湖南经适房一条龙式违规调查:与土地制度有关

6月28日,48岁的小包工头刘跃平站在梓瑞小区建好的楼房前,眼里满是绝望。

3年前,在湖南省益阳市一个面积近10万平方米的小区里,“上线”、一位姓李的包工头转包给刘跃平梓瑞小区标号B1的建设工程,总面积5000多平方米。

“从长沙转行来益阳搞工程,总是被骗,想到这次是职工的集资房(其实是经适房),应该不会再差我的钱。”刘跃平说,但没想到自己仍在这个工程中被套牢,3年后尴尬地加入到申诉梓瑞小区黑幕的队伍中,甚至成了“黑房价”的证人。

在离长沙50公里外的益阳,经适房梓瑞小区曾经承载了无数人安居的梦想。

然而,有关政府部门在这个小区规划、建设、管理过程中的“一条龙违规”行为,却让它成了一些人的牟利场、买房人愤怒的聚集所。

违法建筑面积达规划面积一半以上

现年71岁的原益阳苎麻纺织印染厂(以下简称“益麻”)职工周志如曾是要求建设职工经适房的“带头人”。

在上个世纪八九十年代辉煌一时、曾有职工5000人的“益麻”如今负债“4个多亿”,2008年12月31日宣布破产后,留下的是一团“乱麻”。一半以上的职工,家庭人均住房不到10平方米,很多都是三代人挤在三四十平方米的陋室中。这些职工生活困难,无力购买商品房。

“地是自己厂的,只要付出一点建筑成本,就可以住上宽敞的房子。”几年前周志如等老职工构想起他们的经适房梦。

几经奔波,湖南省有关部门批复同意建房。

2008年10月20日,益阳市房产局在向益阳市政府提交的关于益麻“自建经济适用住房”的请示中指出,作为占地600多亩的国有改制特困企业,益麻生活区可用于住房建设的闲置划拨土地约60亩。

9天后,益阳市房产局下发38号文,批准了益麻的建房申请,但要求建成总面积6万平方米的860套经适房,套型面积不超过70平方米。另外,按《益阳市解决城市低收入家庭住房困难实施办法》的规定,须配建廉租房96套,计4800平方米。

随后,湖南兴益房地产开发有限公司被益麻破产管理人、益阳市国资委确认为益麻经适房开发建设项目中标人。

这一工程很快转移到了原益麻职工李灿民手中。

“上线的包工头接的单是480元/平方米,抽30元/平方米的‘水’(提成),我们干的是450元/平方米的活儿。”2013年6月末,包工头刘跃平、彭伟等人在接受中国青年报记者采访时称,即便是这样的“注水”价,他们在估摸成本后,还是觉得亏本的几率不大。

施工队伍进场后,很快,益麻厂区内9栋旧房屋被拆除、数片茂盛树木被移走,厂区内幼儿园、浴室等迅速消失,这里成为梓瑞小区的建设用地。

随后,由原益麻厂领导、职工代表等组成的益麻经适房建设领导小组向兴益房地产公司发函称,“因益麻原车队用地不能提供项目用地,原合同中确定的860套左右经适房调减为760套左右。”

15天后,兴益房地产公司给益阳市规划局打了一个报告,以“用地不能满足860套经适房和96套廉租房”的理由,要求更改建房计划,并被通过。

这一看似要缩减建设规模的方案其实暗藏玄机。

刘跃平、彭伟等人回忆,开工打桩时,原本70平方米的户型被要求加大到140平方米。“房子共7层,一二层为商铺,除顶层外,每一层都有一套140平方米的房子。还有120、100多平方米面积的房子。”

根据原建设部等多部门2007年颁布的《经济适用住房管理办法》规定,经济适用房单套的建筑面积控制在60平方米左右。同时,上述行为也严重违背了原来益阳市房产局批复的文件。

梓瑞小区竣工验收时,益阳市规划局对其超面积一事进行了调查,“这个小区实际建筑面积为97834平方米,超审批面积34980平方米。”据此得知,梓瑞小区超审批建筑面积达规划面积的一半以上。

擅自扩大建设面积,也让益麻职工看到这个经适房小区的缺陷。有职工说,“在D区,楼与楼之间大概只间隔5米,终日见不到阳光。”

而对于梓瑞小区的实际建筑面积,益麻职工一直存疑。

中国青年报记者在采访中发现,对梓瑞小区的建筑面积,不同政府部门给出的答案并不一致。

6月26日,记者从益阳市规划局获得的说法是,梓瑞小区实际建筑面积为97834平方米,而从益阳市房产局获得的数据是85224平方米。前者提供的住宅面积是75293平方米,后者是64000平方米;前者门面面积是5996平方米,后者是6544平方米。

据益阳市房产局测绘队的工作人员介绍,一般情况下房产局测绘的面积都比规划局的少,因为有些建筑不会算入办房产证的范围内。

但长沙市规划设计院副院长谭春华认为,理论上规划局和房产局的数据不应该有差别。“如果差别很大,中间必有猫儿腻。严格来讲,报建、施工、竣工的3张图纸应该是一模一样的。”另外,按常理,房产局测绘的面积应该比规划局大,因为后者更希望实际面积与此前规划面积相符合。

经适房轻易就能改成安置房?

