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成交汹涌商铺成"伤铺" 投资者亲历租金"腰斩"

2011年05月30日08:52东方网邰佳图我要评论(0)
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据《劳动报》报道,沪上商铺今年4月成交的套数约为2月的2倍。投资成交热闹的背后,商铺投资者该如何理性出手?事实上,上海前些年就出现过盲目炒商铺的情况,炒作过后往往会留下许多乏人问津的“伤铺”,令投资者欲哭无泪。本刊采访了前几年购买商铺的几位投资者,他们真金实银付出“学费”的亲身经历,值得借鉴

4月成交比2月翻两倍

住宅市场调控限购后,一些投资客将目标转向了“商铺”。

从市场统计数据来看,“商铺”投资越来越热。上海商铺4月成交的套数是今年前四月的成交最高值,成交套数约为成交淡季2月的2倍。

来自21世纪不动产上海区域市场中心的数据显示,今年4月份沪上新建商铺的成交面积比2月和3月份分别上升191%和28%,成交套数分别上升213%和22%,供应套数分别上升69%和99%;二手商铺方面,4月份的成交面积比2月上升217%,成交套数上升228%。

进入5月,第二周各类商铺共成交303套2.98万平方米,与前周成交量相比上涨50.42%,成交均价为14328元/平方米,环比上涨4.62%。成交套均面积为98.51平方米;成交套均总价为141.15万元,环比上涨16.33%。

沿街和社区商铺受欢迎

目前,沪上投资者青睐哪些商铺呢?21世纪不动产上海区域分析主管黄河滔向记者介绍,3月迄今成交面积前10位的新建商铺项目中,半数为中高总价项目,其中套均总价处于300-500万元、500-1000万元价位段的项目分别有2个,而位于宝山顾村某项目,因套均面积较大、单套商铺总价更是超过1000万元。

此外,兼具住宅与商业功能的项目,也较受买家欢迎,前10位新建商铺项目中,就有3个项目为此种类型。这3个项目分别为绿洲康城、周浦镇老镇区4号地块四期及浦江智汇园,其中前2个项目位于浦东周康,后1个项目位于闵行浦江。

社区商铺指位于住宅社区内商铺,在目前沪上的商铺市场中,占据了非常可观的比重,德佑地产市场中心数据显示,在今年一季度获取预售证的48个商铺项目中,有38个是社区商铺项目。华丽家族汇景天地近4万平方米的裙楼商铺上月被整体收购,更是成为近期最受关注的商业地产成交个案之一。

投资实例

在商铺投资热潮下,专家提醒投资者要保持理性。事实上,上海前些年就出现过盲目炒商铺的情况,炒作过后往往会留下许多乏人问津的“伤铺”。本刊采访了前几年购买商铺的几位投资者,他们的经历,值得借鉴。

北上海商业广场商铺:租金回报“腰斩”10年租约成空文

“2006年时年回报有7.5%,到了2009年反而只有3.6%了,一般商铺的租金都在涨价,我这却遭遇‘腰斩’。”诸小姐说起她投资商铺变“伤铺”的经历,懊恼不已,“我都不好意思跟亲戚朋友说这事儿,2006年随便在上海投资什么住宅,赚钱都闭着眼睛。现在这间商铺租金那么低,要卖也难。”

2006年,楼市正热。诸小姐听朋友介绍,在宝山区蕴川路的北上海商业广场,和朋友合资买了2间商铺。一间位于广场一楼,面积18平方米左右,单价3万元不到,总价54万元左右,诸小姐出资50%;另一间在地下一层,37平方米左右,单价8000元,诸小姐一人购买,总价29万元左右`。

诸小姐告诉记者,她买的这两间商铺都是包租的,最初签订了10年的租赁合同。在诸小姐出示的地下一层这间商铺的租赁合同上,记者看到,某百货公司与诸小姐在合同上约定“租赁期自2005年12月1日起,至2015年12月1日止”。租金回报约定,前四年每月1823元,第五、六年每月1953元,第七、八年每月2083元,第九年每月2214元,第十年2344元。

按当时的售价,这间商铺的租赁回报第一年在7.5%左右,随后逐年递增,至今年(第六年)应为8%左右,至第十年近10%。

从2006年到2008年,租赁合同正常履行。然而,到2008年末,原来的百货公司经营不下去,换了一家管理公司,又重新签订了一份租赁合同。“合同期一年一签,保底收益降到了3.6%。”

