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业内怀疑楼市调控或半途而废 7月房价现拐点

2010年07月10日00:55东方网叶国靖我要评论(0)
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业内怀疑楼市调控或半途而废 7月房价现拐点

楼市新政出台已近3个月,按上轮调控经验,价格拐点时刻即将到来 摄影记者/王晓东

[ 2007年10月的楼市新政,在3个月后酝酿成了SOHO中国潘石屹口中的“百日剧变”,形成全国范围的大规模降价。按此推算,在今年的房产新政出台后,7月也可能成为此轮政策调控的价格拐点 ]

本届南非世界杯赛场,硝烟弥漫,充满了诡异与不可预期。足球是圆的,犹如一个难以驾驭的魔方,就像当下的中国楼市。

楼市“高处不胜寒”,“楼市世界杯的下半场” 鸣枪开始了。楼市调控是持之以恒还是遭遇半途而废呢?

上半场:地产大鳄仍在享受甜蜜

截至7月7日,万科A(000002.SZ)、龙湖(00960.HK)、碧桂园(02007.HK)、绿城(03900.HK)等10多家大型上市房企陆续发布了6月的销售业绩,2010年上半年业绩呼之欲出。

初步的统计结果显示,在12家地产巨头的上半年销售业绩中,除了富力地产(02777.HK)和世茂房地产比2009年同期分别下降2%和13.9%以外,其余,如SOHO中国、合景泰富、碧桂园、万科、华远等都有明显的上升幅度。

如万科6月份实现销售面积85.7万平方米,实现销售额87.7亿元,环比5月份分别增长82.3%和71.6%,同比分别增长27.8%和27.9%。至此,万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平方米,销售金额367.7亿元。销售金额相比去年同期增长19.5%,成为目前房地产行业中唯一一家半年销售额过300亿元的企业。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍长期监测全国标杆房企。他发现:从4月中旬开始,楼市调控直接“秒杀”了新房市场的成交量,大鳄们的销售受到不小阻力。但是,综合而言,今年上半年,地产大鳄仍在享受巨大的利润甜蜜,苦日子还没有到来。

根据监测数据,这些标杆房企到第二季度结束,很少有企业陷入现金流紧张的危机之中。如果销售形势一如5月和6月的低迷,到今年12月底,可能有3家标杆房企面临现金流危机。

据方方地产咨询机构最新报告: 2010年上半年,上海市商品房总成交金额和总交易面积分别实现1150亿元、850万平方米。50强企业实现的总销金额占比较2009年同期提高了10个百分点,总销面积占比则提高了6个百分点。其中引领上海市场的50强企业,新房平均售价更突破了2万元/平方米,高出市场平均水平约50%,更是在2009年高位上继续攀升了30%。

放眼全国,与2008年的情形不同,今年大规模的降价大潮迟迟未见动静。

对于各大开发商来说,这似乎成了讳莫如深的话题。除了恒大地产(03333.HK)、绿地集团等部分开发商“浅尝辄止”之外,多数房企仍然对市场抱有谨慎观望心态,其降价空间依然相对有限,未来下行空间值得期待。

下半场:调控持之以恒VS半途而废?

2007年10月的楼市新政,在3个月后酝酿成了SOHO中国潘石屹口中的“百日剧变”,形成全国范围的大规模降价。按此推算,在今年的房产新政出台后,7月也可能成为此轮政策调控的价格拐点。

此外,“楼市将进行第二波调控”是否会从猜想与传言变为现实呢?目前不得而知。

日前,渣打银行在一份研究报告中说,其监测中国上海、北京、深圳、杭州等14个城市的一级房市交易后发现,自4月中旬中国政府出台新政以来,这14个城市的住房成交量,以四周移动平均值计算下降了约60%,其中,北京下降了70%,深圳降57%,上海降28%。中小城市中,海口交易量下降95%,杭州、大连降90%。

渣打银行预测:年底前中国一线城市的房价有望下滑20%至30%,而二、三线城市的房价可能会下滑10%至20%。

全球五大代理行之一第一太平戴维斯(Savills)中国投资部联席负责人、中国区执行董事刘德扬认为,调控持之以恒还是遭遇半途而废,主要取决于宏观经济形势的好坏。目前,中国经济保持回升向好的态势,消费、投资、出口拉动经济增长的协调性增强,经济正朝着预期方向发展。从这个角度而言,楼市调控仍旧继续。

但他同时也表示,世界经济逐步复苏仍存在较大不确定性。中国管理通胀预期、保持经济平稳较快发展、调整经济结构和转变经济发展方式的任务依然艰巨。因此,基于保增长的前提,楼市调控可能在下半年在局部政策上作出适度的放松。

中原地产董事副总经理唐振东接受第一财经日报《财商》采访时认为,从以往历史经验来看,房地产是一个周期性很强的行业,总有高峰与低谷,轮番交替。2009年,中国部分热点城市的地价和房价确实上涨过快过猛,2010年将会出现回落,修复购买力。基本判断是,2010年下半年,中国热点城市楼市的基调是适度下调为主。

在他看来,房地产调控不能走回头路,必须看成是中国经济整体转型的开始。

“热点城市住宅的价格下跌幅度可能在20%左右。”唐振东个人认为,本轮房地产调控不仅仅是冲房价来的,还是冲房地产市场背后隐藏的金融等风险而来的,调控不会轻易无功而返。

目前内地的调控政策仍旧存在悬念,一些地方政府还没有落实细则。对于上海是否征收房产税、杭州与南京如何出台相关细则,业界猜测纷纷,至今没有定论。

地价将在三季度进入下降通道

2010 年,全国住宅用地和保障性住房用地计划供应面积皆较2009年实际成交面积大幅增长,全年计划出让住宅用地18.5万顷,较2009年成交面积大幅增长142%。其中,保障性住房计划供应2.4万顷,较上年实际出让面积大幅增长123%;商品住宅计划供应面积为12.4万顷,增幅也超过了1 倍。

从全国住宅用地供应计划来看,保障性住房用地大幅增长并未挤占商品住宅用地,中小套型商品住宅用地和大户型高档商品住宅用地规模也十分突出。此外,土地供应计划的顺利完成还有赖于地方政府投入足够的建设资金。在当前地方政府融资平台筹资空间有限的背景下,各地政府2010年庞大的固定资产投资计划将使其面临较大的资金压力,保障性住房的建设资金和土地供应计划完成面临一定的不确定性。

在土地出让实行招拍挂的大背景下,地价已经成为房价的一个重要组成部分。房价的走势及其预期是影响土地成交价格的一个重要因素,两者有着紧密的关系。2008年以来,40个重点城市住宅地价同比增速和新建住宅同比价格指数(70个城市,下同)相关系数达到0.88。环比来看,2007年以来40个重点城市住宅地价增速和新建住宅价格指数之间的相关系数也达到0.65。

从国家统计局最新公布的数据来看,4月份70个大中城市新建住宅价格指数环比上涨1.4%,涨幅较3月份扩大0.1 个百分点。在当前开发商融资渠道不畅的背景下,随着房价逐步进入环比下降通道,预计商品住宅用地价格的下降最早将发生在今年第三季度。

我们根据40个重点城市2008年住宅土地市场的调整情况,并结合截止到今年4月底的市场表现、2010年全国土地出让计划以及住宅市场未来将会出现的调整,预计2010年全国地价水平将低于2009年,但由于供应计划规模突出,预计2010年土地成交面积将高于2009年,总成交金额也将超出。总体来看,2010年40个重点城市和全国土地市场出让金额仍将保持在较高水平。(摘自中国指数研究院《2010年全国住宅土地市场展望》,艾经纬整理)

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