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房地产调控下中央和地方政府的博弈

2011年05月10日12:38大洋网邢少文我要评论(0)
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[导读]年初国务院办公厅出台新“国八条”,但中央政策急急如令,反激起行政调控是否会造成市场扭曲的争议。在地方政府也遭受软性抵抗。房地产市场上行政、市场、行政力量之间,彼此博弈一直延续。

  2007年以来,房地产行业一直处于宏观调控密集期,令人遗憾的是调控效果不彰,陷入“令行不止”的怪圈,凸现行政调控的困境。

  今年年初,国务院办公厅出台新“国八条”,可谓迄今最严厉调控举措。但中央政策虽急急如令,在社会层面,反而激起强硬的行政调控是否会造成市场过度扭曲的争议。在地方政府层面,也遭受“软性抵抗”。

  在复杂的经济环境中,房地产市场上行政与市场,甚至于行政力量之间,彼此的博弈一直在延续。

  阳奉阴违?

  2011年1月26日,国务院办公厅颁布“国八条”。这是继去年4月以来,房地产调控手段的进一步“加码”。限购、限价、限贷,成为房地产业宏观调控三大手段。

  根据“国八条”要求,截至2011年3月31日,全国657个城市中已经有608个城市按照要求公布了2010年新建住房的价格控制目标。限价目标的制定根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,确定本地区年度新建住房价格控制目标。

  观照各地城市出台的限价目标,不难发现,普遍都给房价上涨预留了空间,限价目标实际上是“涨价上限”。在表述上,也进行了模糊处理。比如北京市提出的“新建普通住宅”比2010年稳中有降。广州将限价房和经济适用房也列入了“新建住房”。有些城市则提出了以“均价”来衡量的限价目标。

  这样五花八门的“落地政策”,很难完全在笼统的房价涨幅统计中体现出来,甚至有可能制造“假摔”现象,并不符合抑制新建商品住宅价格过快上涨的调控目标。

  显然,中央政府对于地方政府公布的这些限价目标并不满意。3月底住建部专门发文要求已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市,要以适当的方式听取社会的意见,并根据听取意见的情况,酌情调整已发布的调控目标。但迄今为止,并没有一个城市对此进行调整。

  地方政府非但没有对限价目标进行调整,相反,却有地方政府放出了视实际情况放宽“限购令”的口风。4月20日,海口市市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上提及“充分利用国务院给予海南的优惠政策,按照限价不限购的原则,积极出台相关实施细则”。这番讲话被解读为海口拟废“限购令”,当地政府不得不急忙澄清。

  在各地,“限购令”的落地细则有一些酌情把握的空间,在纳税或社保缴纳年限的规定上,除了北京市要求外地户籍家庭需要5年之外,其他城市普遍只要求一年或者两年。

  在一些地区,亦出现一些允许本地户籍人士二手房“买一卖一”不算购入第三套住房的情况,在广州,亦出现花费2800元就可办理一年纳税证明文件的情况,同时,增城和从化两个县级市也没有纳入限购范围。

  “地方政府目前还说不上阳奉阴违,但严格执行政策的积极性,肯定是有问题的。”某地产首席分析师黎文江对本刊记者说。

  针对地方政府对调控目标的落实,4月上旬开始,国务院派出8个督查组,对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

  “说是督查,实际上估计更多应该是听取各地方政府的意见。从限购、限价这两个政策在市场中的实际执行来看,国务院督查组不可能也很难查得那么细,不可能去逐一核对预售证和房产证吧?”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对记者说。

  地产商应对

  严格的调控政策对市场的短期影响主要在三个方面,一个是限购政策强行排除投资需求,进而可能抑制部分刚性需求;二是限价政策对于新建商品住宅售价的限制,并影响总体房价预期;三是限贷政策中针对开发贷的限制影响了开发商的现金流。

  限贷政策对于开发商的影响则明显严重得多,“大中型企业问题不大,小企业从银行就很难贷得到款了。”时代地产集团的一位人士对记者说。

  根据各地银监机构的统计数据显示,北京、上海、深圳、广州等地房地产开发贷款增速均大幅回落。而根据世联地产的统计,截至4月11日,开发商通过海外发行高息债券等方式融资力度空前,20余家开发商累计融资额超过了620亿元。

  “银行加息对开发商的资金影响还不是很大,提高准备金率,银行回收流动性,开发贷款的量萎缩,这才是最主要的。”黎文江指出。2010年10月以来,央行已7次提高存款准备金率,今年就有4次。