“当初的约定有什么用,生意不好,租不出去租金低,百货公司付不出约定的租金。”诸小姐很无奈。

记者在大众点评网上输入北上海广场的地址,结果只搜索到3家餐饮商户,且点评数总共仅28次。

专家点评

21世纪不动产上海区域分析主管黄河滔认为,诸小姐购买的这间商铺,最初签订的租赁合同中约定7.5%-10%出租回报率,这在类似经营好的商铺中是可以得到的。

然而,商铺投资回报率的高低取决于商铺的人气指数:即开发商知名度和招租情况、项目周边成熟度、商圈辐射范围、商铺在商场内位置、交通枢纽集中度等。投资者在购买商铺之前就应先考虑后期回报问题,切勿偏听开发商所谓的“包租承诺”,盲目购买低价商铺。

如果是由不知名开发商开发或由不具备完善招商主题及其配套方案的公司经营,投资者应该理性对待;遇到过于热衷于包租的,更要小心,因为售后返租对开发商的专业性、责任感要求很高,且运营中会占用大量人力、时间,最终效果达到预期的少之又少。

江苏某酒店产权客房:经营不善,出售“无门”

91万元的一间酒店产权客房,头三年8%的租金回报提前支付,2006年,王刚花了70万元不到在江苏省某旅游度假区附近购买了一家商务酒店一间套房的产权。“当时觉得真划算,三年租金直接在房价里扣除,之后每年还有8%的回报。”

2007-2009年这头三年过去后,王刚在去年拿到了70万元投资后的第一年8%的回报。

美梦似乎总是那么短暂。

今年开始,传出酒店经营不善的消息。

“我和酒店的工作人员有个别认识,听说这两年经营情况不太好,去年8%的回报也是勉强支付。万一今后支付不了,我握着一张产权证有什么用呢?普通住宅出租出售自住都可以,这一间酒店的客房,我卖给谁去?”王刚最近为这事焦虑得很。

专家点评

中国商业地产联盟专家委员姜新国指出,王刚遇到的这种返租形式,是不少酒店客房以及商铺的销售手法。但需要注意的是,商家本身就可能已经抬高了售价,而消费者往往会觉得直接扣除头几年租金回报相当划算。此外,投资者还要承受管理方经营不善等各种风险,换言之,如果是人气非常旺的旅游地区,商家也未必要通过出售客房产权来向市场融资。

宝山某社区沿街商铺:从7.5%到12.5%租金回报涨6成

“现在想想,前几年买的这间商铺能赚钱,主要还是靠运气。当时,投资意识是有的,但根本不懂怎么选商铺,听人介绍很盲目地就买下来了。”回想起2006年投资商铺,吴芳芳笑言,自己也算撞大运了,“有些朋友买的包租的那种,根本不能实现预期的回报。”

2006年,吴芳芳听朋友介绍购买了位于长江西路共和新路附近的宝宸共和家园小区的沿街商铺,面积80平方米,总价96万元。

“如今这个价格肯定是便宜的,但当时也不算便宜。不过好在那附近居民挺多,有大卖场有地铁,租金回报还可以,最初每个月有6000元。第一次合同签了2年,对方一次性就给了我一年的租金。”最初吴芳芳购买的这间商铺每年出租回报率有7.5%左右。

后来续签了一次合同,吴芳芳将租金涨到了7000元。一年后,吴芳芳在周边一打听,其他差不多的铺面租金都过万了,于是她也将租金调整到12000元。“租客开了个小超市,生意听说还不错。”

至此,吴芳芳这间96万元买来的商铺,租金回报已达每年12.5%,比起5年前涨了6成多。

专家点评

姜新国指出,吴芳芳投资的这间商铺是比较成功的。业内有一个量化的指标来衡量商铺的好坏:平均年回报大约要有8%,12年左右能回本。

吴芳芳购买的商铺租金从5年前的每年7.5%涨到了现在的12.5%,明显平均水平已超过了8%,就算未来租金不涨,继续保持12.5%的年回报,吴小姐总共9年左右就能收回投资商铺的96万元。

这间商铺投资成功主要得益于由于周边居民聚集,市口好,附近又有大卖场、轨道交通。所以5年来,月租从6000元一路涨到了12000元。这符合投资商铺的一般规律:考察周边的人口密度和人口消费能力。

需要指出的是,吴芳芳当初投资也有“抓瞎”的成分,但商铺不比普通住宅,一旦周边没有商业气氛,经营管理不善,就会进入“死局”,而普通住宅只要有合理的价格,无论出租还是出售,都相对更容易。