在谭春华看来,小区超建面积占规划面积50%,简直不可思议。“超20%就属严重违法,如造成影响,必须拆除。”

但益阳市规划局执法支队的负责人则表示,该小区并非严重违规,不必拆除。

益阳市国资委的说法是,此举是应益麻购房职工的要求,也经过梓瑞小区经适房建设领导小组和职工代表同意。

该委提供的材料表明,当时很多职工签名要求经适房面积超过70平方米,达到90平方米。

这就造成了小区房屋面积增加一半、房屋数量却减少100多套的局面。

一些职工质疑:如此超标经济适用房是否名副其实?很多职工只能到市里打短工,怎么可能有钱购买这样的经适房?

另外,他们指出,起初公布的有资格购房者只有近600户,但最终建成的700多套房屋却已售完。

对此,6月27日,益阳市房产局副局长莫利民接受记者采访时表示,“经适房是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。”

对梓瑞小区超规划建设问题,他说:“面积是超了一点。”

莫利民说,“严格意义上,这些房子不叫经适房了。当时是叫经适房,现在面积偏大了,发证时可能叫安置房更恰当,因为安置房没有面积限制。”

当记者提出,安置房应该是指安置被拆迁户,梓瑞小区的业主不在此列,而且经适房不能建成安置房时,莫利民没有给出明确回复。

益阳市国资委副主任徐海华表示,购房者的资格经过了多层审查,并在厂区公示了数天,不存在社会人士买房的情况。但他没有向记者提供实际购房者的名单。

虽然有关政府部门给房屋超面积建设开了绿灯,但益麻经适房的问题并未解决。

资料记载,2009年2月8日,时任益阳市国资委主任陶方智与开发商及益麻经适房建设领导小组成员等一起开会商议,期间确认报名购买经适房的有1420户,已经批准的有600户。经适房价格按890元/平米全额预交。

然而,2010年春节时,曾当过益麻印染分厂厂长、现年61岁的张航得到消息,“房子已经基本建好了,但要涨价。”

事实是,2009年12月,兴益房地产公司向益阳市物价局提出定价申请。

2010年4月8日,物价局通过成本初审,根据《湖南省经济适用住房价格管理办法》,按利润率和应缴纳的税金计算,规定售价为1118元/平方米。这比益麻之前的认购价每平方米“涨”了228元。

这一消息在益麻职工中“炸”开了锅。

有职工在红网发帖称,益阳原键轴厂、红旗化工厂等四厂经适房价格在700~820元/平方米之间,益麻经适房定位890元/平方米已明显偏高,现在又大幅提价。

5月31日,益阳市物价局在红网回贴称,益阳原键轴厂等四厂的经适房价格并未经他们监审,“其价格低于建设成本”。

但这并未说服益麻职工,他们多次与政府部门对话,房子成本成为被质疑的焦点。

职工们指出,“拆旧房一般是‘以料抵工’,物价局核算的渣土运输费70万元过高”;益麻生活区绿化之好,在益阳工矿小区里能排在前面,“物价局怎么能核算出400万元的绿化费?”

有人指出,按照政府原来的审批文件,益麻经适房是按照自有土地、自筹资金、自主建设的“三自”方针实施,而在建房前职工已按890元/平方米交款。为何房屋成本中还有开发商的贷款成本?

张航介绍,受金融危机的影响,2009年年初时房地产形势不景气,益阳最繁华地段如赫山中天国际的电梯房,现房价格才1480元/平方米。

最终,2011年10月,益阳市物价局将益麻经适房单套建筑面积70平方米以内的含税销售基准价格定为859元/平方米。

该局的一份文件指出,这一价格是依据益阳宏运建设工程造价事务所提供的数据计算而成的。其中,房屋建安工程费为550.18元/平方米。

此时,包工头们480元/平方米的承包价格,再度被职工广泛引用为定价虚高的证据。

另外,对于超经适房标准面积部分,开发商要求按当时益阳商品房价购买,这令经济本身就困难的益麻职工更为不满。

周志如这时无奈放弃了安居梦,因为他发现事情的发展已背离了初衷。“这是我们厂的土地,职工自己集资建设的房子,为什么要按商品房价格购买?兴益公司本不能叫开发商,应该叫建筑承包商,他只是帮我们建房的。”

因为价格问题,梓瑞小区的房子建成一年后仍无法分房。

其后,原任益阳市信访局副局长的徐海华被调任到益阳市国资委任副主任。他告诉记者,他是来专门解决益麻问题的。2011年5月,徐海华正式进驻益麻组织分房,并最终谈妥价格:70平方米以内购买价859元/平方米,“按预交的890元/平方米,还有退款呢。”徐海华说,对超出面积,“我代表益麻留守处强压着开发商签了个协议,按920元/平方米算,开发商至今对我不满。”

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