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王石对话冯仑:地王的绿“贞操”

2010年11月23日13:41南方周末徐楠我要评论(0)
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王石对话冯仑:地王的绿“贞操”

王石 (微博)绿色访谈第7期:对话冯仑 (微博)

主持人:王石

对话嘉宾:冯仑

(万通地产股份有限公司董事长)

地产越绿成本越高,但地产商可以减少硬广告。一个路牌,动辄几百万,老吹嘘自己是“地王”,说了半天其实没有任何具体内容。我相信,三到五年内绿色地产绝对成为一个潮流。

要“深绿”,“浅绿”都不行

王石:很多地产商也在做节能,但即便成本控制住了,还有市场接受度的问题。万科这么多年来推动住宅产业化,直到今年也才有几百万平方米。万科现在做垃圾分类,很不容易创新,但是一定要做。

冯仑:万通公益基金也捐了一笔钱,专门做资源回收。目标一样,做法不一样。在我看来,万科小区的垃圾分类最主要有两个特点:第一,很细;第二,训练了业主行为。强大的物业公司就是一个措施,能影响上百万人,这是地产商很重要的社会责任。这几年不仅产品,包括供应链、价值观,我们都全面按照“绿贞操”来做,而且要深绿,浅绿都不行。

王石:为什么?

冯仑:如果不做到深绿,市场反而不接受。比如我们的生态新城产品是零碳会所,照着建设部的绿色三星做的,结果客户认购情况非常好。另外一个项目只是少量改善,相当于浅绿的做法,结果客户没反应。你做得越彻底,客户越认同,而且愿意部分埋单。

王石:有数据显示,在跨国企业当中,普遍有绿色概念的,股市市盈率溢价差不多要高12%-17%,卖价要高3%-5%。

冯仑:在纽约,深绿的产品住宅比市场租金和售价高10%-15%,这个给我们很大信心。目前不光要有战略,还要有产品,产品还不够,还要有研发。

王石:你的意思是不用政府埋单了?按我原来的感觉,政府是应该埋些单的。

冯仑:沈阳、北京市政府在容积率上给了一点支持,这就是埋单行为。具有趋势性的东西,政府应该给第一推动力,等大家都习惯了,政府就不会再埋单了。我们做绿色要真心,必须做得彻底,不能是象征性地做。我认为绿色地产前景非常好,尤其在能耗集中的大众住宅、写字楼以及商用地产,可以大规模做。

王石:实际上不仅新建筑可以做节能,还包括改造建好的住宅。你预计老住宅的改造每平方要增加多少钱?

冯仑:一平米大概100元,主要是改变能源系统和垂直绿化。纽约的帝国大厦花了1.2亿美金完全改造成为绿色建筑。当然改造过程中租金也在涨。

王石:我相信这样也有商业模式的考虑。如果规模开发起来,你如何评估成本?

冯仑:越绿成本越高,但地产商可以减少硬广告。一个路牌,动辄几百万元,老吹嘘自己是“地王”,说了半天其实没有任何具体内容。针对改善性和享受性目标的客户,我们就要做到深绿,我认为成本可以找回来。不过,对一次置业的客户,我们做到一星、二星,还是要和客户的接受程度联系起来。我相信,三到五年内这绝对成为一个潮流。

“立体城市”狂想

王石:你最近一直思考 “立体城市”,怎么会有“立体城市”这么大胆的设想?

冯仑:立体城市,简单来说就是把摊大饼改成烙小饼,就是非常集中,重新规划城市。它有三个特点:第一,基础设施和建筑同步规划;第二,建筑和产业同步规划;第三,所有现在节能环保的新技术都可以在其中得到规模化的体现,比如垃圾处理。在这样的建筑物里,立体农业也可以进行。在日本,这叫垂直农业,比如写字楼里全部种上草、屋顶种水稻。

王石:你刚才提出立体农业,白蚁窝就这么干,有几层是用来种菌的,种出来的菌,完全够蚂蚁王国生活之用。这样的“立体城市”完全是自我循环,但是多少也有点乌托邦。

冯仑:原来的想法是考虑单栋建筑,但其实根本解决在于城市整体发展的方向,要改变摊大饼的方式,要用城市革命的思维。北京的望京建了25年,现在17平方公里内建了700万平米的建筑,装了25万人;如果用立体城市的方法来做,在5-7年内,一平方公里内可以建造600万平米的建筑,装15万人。你想想能省多少地。我最近去地方政府推广立体城市的时候,听到两句评价,第一,你不是来圈地的,是来做好事的。确实,我不要地多,一点就行。第二,你是理想主义者,不是开发商。

我们现在看到若干种和政府合作的模式,整个投资量还是很大,大概500亿,财务模型非常复杂。城市规划思路和建设模式上发生一些变化,可能带来更大规模的节能。

王石:你自己掏腰包请建筑师来研究,能不能说服股东呢?

冯仑:我现在有点像传教士,反正见谁都说。当然希望行业领头的企业都能够有兴趣,然后大家来慢慢研究,其实现在技术上的问题全解决了。我在日本看到有个地区,1.2平方公里建了700万平米建筑,还要建200万平米,它实际上并不是那么拥挤,所以说已经有了建成的先例。当然,在中国做这些还需要城市的配合。

(南方周末)

[责任编辑:suesue]
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