(文中投资者王刚、吴芳芳系化名)

"售后包租":成功是偶然,失败是多数

商铺专家:包租是羊毛出在羊身上

"内行的人根本不会相信''售后包租'',里面的风险太大了,有很多不可控的变数,我自己一般是不会投资这种商铺的,"一位亲自策划过"售后包租"项目的业内人士向记者透露,"售后包租是羊毛出在羊身上,通过提高商铺售价,来抵消后期租金支出。销售商承诺回报越高、包租时间越长越要慎重考虑。"

记者近日走访浦东新区一家商贸城发现,里面数十家商铺正在招租,每家大约30多平方米,单价2万平方米左右。这里采取的正是时下流行的"售后包租"式销售,开发商出售商铺后还可以回租,让购房者用租金抵扣房价,承诺5年内总回报率在40%左右,购买商铺时可以一次性抵扣,相当于房价打了六折。

"这种模式,从表面上看,收益率十分诱人。而一旦商家破产或者出现资金问题,其返租承诺或回报率可能无法实现,投资者预期租金收益很难保证。"姜新国向记者表示,"这种项目投资成功是偶然,失败是多数。"

房产庭法官:投资前要评估风险

记者从浦东新区法院房产庭了解到一起公寓式酒店的包租案例,约定的租金管理方未能全额支付,投资者将其诉诸法院。

卫小姐2006年购买了浦东新区浦东大道某公寓式酒店的一间物业,该物业用途为旅馆。当年3月,她与某酒店管理公司签订了租赁合约约定:酒店管理公司承租该物业经营经济型商务酒店,期限10年,在扣除相关费用后,卫小姐每月可以得到租金4700余元。然而,从2008年4月起,卫小姐每月只收到3200余元。

这背后原因究竟何在?

当卫小姐一纸诉状将酒店管理公司告上浦东法院后,酒店管理公司承认欠付租金,但理由是签订合同时对租金及运行收益的估算有误,导致无法承受高额的租金支出,亏损严重。希望卫小姐能同意降低租金数额。

浦东法院审理后认为,合同中对于租金数额已有明确约定,应当按时如数支付。以事前估算错误导致亏损严重为由,要求减少租金数额,于法无据,卫小姐正是基于以现有模式出租房屋获取长期回报而购房,双方建立租赁关系时,酒店管理公司应当明知或可预见。

最终,浦东法院判决酒店管理公司支付卫小姐所欠的租金。

"承租方多为经营管理公司,一旦资金链出现问题,可能造成法院执行困难。"该院房产庭审判长张卓郁向记者介绍,商业地产类的诉讼中,这类售后包租的纠纷占比不少,消费者在投资前一定要进行风险评估,这类物业往往是高投入高回报高风险,经营公司的资质、管理能力都至关重要。

此外,住宅可以转手卖掉,但经营失败后的公寓式酒店往往转手困难。一旦经营出现问题,开发商早已套现并获取丰厚利润,经营者也可以临时退租,最终的风险将由物业产权人承担。

明辨"旺铺":黄金地段不是收益保证

无效人流无法带来利润

在各类诱人的商铺广告中,"黄金地段"是使用频率较高的一个词汇,也成为广告最大卖点之一。"黄金地段旺铺,临江水景,毗邻大型购物城","市中心稀缺沿街商铺,资金''以小搏大''零风险"……此类广告不绝于耳。

"家里的信箱经常能收到这类广告,而且最近还老有这种电话推销。"市民刘女士告诉记者,最近接二连三收到推荐商铺的广告短信和电子邮件。她也曾跟随中介人员一起实地考察商铺,"中心城区的几处沿街面商铺我有点兴趣。中介的介绍听上去也很有道理,单价比住宅便宜,租金却更高,性价比高"。

专业人士却指出了其中的"猫腻"。在住宅市场,地段无疑是衡量楼盘价值的最重要指标,但这一点不能直接套用在商铺市场上,除了一些百货店和高档专卖店之外,商铺地段好坏的标准与住宅地段的标准有不小的差异。

姜新国认为,"市中心、人流大的就是旺铺"是认识误区,商铺关键看目标消费群占多大比例,无效人流无法给商家带来利润。人口密度和人口消费能力都是投资商铺必须考虑的因素。

"虹梅路休闲一条街地段不算好,但只要有消费,'巷子里的'铺面一样能做起来。"姜新国说。

投资收益要挤"水分"

最近,投资者黄先生放弃了购买第二套住房的打

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