  限购和限价,开发商则有应对之道。

  “144平方米以上的高档住宅的预售证现在有出现不给发的情况,报的价高了,房管局就打回来要求回调。”时代地产集团上述人士说。但整体影响并不大,一般来说,房地产企业在房管局申请预售备案时报的价格一般都比实际售价要高,为后期销售的提价预留空间。“现在可能会对项目后期的营销造成一些影响。”

  “而且,对于地方政府而言,目前限价还未到严格执行的地步,提出的调控目标是整年的,一季度末才刚提出来,不会限得很死。”他说。但在广州个别地区,也出现了为避免限价,将原本精装修的新商品住宅改为毛坯房出售的情况。

  行政限购对新建商品住宅造成影响,但在一线城市,对于二手房的销售却不像政策预料的那样,“对二套房的限购导致需求从郊区向市区回流,因为很多人买郊区的房子可能只是一个过渡,但因为限购,将来换房子不好换,所以选择在市区买,这导致市区二手房需求旺盛,同时,限购也限制二手房源,导致供给下降,价格反而更加坚挺。”时代地产集团人士说。

  对于开发商而言,向二三级甚至四级城市进军是避免目前一线城市严厉的调控措施的主要办法。

  “万科、恒大、碧桂园这些企业早就在二三级城市布局了,那些地方的限购令很宽松甚至没有执行,星河湾和越秀地产这样的企业也已经开始向二三级城市走。”黎文江说,“另一方面,住宅地产限制比较严,则转向商业地产,这些办法都可以缓解资金紧张。”

  综合国家统计局数据统计显示,2011年2~3月,一线城市商品住宅在成交量下跌明显的同时,均价也出现停涨或环比小幅回落,但在二三线城市,商品住宅价格的快速上涨幅度并没有明显遏制。

  另一方面,开发商也参与保障性住房的建设,特别是限价房的建设,“一般来说,经济适用房给予土地优惠,以低于市场价30%的价格出售,但政府还是会给开发商补齐这部分差价的利润的。”时代地产人士说,在土地供应上,对于参与保障房建设的开发商,也可获得“肥瘦搭配”的土地供应。

  博弈之因

  目前一系列的行政调控举措,到底对抑制房价的过快上涨有多大的实际作用,业界普遍仍然抱着观望的态度。

  房地产的问题不尽在房地产业内,过去两年极度宽松的货币政策造成流动性过剩,其他投资渠道有限,使得大量的资金进入房地产的池子,推高了价格。同时,物价飞涨,虽然商品房房价没有计入CPI,但相关产业都由房地产带动,为回收流动性,控制通胀和抑制资产价格泡沫,房地产成了首要调控行业。

  “货币政策的决定权在中央政府,但最后控制投资过热和资产价格泡沫的责任则落到了地方政府的头上。”黎文江说。

  而实际上,自去年以来,中央政府宏观调控的目标并非降价,而是“抑制部分城市价格过快上涨”。但在市场预期的演变过程中,外界的期望值逐渐增加,通货膨胀的严峻局面又迫使政策不断加码。

  既然问题的成因并不尽在房地产范围之内,解决的办法,就并非简单的行政调控手段所能奏效。

  另一方面,在目前的财税体制之下,土地财政仍然是地方政府的一大收入来源,在以GDP为中心的政绩考核之下,地方政府的投资冲动造成地方融资平台债台高筑,同时也导致土地财政成为投资资金的重要来源,固化对土地财政的依赖。

  这就意味着,垄断土地供应和土地定价的机制将很难改变,地价推高房价的魔咒仍然无法打破。

  保障性住房的缺失也是目前行政调控强压的一个因素,由于保障性住房在过去10年中的欠账,因而市场上商品住宅价格的不断上涨引发了社会的怨言和不稳定情绪,也导致行政强行介入市场,让市场承担“居者有其所”的责任。

  根据“十二五”规划纲要,未来5年,将建设3600万套保障房,其中,2011年1000万套,2012年1000万套,后面3年还有1600万套,使全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

  对于目前这些行政调控政策前景的展望,一旦CPI回落,通胀形势缓解,保障性住房大量上市,届时商品住宅市场的压力将会缓解,调控政策将会放松。“市场的归市场,保障的归保障。这才是理性的。”宋丁说。

(南风窗)

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