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专家称新拆迁条例意见稿过多采纳市长们意见

2010年12月30日06:28扬子晚报[微博]于英杰我要评论(0)
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法学专家称新拆迁条例意见稿过多采纳官员意见

民法专家刘克希

12月30日,《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》(下称“二稿”)征求意见的时间将会截止。昨天,长期关注这一条例的著名民法专家、省人大常委会法工委副主任刘克希寄出了他的意见和建议。他说,“二稿”虽有诸多进步之处,可在整体制度设计上,“二稿”过多地采纳了“市长们”的意见,可以说是一个“市长稿”,还不如“一稿”。为此,他提出了六大建议。

A 危旧房改造 新街口也可能属“基础设施落后”?

刘克希认为,“二稿”最实质、也是最大一处修改,是第八条第五项的规定。该项规定将“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”,界定为“公共利益”,从而可以征收房屋。

对旧城区改造,刘克希个人持赞成观点。“二稿”的问题在于,什么是“基础设施落后”?刘克希认为,城市的基础设施有较为明确的定义,通常包括能源设施、给排水设施、交通设施、环境设施、邮电设施、防灾设施等方面,但是“基础设施落后”却是一个不确定的、相对的概念,什么是落后,怎么来界定,由谁来界定?这个弹性实在太大了。

若根据这一条,地方政府几乎可以指着城市中的任何一个地方,说那儿“基础设施落后”,需要进行“旧城区改建”。比如,政府就可以指着商贸最繁华、各种先进业态最集中的新街口等居民区或商业区,说这里的交通设施、能源设施落后,从而就可以“公共利益的需要”为名,对这个“地段”进行“征收”,进行“旧城区改建”,被拆迁人却没有任何拒绝的理由。

刘克希说,原来“一稿”对虽然没有从实体上作具体界定,但程序上设计了非常科学、公正的“三重保障程序”,足以保护危旧房所有权人的权利。

■刘克希建议:如果认为原来的“三重程序保障”尚有不够科学、严密之处,或者认为保护得“过头”了,那完全可以通过修改完善来完成,而不应当全盘否定。

B公共利益 “公共利益”界定不仅仅是程序问题

的界定是条例的最大关注点。刘克希说,“一稿”对公共利益的界定,在第一章总则部分,仅次于立法目的、法律适用两条之后,在第三条作了规定,这是正确的。“二稿”的变化是,在第二章的“征收程序”中对公共利益作了规定。将“公共利益”仅仅作为一个程序性问题,规定在“征收程序”中,直接削弱了界定“公共利益”,显然是不妥的。

“因为对公共利益的界定,主要是一个实体问题,而不是一个程序问题,至少不仅仅是一个程序问题。”刘克希说,根据宪法和物权法规定,符合公共利益的需要,才能征收,从而才谈得上拆迁、补偿,这是前提。也就是说不符合公共利益的需要,就不得征收不得强拆,而只能通过平等协商购买,这是大前提。将“公共利益”的界定放在“征收程序”一章中规定很不合适。刘克希说,“二稿”对公共利益的界定,不光存在普遍质疑的过于宽泛的问题,在立法技术上也不符合立法规则和通行做法。

■刘克希建议:“一稿”是符合行政法规起草规范的。所以,建议将“公共利益”的界定,仍按“一稿”作为本条例第三条。

C 适用范围“征收”就不适用这个条例了吗?

刘克希说,根据宪法和物权法的规定,征收涉及两个方面,首要的是征收条件,次要的才是补偿。

“一稿”在第二条明确规定“实行征收”和“给予补偿”二者都适用本条例。无论从法律规定、法律精神还是立法技术看,都是正确和必要的。

但是,“二稿”删去了这条规定。取而代之的第二条规定“征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿”,而更为重要、更需要规范的“征收”却不见了,这与条例名称《国有土地上房屋征收与补偿条例》也不相符,“二稿”似乎成了单一的‘补偿条例’了。”

■刘克希建议:“二稿”在条例规定上存在缺陷。恢复“一稿”第二条规定,即“实行征收”和“给予补偿”都适用本条例。

D “回迁”权利 补偿给1万新房卖3万怎么“回迁”?

很多人注意到,“一稿”当中很多有利于被拆迁人的条款被删除,比如第十九条及第二十九条中关于补偿方式的相关规定,赋予了被拆迁人享有选择补偿方式的权利,其中包括“回迁”,即“因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的,被征收人享有回迁的权利”。“二稿”中这些内容被删除。取而代之的是第十八条第二款:因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

实际上,根据“二稿”规定,地方政府把这个地段征收、拆迁后,并未给予该地段上的被征收、被拆迁人任何有别于其他公民的权利,被拆迁人和其他在这个地段买房子的公民处于完全同等的地位,开发商在这儿建好房子以后,包括被拆迁人在内的任何公民都有权购买,被征收人没有因为被征收而受到任何照顾。刘克希说,这个条款根本没有价值,完全是多余的。

前段时间,南京市凤凰西街片区拆迁,每平方米只补偿1万元左右,而中海地产在此处新建成的住房,每平方米卖到3万元。事实上,对这个片区被征收人而言,显然是无力购买被拆迁地段上新建住宅的。

■刘克希建议:恢复被征收人享有补偿方式选择权的规定,并规定旧城区改建地区建有住宅而被征收人要求回迁的,其购买新房的价格不得超过征收补偿价格的10%至20%。

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