江苏因“新国五条”出台所涉房产等纠纷增多

  中新网南京4月3日电 (严明 朱晓颖)江苏省高级人民法院民一庭3日公布这样一则调查报告:“新国五条”出台后江苏所涉房产纠纷增多,各地法院接案增多,因此法院纷纷在新的政策环境下研究新的司法应对办法。

  今年2月20日,中国国务院出台五项加强房地产市场调控的政策措施(简称“新国五条”),进一步细化了限购、限贷的要求,并且规定二手房交易个人所得税按差额20%缴纳。政策出台后,各地陆续发生了二手房交易火爆、假离婚等社会问题。

  从江苏省高级人民法院民一庭收集的情况看,因恐慌性购房导致二手房交易量火爆,合同履行纠纷将增多。新开盘商品房的价格有所上升,违约纠纷可能增多。租金价格有所上升,出租人解除合同纠纷可能增多。

  其中,“新国五条”最具有杀伤力的是“二手房交易征收20%个税”的条款,为避免适用该条款,二手房交易双方赶在新政实施前签约,二手房网签数量大幅上升。实践中已出现卖房人预期房价上涨,在与买房人网签后反悔要求解除合同,买房人要求赔偿定金、违约金、中介费等的纠纷,截至3月13日,江阴法院共受理职业炒房者解除房屋买卖合同案件61件,此类纠纷随着房价的变化可能增多。另外,父母与子女之间为避税急于过户,家庭内部成员之间可能会产生继承、买卖、迁让等纠纷。

  此外,司法部门预计,假离婚情形可能增多。由于“新国五条”规定了更严格的限购、限贷条件,购房人为了规避限购、限贷政策,夫妻双方通过协议离婚的方式,约定将原有房屋归一方所有,另一方名下无房产,从而获得购房资格或贷款优惠。对于有多处房产的卖房人,为了不缴纳个人所得税,通过协议离婚的方式使夫妻一方成为只拥有唯一一套住房的产权人,从而规避个税征收。实践中可能出现假戏真做,没有分得财产的夫妻一方主张协议离婚无效而引发纠纷。

  签订“阴阳合同”情形可能增多。实践中,卖房人往往约定房价净得,而将营业税、个人所得税等税收都约定由买房人承担,买房人为了减少缴纳的税款,在真实的房屋买卖合同之外,签订另一份用于网签的合同,通过做低交易价格达到避税目的。或者通过虚报装修价格,增加应当扣除的费用以规避税收。之后合同履行中可能引发双方对合同真实性以及房屋真实价格的纠纷。

  借名购房情形可能增多。购房人由于属于限购或限贷人群不能买房,通过借用他人的名义购买房屋。实践中可能会出现名义购房人与实际购房人均主张其为所购房屋的产权人,争夺房屋所有权的纠纷,也可能出现因拖欠贷款导致银行起诉名义购房人要求偿还贷款,名义购房人以其非真实权利人为抗辩的纠纷。

  以房抵债情形可能增多。买卖双方通过签订虚假民间借贷合同,合同中约定以房抵债,实际上是房屋买卖,通过法院诉讼或者签订和解协议申请法院确认的方式,达到规避限购和税收的目的。

  中介机构违规情形可能增多。房产中介公司为了招揽业务,多赚佣金,帮助房屋买卖双方签订阴阳合同,或者提供诸如办假离婚、伪造缴纳社会保险费凭证等建议,规避房产新政。此外,由于“新国五条”对限贷的规定更严格,担保公司为了多获得收入,为不具有贷款资格或者信贷记录不良的购房人提供担保,通过各种关系获得银行贷款。当借款人出现偿还贷款违约的情形,涉及担保公司的纠纷可能会增多。

  商业用房、保障房纠纷可能增多。由于商铺、车库等经营性用房不受新政调控影响,投资此类房产的情形会增多,诸如商铺使用权出售纠纷、包租销售纠纷等可能增多。此外,有的刚性需求者可能将目光转向保障房,一些不符合保障房申购资格的人通过购买申购资格,获取保障房,后对合同效力产生争议。一些购房人购买保障房后,约定等符合上市条件后再行过户,随着房价的涨跌到房屋过户时可能引发纠纷。

  面对可能发生的房地产纠纷,江苏省高院要求,要准确把握“新国五条”的精神实质,妥善运用法治化的裁判方式,保障房地产新政的有效落实。主动做好对房产新政细则出台后的跟踪研判,准确把握新政实施后相关房地产案件审理的基本原则,依法打击规避房地产新政的行为。

  法院要求,要加强案件甄别,对于发现假离婚、签订阴阳合同、借名买房、违规购买保障房等规避政策的行为,准确认定真实的交易关系,依法裁判。对于通过假离婚签订协议,约定房屋归配偶一方所有的,另一方事后因弄假成真,难以复婚而主张协议无效的,除能举证证明胁迫或欺诈事由外,不予支持。人民法院在审理中发现存在伪造合同、对房屋买卖事实争议较大等可能涉嫌虚假诉讼情形的,应当加大司法审查力度,对于查明属于虚假诉讼的,依法判决驳回诉讼请求。(完)

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