055-02地块R2二类居住用地、A334托幼用地，用地规模27525.637平米，规划建筑面积50251平米（包含规划幼儿园面积3200平米）。
根据规划条件，该地块容积率为2.0，限高45米，预计将建成15层左右小高层产品社区，规划有9班幼儿园。
大兴旧宫地块50亿起拍 溢价率34%
大兴旧宫地块为今日体量最大的地块，起拍价50亿，总价较高，吸引了7个报名主体参与竞拍。
但参照去年10月电建+京能大兴旧宫限竞房地块，竞拍当时10家房企独家或联合参与。相对来讲，房企的热情并不高。
主要原因，大兴旧宫地块相对于电建+京能大兴旧宫限竞房地块位置较差。
大兴旧宫地块位于五环边，直线距离两公里内：地铁有8号线五福堂站、德茂站，临近南海子公园，但周边目前配套较少，多为在建小区，还有待发展。
且从规划条件来看，该地块情况相对比较复杂。
竞得人需建设社区管理服务用房、托老所、老年活动场站、社区助残服务中心、锅炉房、公共厕所、社区卫生服务站、再生资源回收站等设施共计2585 平方米和4080平方米幼儿园，并无偿移交相关主管部门。
该地块住宅部分容积率2.5，限高45米，预计将建成15层左右小高层产品社区，以刚需产品为主。
而电建+京能大兴旧宫限竞房地块限均价54715元/平米，距离此次土拍地块最近的限竞房首开保利熙悦林语限均价52315元/平米。
某种程度上来讲，虽然大兴旧宫地块为不限价住宅地块，但预计未来售价也会因此受到一定影响。
故而在土拍过程中，可以看到参与竞拍的企业一定程度上的克制，最终溢价率也证明了这一点。
上一局赢家绿城一马当先，报价51.75亿；紧接着世茂以5000万阶梯，报价52.5亿，速度依旧很快；随后，阶梯调整回2000万，中海跟进53.2亿。
在场房企交替报价，首开+保利报价到54.4亿，速度才开始放缓；随后，世茂、中海交替举牌；紧接着绿城杀入战场，报价57.4亿，转为与中海博弈；最后，中海退出，首开+保利进场，绿城又面临车轮战……
最后，经过74轮报价，绿城最终以67亿，34%溢价率拿下大兴旧宫地块。戏剧性的是，电建+京能大兴旧宫限竞房地块的溢价率也是34%。
绿城成为今日土拍的绝对赢家，连下两宗地。
大兴采育地块底价成交
大兴采育地块仅收获兴创+住总1家报名，毫无意外以底价成交。
究其原因，虽然起拍价仅6.56亿，门槛较低。但采育镇位于六环外，相对于北京市区，更靠近廊坊。
且此次出让的大兴区采育镇DX10-0001-6004地块R2二类居住用地容积率为2.5，此前采育区域出让的商品房地块多为容积率1.0的低密地块。对刚需项目在采育区域去化率的担忧，也是让大多房企表现冷淡的原因。
纵观北京土地市场鼠年以来的连续三场土拍，可以得出的结论是：
疫情之下，依旧有房企不差钱，且对北京市场保持乐观。
当然，这种乐观也是“谨慎的乐观”。
房企通过联合拿地分散风险，依旧是主流的趋势。且拿地房企以国企、央企为主，私企不多。足见，在资金压力下，很多中小房企已经提前出局。
互动时刻：
截止目前，鼠年北京已经累计成交了9宗地，合计成交土地出让金高达363.89亿。
房企用真金白银在诠释对北京市场的信心。
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